房地产行业2021年3月房企销售数据点评：基数效应影响持续，单月销售增近六成

行业研究 | 内地房地产 基数效应影响持续，单月销售增近六成 2021年3月房企销售数据点评 事件描述： 克而瑞发布2021年3月房企销售情况，累计销售额TOP100房企2021年3月销售增速略有放缓 ，前3月累计销售金额同比增长84.1%，3月单月销售金额同比上升59.2%。 事件评论: 基数效应叠加供需两旺，单月销售额增近六成。2021年1- 3月，TOP100房企实现销售额3.08 万亿元，同比增长84.1%（2021年前2月为增长105.3%）；实现销售面积2.09 亿平方米，同比增长64.0%（2021年前2月为增长78.7%）。3月，上年同期销售基数仍然较低（2020年3月单月销售额同比下滑17.2%）， 且春节后房企加大供给铺排、多个重点城市楼市仍然火热，共同 驱动了3月单月销售较大幅度的增长。 中小型房企累计及单月销售增速领先。截至2021年3月末，各规模房企的累计销售增速均小幅下降，其中上年同期受疫情影响更大的中小型房企（累计销售额排名51- 100）增速最快，累计销售额增速达124%（排名前10及11-50的房企分别为同比增长45%和117%）。3月单月表现方面，累计销售额排名51-100的房企增速最快，达96%（累计销售额排名前10和11-50的房企为增长27%和82%）。2021年1- 3月累计销售额增速较快的房企为建发房产（+383%）、 弘阳地产（+228%）、 绿城中国 （+216%）、 滨江集团 （+210%）、 宝龙地产 （+207%）。 土地端、金融端共同延续“房住不炒”基调，户籍改革持续推进。2021年3月，行业“房住不炒”基调延续：从土地端来看，《政府工作报告》提出“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”，北京、金华等地提出加大居住用地供应，上海提出“要合理制定土地出让方案，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地”，各级政府共同引导土地市场回归理性。从金融端来看，月中央行上海总部提出“严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求”，月末央行召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，提出“坚持房住不炒定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”，刚需群体的购房需求或将更受保障，住房租赁领域或将得到更多的信贷资源倾斜。另一方面，山东将全面放开城镇落户限制、青岛大幅放宽城区和全面放开县城落户政策，上述地区的购房需求或有望得到一定支撑。 投资建议： 2021年3月，基数效应和楼市供需两旺共同使销售额继续实现了较大幅度的增长。当前行业整体政策基调仍维持稳定，对购房资金的严格审查使得刚需购房者更受保障，各地住宅用地的供给增加和供给结构的 优化亦有望使土地市场、商品房供给更趋健康 。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。 31-Mar-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 9 克而瑞发布2021年3月房企销售情况，累计销售额TOP100房企2021年3月销售增速略有放缓 ，前3月累计销售金额同比增长84.1%，3月单月销售金额同比上升59.2%。 基数效应叠加供需两旺，单月销售额增近六成。2021年1- 3月，TOP100房企实现销售额3.08 万亿元，同比增长84.1%（2021年前2月为增长105.3%）；实现销售面积2.09 亿平方米，同比增长64.0%（2021年前2月为增长78.7%）。3月，上年同期销售基数仍然较低（2020年3月单月销售额同比下滑17.2%），且春节后房企加大供给铺排、多个重点城市楼市仍然火热，共同驱动了3月单月销售较大幅度的增长。 图1：2021年1-3月TOP100房企累计销售额同比增长约84.1% 图2：2021年3月TOP100房企单月销售额同比上升约59.2% 数据来源：克而瑞，中达证券研究 数据来源：克而瑞，中达证券研究 图3：2021年1-3月TOP100房企累计销售面积同比增长约64.0% 图4：2021年3月TOP100房企单月销售面积同比上升约46.3% 数据来源：克而瑞，中达证券研究 数据来源：克而瑞，中达证券研究 -50%0%50%100%150%024681012142018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/03累计销售金额（万亿元）同比（右轴）-50%0%50%100%150%200%0.00.51.01.52.02018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/03单月销售金额（万亿元）同比（右轴）-40%-20%0%20%40%60%80%100%02468102018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/03累计销售面积（亿平）同比（右轴）-50%0%50%100%150%0.00.20.40.60.81.01.22018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/03单月销售面积（亿平）同比（右轴） pOrOpMoQpRtMtMpOpOnPmM6McM9PsQrRnPrQjMqQnRjMoOoP7NrQqQwMoMmMMYtRmR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 9 中小型房企累计及单月销售增速领先。