房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 7 房地产 2022年10月03日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《住宅成交同比回暖，北京上海开启三批次土拍—行业周报》-2022.9.25 《8月行业数据依旧低迷，销售开工底部徘徊—行业周报》-2022.9.18 《销售区域分化初显，行业投资进一步下行—行业点评报告》-2022.9.18 房企销售低基数效应显现，环比恢复情况依旧较弱 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  低基数效应显现，环比恢复依旧较弱 克而瑞发布9月百强房企销售情况。9月TOP100房企实现销售金额6268.8亿元，同比下降26%，同比降幅相较8月的-37%收窄近11%，实现销售面积3686.9万方，同比下降36%，同比降幅相较8月的-36%收窄1%。但从环比数据来看，TOP100房企9月单月销售金额较8月仅环比增长4%，销售面积环比持平，可见行业“金九”的整体销售表现成色并不很足，同比数据的改善主要受2021年下半年基数下降影响。  区域分化加剧，优势布局房企改善明显 从具体房企表现看，9月房企标售表现的分化程度较8月有明显提升，我们认为房企布局区域市场的分化是核心影响因素。TOP10房企里推盘主要集中在核心一二线城市的中国海外发展、华润置地、招商蛇口9月销售表现良好，销售金额同环比增速分别为18%、39%、50%与7%、38%、47%。而从二线城市来看，以高能级城市为主要布局市场的华发股份、越秀地产则分别实现销售金额同环比增速45%、183%与26%、109%。同时部分布局城市能级较低的房企9月的销售表现较8月进一步恶化，房企间的分化程度进一步提升。  政策进入关键窗口期，多角度修复市场 当前房地产行业进入政策的关键窗口期，9月29日央行推出房贷新政，对符合条件的城市，阶段性放款首套房贷款利率下限；9月30日财政部发布公告，对居民出售自有住房并一年内购房的，售房已缴个税予以退税优惠，两条新政分别支持刚需与改善型需求。当前地产销售恢复疲软，政府放松调控态度明确，后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合。我们认为，本轮调控最终会实现市场的结构性恢复，具备长期人口、产业支持的高能级城市市场有望率先修复。  投资建议 行业整体销售恢复依旧偏弱，但结构性分化特征已经开始显现，后续政策面预计持续向好，行业经营正负循环逻辑持续演绎，持续看好融资有优势、拿地强度高、布局区域优的房企。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、招商蛇口等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）栖霞建设、越秀地产、建发国际等深耕核心城市群的区域型优质房企。  风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。 -36%-24%-12%0%12%24%2021-102022-022022-06房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 7 目 录 1、 低基数效应显现，环比恢复依旧较弱 .................................................................................................................................... 3 2、 区域分化加剧，优势布局房企改善明显................................................................................................................................. 3 3、 政策进入关键窗口期，多角度修复市场................................................................................................................................. 4 4、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 4 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 5 图表目录 图1： 2022年9月TOP100房企单月销售金额较8月环比增长4% ......................................................................................... 3 图2： 2022年9月TOP100房企单月销售面积较8月环比持平 ............................................................................................... 3 图3： 推盘主要集中在核心一二线城市的房企销售表现更好 .................................................................................................... 4 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 7 1、 低基数效应显现，环比恢复依旧较弱 克而瑞发布9月百强房企销售情况。9月TOP100房企实现销售金额6268.8亿元，同比下降26%，同比降幅相较8月的-37%收窄近11%，实现销售面积3686.9万方，同比下降36%，同比降幅相较8月的-36%收窄1%。但从环比数据来看，TOP100房企9月单月销售金额较8月仅环比增长4%，销售面积环比持平，可见行业“金九”的整体销售表现成色并不很足，同比数据的改善主要受2021年下半年基数下降影响。 图1：2022年9月TOP100房企单月销售金额较8月环比增长4% 图2：2022年9月TOP100房企单月销售面积较8月环比持平 数据来源：CRIC、开源证券研究所 数据来源：CRIC、开源证券研究所 2、 区域分化加剧，优势布局房企改善明显 从具体房企表现看，9月房企标售表现的分化程度较8月有明显提升，我们认为房企布局区域市场的分化是核心影响因素。TOP10房企里推盘主要集中在核心一二线城市的中国海外发展、华润置地、招商蛇口9月销售表现良好，销售金额同环比增速分别为18%、39%、50%与7%、38%、47%。而从二线城市来看，以高能级城市为主要布局市场的华发股份、越秀地产则分别实现销售金额同环比增速45%、183%与26%、109%。同时部分布局城市能级较低的房企9月的销售表现较8月进一步恶化，房企间的分化程度进一步提升。 -100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.0016,000.00TOP100单月销售金额（亿元）同比增速-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.00TOP100单月销售面积（万方）同比增速 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 7 图3：推盘主要集中在核心一二线城市的房企销售表现更好 数据来源：CRIC、上市公司公告、开源证券研究所 3、 政策进入关键窗口期，多角度修复市场 当前房地产行业进入政策的关键窗口期，9月29日央行推出房贷新政，对符合条件的城市，阶段性放款首套房贷款利率下限；9月30日财政部发布公告，对居民出售自有住房并一年内购房的，售房已缴个税予以退税优惠，两条新政分别支持刚需与改善型需求。当前地产销售恢复疲软，政府放松调控态度明确，后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合。我们认为，本轮调控最终会实现市场的结构性恢复，具备长期人口、产业支持的高能级城市市场有望率先修复。 4、 投资建议 行业整体销售恢复依旧偏弱，但结构性分化特征已经开始显现，后续政策面预计持续向好，行业经营正负循环逻辑持续演绎，持续看好融资有优势、拿地强度高、 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 5 / 7 布局区域优的房企。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、招商蛇口等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）栖霞建设、越秀地产、建发国际等深耕核心城市群的区域型优质房企。 5、 风险提示 行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 6 / 7 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 股票投资评级说明 评级 说明 证券评级 买入（Buy） 预计相对强于市场表现20%以上； 增持（outperform） 预计相对强于市场表现5%～20%； 中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动； 减持（underperform） 预计相对弱于市场表现5%以下。 行业评级 看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现； 中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平； 看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。 备注：评级标准为以报告日后的6~12个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以