房地产行业研究报告：六月销售出现改善

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 六月销售出现改善 房地产市场下行，加上疫情防控等因素迭加，上半年百强房企销售大跌超过5成。然而，六月销售有所改善，环比五月上升60%。从三月份国务院、央行等六大部门集中出台政策，地产支持政策措施不断出台，房贷利息亦持续下调。反映政策可能收效了。然而，六月的反弹可能只是过去几个月因疫情及市场环境变动，而对购房计划延后所释放的效果，未来7、8月的销情将是关键。继续建议关注头部发展商，如中海、万科、龙湖、华润、旭辉、越秀、建发等。 报告内容 百强销售环比现改善。百强房企首六月全口径销售总额约34,706亿元，同比下跌50.7%；权益销售总额约 24,336亿元，同比下跌50.8%；操盘口径销售30,564亿元，同比下跌50.3%。单月六月全口径销售总额 8,311亿元，同比下跌43%；六月权益销售总额约5,870亿元，同比下跌41.3%。百强房企上半年销售总额严重下跌，六月同比跌幅仍然处于较深水平，但环比五月有明显改善。六月全口径销售环比增长60%，销售售同比跌幅亦有所收窄，比五月改善16.9个百分点。 成交虽疲弱，但筑底迹象显现。 30大中城市的商品房成交套数及面积在上半年累计约58.4万套及6,337 万平米，同比下降37.7%及38.2%。跌幅基本上与百强销售情况一致，六月成交亦同样出现明显改善。根据高频数据显示，30大中城市六月份第1-4周的每周成交套数分别约19,440、26,320、38,490及 41,360套，高于五月份的周平均值19,410套。高能级城市的反弹较为明显，六月份一线城市周平均成交环比五月份增长112.6%、二线城市约74.9%、三线城市约16.9%。 百强房企排名格局变化鲜明。按全口径销售计算，百强房企跌幅较大的如恒大、佳兆业、奥园、正荣、富力等，大多是出险房企，其销售同比下跌近70%。排名上多数由去年第20-40位，跌至今年上半年的第50-65位，仍然保持相对较前位置，其他中小房企在面对行业压力之下，情况没有比港股出险或违约房企好。首十位房企的排名变动相对较少。主流房企中，以越秀地产排名升幅最佳，排名由去年第37位，升至今年上半年的18位，上半年累计销售跌幅亦只是1%，远轻于同业平均水平。 上半年买地金额锐减。今年第一轮22城集中供地基本完成，土拍总额约5000亿元，比去年首轮下跌5成，城市供地面积也明显减少。上半年百强拿地总额约7,675亿元，同比下跌65.6%；拿地总建面约7246万平米，同比下降77.1%。按拿地金额计算，排名首十位中，除了滨江外，其余都是国企。百强拿地总额中，国企拿地金额估算约68%，民企基本上都没有拿地。 未来两月是关键。从三月份国务院、央行等六大部门集中出台政策，其后更多城市陆续出台救市措施。房贷利率在人行、银保监五月宣布首套房贷利率下限降至LPR减20个基点后，持续下降至六月的4.42%。在政策、房贷利息的刺激下，六月份的数据终于出现有明显改善，尤其在一、二线城市，反映政策可能收效了。然而，六月的反弹可能只是过去几个月因疫情及市场环境变动，而对购房计划延后所释放的效果，未来7、8月的销情将是关键。继续建议关注头部发展商，如中海、万科、龙湖、华润、旭辉、越秀、建发等。 风险提示：i) 调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2022年7月6日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 龙湖集团 (960.HK) 华润置地 (1109.HK) 越秀地产 (123.HK) 中国金茂 (817.HK) 中海宏洋 (81.HK) 旭辉控股 (884.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 房地产行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.101.2012-2101-2202-2203-2204-2205-2206-22地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 龙湖集团 960.HK 36.20 不適用 未評級 8.1 7.2 6.5 1.49 1.32 1.17 5.5% 5.9% 6.6% 华润置地 1109.HK 36.70 不適用 未評級 6.9 7.4 6.7 0.93 0.90 0.83 4.4% 4.8% 5.3% 越秀地产 123.HK 10.00 不適用 未評級 6.3 5.7 5.2 0.57 0.53 0.50 7.0% 6.9% 7.6% 中国金茂 817.HK 2.07 4.50 买入 4.6 3.4 3.1 0.45 0.38 0.35 6.8% 10.6% 11.9% 中海宏洋 81.HK 4.03 不適用 未評級 2.3 2.2 2.0 0.41 0.35 0.30 9.1% 10.3% 11.1% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名） 图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2022年 2021年 同比 排名 1-6月 1-6月 增长 亿元 亿元 % 1 碧桂园 2,470 4,264 -42.1% 2 保利发展 2,102 2,850 -26.2% 3 万科地产 2,096 3,548 -40.9% 4 中海地产 1,375 2,054 -33.1% 5 华润置地 1,210 