房地产行业月报：低基数下销售跌幅收窄，小阳春成色或可期待

交银国际研究行业更新 房地产行业月报 2025年3月13日 低基数下销售跌幅收窄，小阳春成色或可期待 2月前百开发商销售跌幅有所收窄。根据克而瑞的初步数据，2025年2月前百开发商的全口径销售总额由1月的2420亿元（人民币，下同）环比下降181至1981亿元。我们跟踪的22家主要上市开发商2月销售额略微下滑，环比减少39。其中多数国企同比增速由负转正，而多数民企销售额仍保持下跌趋势。2月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅1家（为龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前十个月国企合同销售额市占率增加至716。 国家统计局1月数据显示各线城市价格指数同比跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，2025年1月新建商品住宅价格同环比分别下跌5401（2024年12月：5702），二手商品住宅价格同环比跌幅也有所好转，分别下跌7803（2024年12月： 8103）。 行业止跌回稳目标明确，低基数下关注后续“小阳春”楼市表现。2月内地延续宽松的房地产政策导向。在中央层面，中央政治局会议再次强调要稳住楼市股市。尽管目前传统淡季的影响仍未完全出清，但在低基数的背景下，我们预计3月小阳春成色可期，应持续关注各线城市之间、国民企之间的分化情况。我们认为2025年将是房地产政策落实的重要一年，因此还应重点关注城中村改造、收储等配套政策的后续执行情况。 投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会 借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109HK买入）和越秀地产（123HK买入），这两家公司在过去几年的销售表现优 异，且在销售方面执行能力更强。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价每股盈利市盈率市账率股息率 FY25EFY26EFY25EFY26EFY25EFY26EFY25E 当地货币当地货币报表货币报表货币倍倍倍倍 新鸿基地产 16HK 买入 9610 7600 8425 9058 90 84 035 035 55 华润置地 1109HK 买入 2494 2665 3664 3782 68 66 057 053 55 领展房托 823HK 买入 4770 3610 2649 2675 136 135 051 051 73 越秀地产 123HK 买入 660 562 0901 0941 58 56 035 033 69 碧桂园服务 6098HK 买入 608 624 0712 0707 82 82 052 050 31 中海物业 2669HK 买入 630 535 0543 0626 92 80 255 209 34 新世界发展 17HK 买入 694 530 0473 0593 112 89 007 007 00 越秀服务 6626HK 买入 472 344 0433 0520 74 62 120 110 68 雅生活服务 3319HK 买入 320 305 0886 0935 32 30 031 029 31 雅居乐集团 3383HK 买入 116 066 0983 NA NA NA 006 NA 00 恒基地产 12HK 中性 2384 2265 2449 2583 93 88 033 033 88 时代邻里 9928HK 中性 060 042 0211 NA 19 NA 023 NA 81 平均 78 77 059 061 49 资料来源：FactSet、交银国际预测 行业与大盘一年趋势图 行业表现恒生指数 60 50 40 30 20 10 0 10 3247241124325 资料来源FactSet 谢骐聪CFAFRM philiptsebocomgroupcom 85237661815 诸葛乐懿 GloriaZhugebocomgroupcom 85237661845 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或httpsresearchbocomgroupcom 第一部分：股市 近一个月内地开发商总体弱于中国企业指数股价表现。行业资产净值折让进一步缩小至863。 图表1：五大涨跌股，近一个月总回报图表2：五大涨跌股，年初至今总回报 资料来源：彭博、交银国际（截至2025年3月10日）资料来源：彭博、交银国际（截至2025年3月10日） 图表3：行业资产净值折让 资料来源：彭博、交银国际预测（截至2025年2月28日） 第二部分：房企销售表现 2月百强开发商销售额环比跌幅收窄；“小阳春”楼市表现或可期待 2月前百开发商销售数据略有下行，环比降181 根据克而瑞的初步数据，2025年2月在低基数下，前百开发商的销售额环比跌幅有所收窄。2025年2月全口径销售总额由1月2420亿元（人民币，下同）环比下降181至1981亿元。2025年2月销售总面积约为2290万平方米，环比减少50。2025年前两个月合同销售总额同比下跌31至4402亿元（2024年前两个月：4544亿元）。 22家上市开发商的2月销售额环比下降39 我们跟踪的22家主要上市开发商2月销售额略微下滑，环比减少39，主要由于销售面积稍有减少（环比10），同时销售均价也有小幅下行（环比78）。22家开发商二月销售额与去年同期相比，多数国企及部份民企同比增速由负转正，而多数民企仍保持下跌趋势。在2月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家（为龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，二月国企合同销售额市占率有所增加至716（2025年1月：698）。 