六月房地产市场回顾：行业继续反复筑底阶段性投资机会逐步出现

1英大证券研究所-研究报告行业研究行业研究行业研究行业研究六月房地产市场回顾：六月房地产市场回顾：六月房地产市场回顾：六月房地产市场回顾：行业继续反复筑底阶段性投资机会逐步出现报告日期：报告日期：报告日期：报告日期：2010201020102010年年年年7777月月月月5555日日日日房地产行业研究员：蔡荣房地产行业研究员：蔡荣房地产行业研究员：蔡荣房地产行业研究员：蔡荣（执业证书编号:S0990210020001）报告概要：����六月房地产行业要闻回顾�土地增值税预征率调整�住建部等三部门出台房贷二套房认定标准�深圳楼市新政出台开发商须按投资额15%存资本金�国家统计局：5月全国商品房销售面积同比降15.8%�住建部重申楼市调控不能松�重庆两江新区正式挂牌�国务院批准厦门经济特区扩大到全市�住建部：加快推进个人住房信息系统建设����全国主要城市房地产市场状况6月份，全国重点城市商品房成交环比仍呈现分化趋势，一些城市成交情况仍延续5月低迷趋势，而一些城市成交面积环比则出现回升。5、6月份以来，越来越多的楼盘出现了软性价格调整，房价的回调使得部分购房刚性需求再次进入市场，但整体来看，4月房地产新政的影响仍在持续，多数购房者仍在观望。房地产企业拿地热情降低。6月，全国共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。但成交量环比下降28%，同比下降37%。6月土地市场热度明显下降，部分城市出现流拍流标现象，成交推出比低至0.4。从土地价格方面来看，6月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍维持在1600-2000元之间，低于2009年下半年的价格水平。����房地产股票走势点评六月初，在土地增值税预征率调整、房贷二套房认定标准出台、深圳开发商须按投资额15%存资本金等负面消息的影响下，房地产行业走势低迷。但中下旬，随着房价开始下调声音的出现以及节后商品房成交的小幅回暖，在政策层面相对较为平静的背景下，部分二三线地产股出现上涨势头。月末，受到国内外不容乐观的经济形势以及大盘近期持续盘弱的影响，房地产板块出现了快速下跌。本月行业整体走势已开始逐步回暖，在上两个月连续跑输大盘后，本月终于实现稍强于大盘的走势。行业股票目前的价位已基本反映出前期的负面因素，在目前的情况下，行业下跌空间已经相对较小。但是，我们仍认为行业上行仍存在一定压力，压力主要来源于调控政策的压力、行业资金链情况以及商品房销售情况。因此，我们判断，七月，房地产行业整体将呈现反复筑底的过程，其间存在阶段性投资机会。����投资建议维持对房地产行业的“中性”评级，但认为，风险偏好型投资者可以适当配置行业个股，建议采取短线操作策略，注意规避行业政策风险及负面消息造成的不利影响。选股思路：（一）城建城投类个股，如合肥城建、中天城投、渝开发、云南城投等；（二）业绩较好的二三线城市房地产龙头，如格力地产、阳光城、荣盛发展、中南建设等；（三）发展较好的商业地产，如世贸股份等。请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究行业研究行业研究行业研究2一、六月房地产行业要闻回顾重庆房产税方案正待中央批复重庆市财政局局长刘伟1日透露，重庆市对房产税问题，正在等待中央批复方案。对于房产税的开征，重庆已做好相关准备，开征房产税只是重庆综合方案的一部分，整个方案其实包含了一系列组合拳。重庆方案的核心内容是尝试实行城市住房供应“双轨制”。基本思路是30%-40%的低收入群体由政府提供的公共租赁房予以保障，60-70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决。土地增值税预征率调整将收紧开发商建设资金国家税务总局3日发布通知，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，原则上不得低于5%。严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”的做法。通知要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。住建部等三部门出台房贷二套房认定标准4日，住房城乡建设部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时，购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。深圳楼市新政出台开发商须按投资额15%存资本金深圳市政府常务会议8日通过《深圳市房地产市场监管办法》规定，房地产开发企业必须在商业银行设立项目资本金专户，按投资总额的15%存储项目资本金。开发商在销售商品房之前，应合理确定销售价格，并报价格部门备案，明码标价销售商品房；确需调价且调整幅度超出备案价格15%的，应在调价前办理备案变更。十部委下通知联手整治重点项目违法用地国土资源部、发改委等10部委9日联合下发通知，要求整治重点项目的建设违法用地。通知表示，将探索建立建设单位用地信用等级库，对其承担的重点项目用地情况定期评价；建立“违法用地项目清单”，向投资、环保、行业主管等部门通报，建议在投资安排、建设项目环评、建设项目招投标等方面予以限制。国家统计局：5月全国商品房销售面积同比降15.8%国家统计局10日公布的数据显示，5月份全国商品房销售面积6777万平方米，环比下降15.8%。70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，尽管同比涨幅仍然较大，但环比仅上涨0.2%，涨幅比4月缩小1.2个百分点，房价企稳回落的趋势十分明显。住建部重申楼市调控不能松 行业研究行业研究行业研究行业研究311日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。而目前，在大开发商的降价带动下，楼市降价潮越来越大。二手楼市在这一冲击下也迎来了全面下降。