房地产行业研究周报：8月基本面低位小幅改善 销售跌幅收窄

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 8月基本面低位小幅改善 销售跌幅收窄 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈： 8月基本面低位小幅改善 销售跌幅收窄 8月商品房销售额及销售面积于低位改善，商品房销售额及销售面累计同比分别为-3.2%、-7.1%，较上月下降1.7pct、0.6pct，8月单月同比分别为-16.4%、-12.2%，较上月跌幅收窄2.9pct、3.4pct：  从绝对值来看，8月已走出情绪最低点，同比口径延续修复有动力。受行业天气等季节性因素影响， 8月商品房单月销售额在2018、2019、2021年环比为下跌，在2020年、2022年则因政策释放利好实现环比增长，本次8月单月销售规模环比7月小幅增加，显示出市场情绪修复的特征；同时考虑到下半年低基数效应，预计后续同比口径仍将保持修复方向。  从领先的30城高频数据观察，9月高能级城市商品房市场开始回暖。9月1日-16日，30城商品房销售面积同比增速为-15.6%，较8月单月同比增速提升7.2pct，在近期多项政策利好出台刺激下，高能级城市商品房市场获得支撑，尽管复苏速度与范围仍待后续观察，但7-8月的市场低点已获确认。 8月单月商品房成交均价环比走平，同比小幅回落，整体保持稳定。8月单月商品房销售价格环比-0.05%，同比-4.8%，较上月分别减少2.64pct，减少0.35pct；从同比、环比表现来看，商品房成交价格整体保持稳定。 开发资金来源同比跌幅扩大，房地产开发资金来源8月累计同比-12.9%，较上月减少1.7pct，单月同比增速-25.4%，较上月减少5.2pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-24.3%、-22.2%、-31.6%、-26.9%，较上月分别减少9.62pct、减少1.71pct、减少9.85pct、减少3.38pct。 竣工端单月增速大幅下探，新开工增速回升，8月单月新开工面积同比增速-23.6%，施工面积同比增速-32.8%，竣工面积同比增速10.6%，分别较上月跌幅收窄2.3pct、扩大9.9pct、扩大22.6pct。开工端进入低基数阶段，同比跌幅收窄，竣工端后续表现仍需关注房企资金压力及分配，以及新开工走弱对竣工端的传递效应。 投资端单月同比跌幅收窄，房地产开发投资完成额8月累计同比增速-8.8%，单月同比-10.95%，分别较上月跌幅扩大0.3pct、收窄1.2pct。 8月行业基本面多数指标实现单月同比跌幅收窄，尽管部分是受到了低基数的支撑，但从绝对值来看，销售、新开工、投资等单月表现均未出现显著滑落，或已表现出环比走强。随着近期行业利好政策集中出台，我们观察到销售高频数据已开始表现出改善趋势；我们认为基本面阶段底部已探明，随着交易活跃度提升，购房者对价格认可度也将提升，进一步促进交易量回升及销售端回暖。 数据追踪（9月4日-9月10日）：  新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-13pct、-5pct，一线城市-46pct，4pct，二线城市+25pct，-9pct，三线城市-33pct，-3pct。  二手房市场：13城二手房成交面积单周同比41pct，累计同比28pct。  土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-17pct，成交建筑面积累计同比-12pct，成交金额累计同比-18pct，土地成交溢价率为1.4%。  城市行情环比：北京（17pct），上海（-52pct），广州（5pct），深圳（0.3pct），南京（5pct），杭州（-74pct），武汉（9pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企万科A、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级 增持 2023年9月19日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 109 行业平均市盈率 14.52 市场平均市盈率 11.59 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：心怀期待 预期将逐步转向》2023-08-28 2、《房地产行业研究周报：7月基本面低位盘整 行业仍需政策支持》2023-08-22 3、《房地产行业研究周报：6月基本面持续走弱 政策宽松预期渐强》2023-07-24 -21%-14%-7%0%7%14%2022-082022-112023-022023-052023-08房地产沪深300 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：8月基本面低位小幅改善 销售跌幅收窄 ............................................................................................................... 3 1.1 8月基本面低位小幅改善 销售跌幅收窄 ......................................................................................................................... 3 1.2 投资策略 ....................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 5 3. 行业动态 .................................................................................................................................................................................. 7 4. 数据追踪 .................................................................................................................................................................................. 9 4.1 新房成交数据 ................................................................................................................................................................ 9 4.2 二手房成交数据 ............................................................................................................................................................. 9 4.3 土地成交数据 .............................................................................................................................................................. 10 4.4 部分重点城市周度销售数据 .......................................................................................................................................... 11 5. 风险提示 ................................................................................................................................................................................. 11 图表目录 图1： 商品房销售数据累计同比（%） ....................................................................................................................................... 3 图2： 商品房销售数据单月值及同比（%） ................................................................................................................................ 3 图3： 2018-2023年单月商品房销售额（亿元） ........................................................................................................................ 3 图4： 30城及统计局商品房销售面积单月同比 ........................................................................................................................... 3 图5： 商品房销售价格及同比环比增速 ....................................................................................................................................... 4 图6： 房地产开发资金来源累计同比（%） ................................................................................................................................ 4 图7： 房地产开发资金来源单月值及同比（%） .....................................