行业止跌回稳目标明确，低基数下关注后续“小阳春”楼市表现 自2024年9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”以来，国家层面供需两端支持政策陆续出台。2025年2月，我国延续宽松的房地产政策导向。中央层面，中央政治局会议再次强调要稳住楼市股市。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，市场止跌回稳趋势明显。尽管目前传统淡季的影响仍未完全出清，2月的销售情况环比略有承压，但在低基数的背景下，我们预计3月“小阳春”成色可期，应持续关注各线城市之间、国企与民企之间的分化情况。我们认为2025年将是房地产政策落实的重要一年，因此还应重点关注城中村改造、收储等方面配套政策的后续执行情况。 图表4：2025年2月主要开发商的合同销售额 公司名称 股票代码 合同销售额十亿人民币 销售面积千平方米 销售均价 每平方米人民币 2025 年 2月 环比 同比 2025 年 2月 环比 同比 2025 年2月 环比 同比 保利发展 600048CH 160 11 3 455 55 52 35143 96 114 华润置地 1109HK 135 16 45 611 25 33 22095 7 9 中海地产 688HK 132 10 55 800 80 43 16488 39 9 招商蛇口 001979CH 104 16 17 550 31 28 18964 12 8 万科地产 2202HK 102 7 28 751 7 16 13582 0 14 建发房产 1908HK 98 12 27 202 63 51 48465 202 162 绿城中国 3900HK 76 7 4 286 34 29 26434 20 26 越秀地产 123HK 62 7 67 227 1 48 27225 8 13 龙湖集团 960HK 53 16 10 425 32 7 12424 13 19 中国金茂 817HK 44 34 6 263 13 17 16768 24 9 保利置业 119HK 35 27 170 120 25 100 29250 3 35 碧桂园 2007HK 28 1 38 348 1 38 8075 0 0 美的置业 3990HK 23 10 16 203 9 14 11232 0 2 新城控股 1030HK 20 89 51 254 147 57 7677 23 12 世茂集团 813HK 19 16 17 154 11 10 12013 5 8 融创中国 1918HK 16 76 41 98 2 67 16735 75 77 旭辉集团 884HK 16 8 31 176 17 15 9318 21 19 雅居乐 3383HK 12 40 8 71 1 24 16197 42 44 建业集团 832HK 08 45 13 150 79 0 5600 19 13 中骏集团 1966HK 08 33 2 87 53 17 9195 13 18 宝龙地产 1238HK 06 12 48 52 10 39 11731 1 15 时代中国 1233HK 03 57 9 21 70 16 13333 46 8 平均 39 64 10 141 78 178 资料来源：克而瑞、交银国际 图表5主要开发商2025年前两个月合同销售额 公司名称 股票代码 合同销售额十亿人民币 2025年2024年 首二月首二月同比 销售面积千平方米 2025年2024年 首二月首二月同比 销售均价 2025年 首二月 每平方米人民币 2024年 首二月同比 保利发展 600048CH 340 359 5 1457 2099 31 23336 17103 36 中海地产 688HK 252 190 33 1244 1014 23 20265 18738 8 华润置地 1109HK 251 207 21 1099 970 13 22839 21361 7 万科地产 2202HK 212 335 37 1561 2157 28 13587 15508 12 招商蛇口 001979CH 195 210 8 970 1030 6 20052 20417 2 建发房产 3883HK 185 161 15 746 811 8 24812 19790 25 绿城中国 3900HK 146 156 7 499 479 4 29279 32651 10 越秀地产 123HK 128 103 24 451 360 25 28381 28611 1 中国金茂 817HK 111 106 5 566 612 8 19647 17239 14 龙湖集团 960HK 98 126 22 746 945 21 13190 13323 1 融创中国 1918HK 84 64 32 198 553 64 42626 11573 268 保利置业 119HK 83 46 81 280 190 47 29679 24211 23 碧桂园 2007HK 56 122 54 694 1507 54 8069 8076 0 美的置业 3990HK 48 62 23 427 517 17 11241 11992 6 世茂集团 813HK 41 44 7 328 322 2 12378 13509 8 旭辉集团 884HK 34 62 44 327 512 36 10489 12051 13 新城控股 1030HK 30 77 61 357 1025 65 8347 7522 11 雅居乐 3383HK 20 20 1 143 175 18 13776 11200 23 建业集团 832HK 14 17 14 234 247 5 6068 6680 9 中骏集团 1966HK 14 17 16 144 196 27 9722 8520 14 宝龙地产 1238HK 13 23 43 110 163 33 11818 14110 16 时代中国 1233HK 09 08 11 92 65 42 10109 12938 22 平均 6 21 18 资料