1,648 -26.6% 6 招商蛇口 1,188 1,770 -32.9% 7 融创中国 1,127 3,208 -64.9% 8 金地集团 1,006 1,625 -38.1% 9 龙湖集团 859 1,426 -39.8% 10 绿城中国 850 1,367 -37.8% 11 中国金茂 699 1,302 -46.3% 12 绿地控股 684 1,641 -58.3% 13 滨江集团 684 879 -22.2% 14 新城控股 650 1,190 -45.4% 15 旭辉集团 631 1,362 -53.6% 16 建发房产 620 934 -33.6% 17 华发股份 494 642 -23.0% 18 越秀地产 482 487 -1.0% 19 金科集团 440 1,020 -56.9% 20 世茂集团 438 1,528 -71.4% 21 远洋集团 430 520 -17.3% 22 首开股份 404 640 -36.9% 23 美的置业 401 825 -51.4% 24 中国铁建 398 697 -42.9% 25 中梁控股 387 956 -59.5% 26 融信集团 386 830 -53.5% 27 卓越集团 332 683 -51.5% 28 中骏集团 326 591 -44.8% 29 中南置地 326 1,088 -70.1% 30 雅居乐 321 753 -57.5% 31 仁恒置地 293 349 -15.8% 32 新希望地产 291 641 -54.7% 33 龙光集团 286 882 -67.6% 34 时代中国 275 454 -39.5% 35 路劲集团 265 410 -35.4% 36 中粮大悦城 260 358 -27.2% 37 万达集团 257 174 47.2% 38 中交房地产 255 478 -46.6% 39 阳光城 244 1,013 -75.9% 40 金辉集团 244 558 -56.3% 41 武汉城建 244 319 -23.6% 42 合景泰富 239 562 -57.5% 43 城建集团 234 缺资料 44 中国恒大 234 3,562 -93.4% 45 宝龙地产 232 530 -56.2% 46 联发集团 228 306 -25.5% 47 祥生集团 227 692 -67.1% 48 海伦堡 225 371 -39.2% 49 电建地产 223 414 -46.0% 50 正荣集团 216 832 -74.1% 百强 34,706 70,335 -50.7% 权益 公司名称 2022年 2021年 同比 排名 1-6月 1-6月 增长 亿元 亿元 % 1 碧桂园 1,848 2,991 -38.2% 2 保利发展 1,408 2,052 -31.4% 3 万科地产 1,363 2,306 -40.9% 4 中海地产 1,285 1,919 -33.1% 5 华润置地 831 1,116 -25.6% 6 招商蛇口 715 1,106 -35.4% 7 融创中国 665 2,006 -66.8% 8 金地集团 623 1,007 -38.1% 9 绿地控股 616 1,477 -58.3% 10 龙湖集团 558 998 -44.1% 11 中国金茂 482 898 -46.3% 12 越秀地产 476 470 1.3% 13 绿城中国 472 712 -33.8% 14 建发房产 452 745 -39.3% 15 新城控股 443 867 -48.9% 16 滨江集团 426 434 -2.0% 17 旭辉集团 373 803 -53.6% 18 华发股份 328 411 -20.3% 19 金科集团 317 724 -56.3% 20 世茂集团 306 1,070 -71.4% 21 中国铁建 294 516 -43.1% 22 远洋集团 280 338 -17.3% 23 中梁控股 271 669 -59.5% 24 美的置业 259 554 -53.2% 25 中骏集团 257 430 -40.3% 26 雅居乐 253 554 -54.3% 27 龙光集团 246 741 -66.8% 28 首开股份 244 387 -36.9% 29 路劲集团 244 377 -35.4% 30 万达集团 242 133 82.6% 31 融信集团 229 548 -58.2% 32 中国恒大 222 3,007 -92.6% 33 中南置地 204 659 -69.0% 34 卓越集团 204 478 -57.4% 35 荣盛发展 201 552 -63.7% 36 仁恒置地 197 202 -2.3% 37 金辉集团 194 391 -50.3% 38 时代中国 192 395 -51.3% 39 新希望地产 189 300 -37.0% 40 富力地产 187 556 -66.4% 41 阳光城 172 713 -75.9% 42 海伦堡 159 302 -47.4% 43 联发集团 155 244 -36.6% 44 祥生集团 154 497 -69.0% 45 合景泰富 154 386 -60.2% 46 华侨城 153 325 -52.9% 47 保利置业 147 285 -48.5% 48 电建地产 145 214 -32.2% 49 中交房地产 145 254 -42.9% 50 宝龙地产 144 398 -63.8% 百强 24,336 49,455 -50.8% 资料来源：克而瑞数据、安信国际 资料来源：克而瑞数据、安信国际 3 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图3：50大房企操盘销售金额