七部委发文督促公租房扩容12日，住房和城乡建设部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，力促各地政府加快发展公租房，提出用公租房解决城市中等偏下收入家庭住房困难。有条件的地区，还可将新就业职工和符合条件的外来务工人员纳入供应范围。银监会：房地产信贷风险上升银监会6月15日在其官方网站发布《中国银行业监督管理委员会2009年报》，指出国内房地产业的信贷风险正在上升，不良贷款双控压力加大。国土部：土地参与楼市调控政策不变国土部副部长贠小苏17日在房地产用地管理和调控暨2009年度土地卫片执法检查工作情况分片座谈汇报会上强调，土地参与楼市调控政策将不会改变，各地在坚决落实好中央和地方政府确定的保障性、政策性和有合理需求的群众住房用地供应的同时，也应由单纯供地向合理开发利用土地、依法加强监管延伸。十二五住房保障规划9月完成住建部、发改委等六部委18日联合发出《关于做好住房保障规划编制的通知》，通知明确了规划编制的重点内容，其中之一是，着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。重庆两江新区正式挂牌在重庆直辖13周年之际，重庆两江新区成立暨动员大会于18日举行，标志着两江新区正式成立。这是我国继浦东新区、滨海新区后正式成立的第三个副省级新区。国务院批准厦门经济特区扩大到全市中共福建省委书记孙春兰20日在举行的第二届海峡论坛上发言时说，福建省着力先行先试，密切闽台交流合作，积极探索促进两岸关系和平发展的有益经验。不久前，国家有关部委赋予福建省部分特定区域实行台资项目核准特殊政策。最近国务院又批准将厦门经济特区扩大到全市，并同意厦门发挥在体制机制创新方面的试验区作用，扩大金融改革试点，建立两岸区域性金融服务中心，先行试验一些金融领域重大改革措施。发改委监测报告：楼市调控政策成效显现国家发改委21日发布的监测报告称，从5月份的房价走势看，4月中旬出台的调控政策成效显现，全国大中城市房价涨势趋缓，部分一线城市新建住房价格出现回落，预计后期房价将稳中趋降。长三角将探索开征物业税 行业研究行业研究行业研究行业研究4备受关注的《长江三角洲地区区域规划》22日正式公布。该规划的规划期为2009~2015年，而到2020年，长三角将形成以上海为核心的“一核九带”空间格局。在规划的七大方面中，明确提出将探索开征物业税。住建部：加快推进个人住房信息系统建设24日，住房和城乡建设部在青岛召开了加快住房信息系统建设工作现场会，会上表示，住建部将制定全国住房信息系统建设的总体规划和系统建设框架、制定相关技术标准，搭建部与省级住房信息系统联网平台。土地出让金或提高一成在26日召开的2010房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出，国土部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。二、全国主要城市房地产市场状况商品住宅成交面积走势图商品住宅成交面积走势图商品住宅成交面积走势图商品住宅成交面积走势图商品房成交价格走势图商品房成交价格走势图商品房成交价格走势图商品房成交价格走势图北京上海深圳广州 行业研究行业研究行业研究行业研究5杭州重庆天津武汉数据来源：CREIS中指数据fdc.soufun.com英大证券6月份，全国重点城市商品房成交环比仍呈现分化趋势，一些城市成交情况仍延续5月低迷趋势，而一些城市成交面积环比则出现回升。5、6月份以来，越来越多的楼盘出现了软性价格调整，房价的回调使得部分购房刚性需求再次进入市场，但整体来看，4月房地产新政的影响仍在持续，多数购房者仍在观望。根据中国指数研究院的最新统计数据，在10个重点城市中，半数城市6月商品房成交面积环比开始回升，其中杭州、深圳涨幅分别达到29.80%和28.18%；上海、南京等部分城市出现止跌回升，但成交量依然处在低位；北京、天津等城市的商品房成交量仍然继续下滑，其中武汉跌幅最大，达到-35.98%。在成交价格方面，各城市房价依然坚挺。在10个重点城市中，除杭州、深圳外，其余城市6月成交均价皆有所上涨，但涨幅普遍较小，只有天津和南京成交均价环比涨幅超过10%，而深圳跌幅最大，达到-13.61%。在大幅增加土地供应量的房地产宏观调控政策思想的指导下，今年，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。根据中国指数研究院数据，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%。6月，全国共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。但是，由于 行业研究行业研究行业研究行业研究6本轮宏观调控紧紧收缩了对房地产企业的银行信贷，再加上上半年商品房销售的持续低迷，使得房地产企业的资金链面临考验，降低了不少企业的拿地热情。今年上半年，全国103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增加85%。但6月份，城市住宅用地成交量环比下降28%，同比下降37%。6月土地市场热度明显下降，部分城市出现流拍流标现象，成交推出比低至0.4。从土地价格方面来看，2010年上半年，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。6月份，随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元之间，低于2009年下半年的价格水平。2010201020102010年上半年住宅用地月度供应量2010201020102010年上半年住宅用地月度成交量2009200920092009年1111月-2010-2010-2010-2010年6666月住宅用地楼面均价数据来源：CREIS中指数据fdc.soufun.com英大证券三、房地产股票走势点评2010年6月房地产行业股票指数走势图数据来源：WIND资讯英大证券 行