截至2021年3月末，各规模房企的累计销售增速均小幅下降，其中上年同期受疫情影响更大的中小型房企（累计销售额排名51-100）增速最快，累计销售额增速达124%（排名前10及11-50的房企分别为同比增长45%和117%）。3月单月表现方面，累计销售额排名51-100的房企增速最快，达96%（累计销售额排名前10和11-50的房企为增长27%和82%）。2021年1- 3月累计销售额增速较快的房企为建发房产（+383%）、弘阳地产（+228%）、绿城中国（+216%）、滨江集团（+210%）、宝龙地产（+207%）。 图 5：中小型房企累计及单月销售增速领先 数据来源：克而瑞，中达证券研究 土地端、金融端共同延续“房住不炒”基调，户籍改革持续推进。2021年3月，行业“房住不炒”基调延续：从土地端来看，《政府工作报告》提出“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”，北京、金华等地提出加大居住用地供应，上海提出“要合理制定土地出让方案，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地”，各级政府共同引导土地市场回归理性。从金融端来看，月中央行上海总部提出“严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求”，月末央行召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，提出“坚持房住不炒定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”，刚需群体的购房需求或将更受保障，住房租赁领域或将得到更多的信贷资源倾斜。另一方面，山东将全面放开城镇落户限制、青岛大幅放宽城区和全面放开县城落户政策，上述地区的购房需求或有望得到一定支撑。 45%27%117%82%124%96%0%20%40%60%80%100%120%140%1-3月累计同比3月单月同比1-10名总销售额11-50名总销售额51-100名总销售额 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 9 表 1：3月土地端、金融端共同延续“房住不炒”基调，户籍改革持续推进 时间 城市/部门 政策概述 2021-03-01 东莞 对非户籍居民家庭购买第二套商品住房连续缴纳社保年限要求由两年延长到三年，明确夫妻离异两年内购房拥有住房套数按离异前家庭总套数计算， 2021-03-02 上海 将在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。 2021-03-03 北京 严格落实城乡建设用地减量要求，鼓励和引导存量建设用地利用，统筹做好各领域用地供应工作，合理增加居住用地供应，加大向租赁住房倾斜力度， 2021-03-03 济南 开发泉城人才安居信息系统，2021年筹集人才住房5万套；加强人才双创金融支持，扩大“人才贷”支持范围，将风险补偿金比例提高至70%。 2021-03-03 杭州 进一步加强住房限购，规定参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人须符合杭州市住房限购政策；并明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。 2021-03-03 上海 要合理制定土地出让方案，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地；在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价；严格新建商品住房价格备案管理；实施住房限售，按照优先购房政策购买的新建商品住房在购房合同网签备案满5年后方可转让。 2021-03-04 山东 将全面放开城镇落户限制，取消其他前置条件和附加限制；并允许符合当地人民政府规定条件的原进城落户农村人口回农村落户，促进人口双向流动与合理分布。 2021-03-05 国务院 政府工作报告指出，要保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难等。 2021-03-08 四川 将坚持把推动成渝地区双城经济圈建设作为重大政治任务，突出双城引领，强化双圈互动，促进两翼协同，聚焦重点任务，务求取得实打实的工作成效和可感知的发展变化。 2021-03-08 发改委 将继续降低落户门槛，实现“愿落尽落”，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，并推动常住人口均等享有城镇基本公共服务，实现一视同仁；同时，优化城镇化布局，促进大中小城市协调发展，全面提升城市品质，促进宜居宜业。 2021-03-08 郑州 首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%，异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%。 2021-03-10 浙江 要发挥税费调节作用，房价上涨快的城市可依法调整住房交易契税税率；配合做好房地产税立法工作；加大闲置土地处置力度，因企业自身原因导致的闲置土地，未动工开发满1年、2年的，分别按土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费、无偿收回国有建设用地使用权。 2021-03-12