房地产行业月报：淡季效应致销售下行，低基数下反弹可期

房地产行业月报 淡季效应致销售下行，低基数下反弹可期 1月前百开发商销售有所下行。根据克而瑞的初步数据，1月随着行业步入传统淡季，叠加春节假期，前百开发商的全口径销售总额由2024年12月4,742亿元（人民币，下同）环比下降49.0%至2,420亿元。我们跟踪的23家主要上市开发商1月销售额环比减少51.0%。1月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅1家（融创中国，排名第8位）。前50的房企中，国企合同销售额市占率减少至69.8%。 国家统计局2024年12月数据显示各线城市价格指数同比跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，12月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌5.7%/0.1%（11月：-6.1%/-0.2%），二手商品住宅价格同比/环比跌幅也有所好转，分别下跌8.1%/0.3%（11月：-8.5%/-0.3%）。 资料来源：FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 行业止跌回稳目标明确，低基数下关注后续楼市表现。1月房地产市场持续延续宽松的政策导向。国家发展改革委、央行等部门多次强调，要有效防范化解重点领域风险，推动房地产市场止跌回稳。尽管受传统淡季和春节假期的影响，1月的销售情况环比略有承压，但在低基数的背景下，我们预计节后市场表现有望反弹，应持续关注各线城市之间的分化情况。我们认为2025年将是房地产政策落实的重要一年，因此还应重点关注城中村改造、收储等方面配套政策的后续执行情况。 诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852)37661845 投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https：//research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月中国企业指数强于内地开发商股价表现。行业资产净值折让进一步扩大至87.3%。 资料来源：彭博、交银国际（截至2025年2月10日） 资料来源：彭博、交银国际（截至2025年2月10日） 资料来源：彭博、交银国际预测（截至2025年2月10日） 第二部分：房企销售表现 1月百强开发商销售额环比回落；低基数下需关注后续楼市表现 1月前百开发商销售数据有所下行，环比减少49% 根据克而瑞的初步数据，1月随着行业进入传统销售淡季，叠加春节假期的负面影响，前百开发商的销售额环比回落明显。2025年1月前百开发商全口径销售总额由2024年12月4,742亿元（人民币，下同）环比下降49.0%至2,420亿元，同比降幅为5.3%（2024年1月：2,555亿元）。2025年1月前百开发商销售总面积为1,219万平方米，环比减少49.4%。 23家上市开发商的1月销售额环比下降51.0% 我们跟踪的23家主要上市开发商1月销售额环比减少51.0%，主要由于销售面积大幅减少，同时销售均价环比-15.2%。23家开发商1月销售额与去年同期相比多数仍保持下跌趋势，其中国企的跌幅普遍小于民企。在1月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家（为融创中国，排名第8位）。在前50的房企中，1月国企合同销售额市占率有所减少至69.8%（2024年12月：74.8%）。 行业止跌回稳目标明确，低基数下关注后续楼市表现 自2024年9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”以来，国家层面供需两端支持政策陆续出台。2025年开年，我国延续宽松的房地产政策导向。国家发展改革委、央行、金融监管总局等部门多次强调，要有效防范化解重点领域风险，加快推动城市房地产融资协调机制扩围增效，推动房地产市场止跌回稳。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，有利于市场的持续修复。尽管受传统淡季和春节假期的影响，1月的销售情况环比略有承压，但在低基数的背景下，我们预计节后市场表现有望有所反弹，应持续关注各线城市之间的分化情况。我们认为2025年将是房地产政策落实的重要一年，因此还应重点关注城中村改造、收储等方面配套政策的后续执行情况。 第三部分：实体市场 1月在传统淡季及春节假期的影响下，10城新房成交量环比下降48.57%（2024年12月环比+11.53%），供应量环比下降61.7%，库存去化周期缩短至约18.15个月。 