房地产行业研究报告：六月销售不温不火，低基数效应红利完结

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 六月销售不温不火，低基数效应红利完结 报告内容 内房六月销售不溫不火。百强房企上半年全口径销售总额约34,563亿元，同比下跌0.4%，前值（1-5月）为上升8.2%，由升转跌；权益销售总额24,368亿元，同比上升0.1%；操盘口径销售30,620亿元，同比上升0.2%。累计销售同比增速由正转负，六月销售同比下跌27.6%，比三、四、五月的28.7%、30.4%及5.8%有所下降。然而，六月销售环比销售上升9.5%至6015亿元，与过去18个月的平均值相若。反映销售情况虽然没有改善，但也没有出现恶化，只是去年3-5月受疫控影响而衍生出的低基数效应所带来的增长红利经已消耗完毕而已，整体行情不温不火。上半年销售面积（操盘口径）累计同比下降12.6%，跌幅有所扩大，同期的销售金额同比上升0.2%，销售金额上升但销量下降，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。 民企跌幅扩大。主流房企中销售表现较佳的房企包括越秀、华发、建发、华润、招蛇、滨江、中铁建、中海等，累计销售同比增幅30%或以上，主要以国企为主，增幅较高的房企名单基本与上月一致。民企以滨江、龙湖表现较为优秀，同比增长分别为35.4%及14.7%。头部房企如中海、万科、建发、龙湖，六月销售环比保持正增长，销情较为稳定，值得关注。其他主流民企，如融创、世茂、碧桂园、新城、旭辉等，同比跌幅仍然在30%以上，而且跌幅有所扩大。投资买地方面，百强上半年累积投资额约6,952亿元，同比下降8.7%，跌幅比1-5月有所扩大。国企投资占总买地金额估算超过70%，其中，投资排名以金额计算，靠前的主流房企包括华润、万科、中海、滨江、保利、建发、招蛇、绿城、越秀、中铁建、金茂等，除了滨江之外，基本都是国企背景。 成交依然疲弱。根据同花顺金融统计数据，上半年30大中城市的商品房累计成交套数及面积约792,250套及8,000万平米，同比上升35.2%及25.9%，增速在放缓当中。六月成交套数及面积平均年周约30,425套及299万平米，同比下降4.5%及15.0%，环比五月上升7.2%及4.7%。成交数据所显示的情况大致与百强房企销售互相呼应，环比情况保持平稳，但去年六月的小高峰情况，在2023年就没有出现。此外，参考融资数据，居民户中长期贷款在今年三月出现高峰以后，四、五月明显出现退潮，反映市场购房信心依然不足，现时「因城施策」的利好政策措施之效果的边际效益下降。 期待大招出台。地产销售仍处于半温不火的局面，主要为宏观条件所限制。根据人行发报的第二季度城镇储户问卷调查报告中，居民收入感受指数为49.7%，比上季下降1.0个百分点；就业感受指数为37.6%，比上季下降2.3个百分点；未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例中，购房和大额商品的占比分别为16.2%及17.7%，比首季度回落1.3及1.2个个百分点。宏观环境不佳，市场憧憬有大招出台，然而，从央行货币政策委员第二季度例会对地产的表述缺乏新意，早前5年期LPR下降幅度也没有超过1年期，反映管理层在地产的支持力度上，暂时还没有加大。期待7月底中央政治局会议中所释放的信号。 风险提示：i) 地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2023年7月4日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 华润置地 (1109.HK) 中國海外 (688.HK) 中海物业 (2669.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.101.201.3012-2201-2302-2303-2304-2305-2306-23地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.600.700.800.901.001.101.201.3012-2201-2302-2303-2304-2305-2306-23物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 34.00 不適用 未評級 8.4 7.8 7.1 0.88 0.86 0.79 4.4% 4.6% 5.0% 中國海外 688.HK 17.18 不適用 未評級 7.6 5.6 5.1 0.50 0.46 0.44 7.2% 5.2% 5.7% 中海物业 2669.HK 8.02 11.00 买入 19.2 15.1 11.9 6.78 4.90 3.71 1.6% 2.0% 2.5% 华润万象 1209.HK 39.10 不適用 未評級 37.8 28.6 22.6 5.85 4.80 4.16 1.2% 1.4% 1.8% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名） 图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2023年 2022年 同比 排名 1-6月 1-6月 增长 亿元 亿元 % 1 保利发展 2,366 2,102 12.6% 2 万科地产 2,018 2,096 -3.7% 3 中海地产 1,785 1,375 29.8% 4 华润置地 1,702 1,210 40.7% 5 招商蛇口 1,664 1,188 40.0% 6 碧桂园 1,609 2,470 -34.9% 7 龙湖集团 985 859 14.7% 8 绿城中国 983 850 15.5% 9 建发房产 953 620 53.7% 10 滨江集团 926 684 35.4% 11 中国金茂 860 699 23.0% 12 金地集团 858 1,006 -14.7% 13 越秀地产 825 482 71.2% 14 华发股份 769 494 55.8% 15 绿地控股 620 684 -9.4% 16 中国铁建 522 398 31.1% 17 融创中国 520 1,127 -53.9% 18 新城控股 424 650 -34.8% 19 旭辉集团 419 631 -33.6% 20 卓越集团 407 332 22.8% 21 美的置业 405 401 1.0% 22 中交房地产 389 255 52.2% 23 中国恒大 382 234 63.6% 24 保利置业 371 175 112.0% 25 中国中铁 361 缺数据 26 联发集团 359 228 57.5% 27 远洋集团 357 430 -17.1% 28 首开股份 347 404 -14.1% 29 电建地产 333 223 49.2% 30 国贸地产 314 131 138.8% 31 象屿地产 311 缺数据 32 路劲集团 300 265 13.3% 33 世茂集团 281 438 -35.9% 34 城建集团 261 234 11.7% 35 大悦城控股 247 260 -5.0% 36 中南置地 246 326 -24.5% 37 华侨城 236 213 11.2% 38 雅居乐 236 321 -26.3% 39 中建东孚 215 72 199.3% 40 大家房产 211 129 63.1% 41 仁恒置地 209 293 -28.8% 42 中建壹品 208 缺数据 43 大华集团 207 117 76.7% 44 武汉城建 203 244 -16.6% 45 伟星房产 202 123 64.0% 46 中骏集团 201 326 -38.4% 47 阳光城 183 244 -24.9% 48 佳兆业 183 128 42.6% 49 宝龙地产 176 232 -24.2% 50 新希望地产 169 291 -42.0% 百强 34,563 34,706 -0.4% 权益 公司名称 2023年 2022年 同比 排名 1-6月 1-6月 增长 亿元 亿元 % 1 中海地产 1,668 1,285 29.8% 2 保利发展 1,656 1,408 17.6% 3 万科地产 1,312 1,363 -3.7% 4 碧桂园 1,298 1,848 -29.8% 5 华润置地 1,268 831 52.7% 6 招商蛇口 1,035 715 44.8% 7 建发房产 752 452 66.3% 8 龙湖集团 651 558 16.7% 9 绿城中国 632 472 34.0% 10 中国金茂 593 482 23.0% 11 华发股份 563 328 72.0% 12 绿地控股 558 616 -9.4% 13 金地集团 532 623 -14.7% 14 越秀地产 495 476 3.9% 15 滨江集团 475 426 11.6% 16 中国铁建 386 294 31.6% 17 中国恒大 358 222 61.1% 18 融创中国 298 665 -55.2% 19 新城控股 291 443 -34.3% 20 保利置业 277 147 88.1% 21 路劲集团 276 244 13.3% 22 中国中铁 267 缺数据 23 卓越集团 260 204 27.7% 24 美的置业 259 259 -0.0% 25 远洋集团 232 280 -17.1% 26 中交房地产 231 145 59.1% 27 旭辉集团 231 373 -38.1% 28 电建地产 225 145 54.8% 29 大华集团 204 110 86.1% 30 中建东孚 204 63 223.0% 31 首开股份 201 244 -17.6% 32 世茂集团 197 306 -35.8% 33 雅居乐 187 253 -26.3% 34 伟星房产 181 114 58.5% 35 华侨城 177 153 15.4% 36 象屿地产 176 缺数据 37 联发集团 174 155 12.5% 38 中骏集团 170 257 -34.0% 39 国贸地产 166 67 148.8% 40 中建壹品 156 缺数据 41 中南置地 152 204 -25.6% 42 城建集团 149 115 29.8% 43 金融街 148 112 32.3% 44 佳兆业 148 104 42.5% 45 大悦城控股 133 137 -3.1% 46 阳光城 125 172 -27.4% 47 龙光集团 121 246 -50.9% 48 星河地产 121 94 28.0% 49 仁恒置地 121 197 -38.7% 50 合景泰富 119 154 -22.5% 百强 24,368 24,336 0.1% 资料来源：克而瑞数据、安信国际 资料来源：克而瑞数据、安信国际 3 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名） 图4：50大房企新增土地价值（克而瑞排名） 操盘 公司名称 2023年 2022年 同比 排名 1-6月 1-6月 增长 亿元 亿元 % 1 保利发展 2,157 1,913 12.8% 2 万科地产 1,895 2,069 -8.4% 3 中海地产 1,696 1,306 29.8% 4 华润置地