1月前四周30城新房成交量环比下行53.20%。其中二线城市成交量下滑最明显，一/二/三线城市成交量分别减少43.4/64.4%/39.0%。 资料来源：万得、交银国际 资料来源：万得、交银国际 资料来源：万得、交银国际 资料来源：万得、交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局2024年12月数据同比跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中 城 市 商 品 住 宅 价 格 指 数 ，12月 新 建 商 品 住 宅 价 格 同 比/环 比 分 别 下 跌5.7%/0.1%（11月：-6.1%/-0.2%），二手商品住宅价格同比/环比跌幅也有所好转，分别下跌8.1%/0.3%（11月：-8.5%/-0.3%）。 根据城市等级划分，新建商品住宅区和二手商品住宅区在一线、二线和三线城市的指数同比跌幅均有所缩小。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-3.8%/-5.4%/-6.2%（11月：-4.3%/-5.8%/-6.5%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-6.7%/-7.9%/-8.4%（11月：-8.0%/-8.4%/-8.8%）。新建商品住宅区在一线城市的指数环比增长0.2%，而在二线城市环比持平，仅在三线城市环比下跌0.2%。相较之下，二手商品住宅区在一线城市的指数环比增长0.3%，而在二线城市环比跌幅扩大至0.3%，三线城市环比跌幅有所缩小至0.4%。 资料来源：万得、交银国际 资料来源：万得、交银国际 第四部分：政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 步入2025年，我国房地产政策总体延续上年的宽松态势。中央层面，各部委多次强调要持续推进房地产市场止跌回稳，构建房地产发展新模式。 地方层面 据不完全体统计，2025年1月地方出台房地产调控政策27条，均为宽松性政策，政策发布主体以弱二线及三、四线城市为主，主要包括加大住房公积金支持力度、发放购房补贴、落实住房交易税收优惠政策、实施房票安置、鼓励发展高品质住房等方面。 主要公司以及行业更新 时代中国 85.33%的债权人已加入重组支持协议。1月20日，时代中国披露了有关建议重组境外债务的最新资料及计划召开聆讯的相关信息。根据公告，截至2025年1月20日下午五时正（香港时间），持有范围内债务未偿还本金总额约85.33%的债权人已加入重组支持协议。重组生效条件方面，适用同意费应于重组生效日期或之前支付，前提是参与债权人需满足包括持有或已获得符合重组支持协议相关条款的适用合格参与债务、在计划会议上投票赞成计划、并无行使其权利终止重组支持协议等条件。时代中国宣布，就该计划进行召开聆讯，届时将寻求中华人民共和国香港特别行政区高等法院颁布命令以召开计划会议，以便计划债权人审议并酌情批准（无论有否修改）该计划；法院聆讯定于2025年4月11日上午十时正（香港时间）进行。 清盘呈请聆讯延后至5月19日。1月24日，时代中国控股发布公告，宣布押后清盘呈请聆讯。此次聆讯原定于2025年1月27日举行，但经公司与呈请人一致提出延期申请后，高等法院已同意将聆讯日期延至2025年5月19日，同时保留了提前至更早日期的可能性。 1月合同销售金额6.5亿元。时代中国披露截至2025年1月31日止一个月的未经审核经营数据。根据公告，该期间合同销售金额约为6.5亿元，签约建筑面积约为71,000平方米。 保利发展 保利发展95亿元可转债发行申请获上交所审核通过。1月16日，保利发展公告称，其向特定对象发行可转换公司债券的申请已收到上海证券交易所的审核意见。根据公告内容，上海证券交易所认为保利发展向特定对象发行可转债的申请符合发行条件、上市条件和信息披露要求。上交所表示，将在收到申请文件后，向中国证监会提交注册申请。 保利发展20.52亿元摘上海松江宅地。1月24日，上海松江区SJS30003单元01-18号地块经过第50轮竞价，由上海保利城市发展有限公司以总价20.52亿元竞得，成交楼面价29,425元/平方米，溢价率27.93%。出让文件显示，该地块东至泗砖南路，南至振业路，西至培沟溇，北至双溇河，为住宅用地；出让面积6.90公顷，容积率1.01，起价16.0385亿元，楼面起价23,000.06元/平方米。 根据公告，保利发展2025年1月实现签约面积77.20万平方米，同比减少35.01%。签约金额方面，1月份保利发展实现签约金额180.15亿元，同比减少11.36%。 华润置地 华润置地、中铁置业成立北京合资公司，注册资本50亿元。华润置地、中铁置业和招商局地产在北京共同成立了合资公司——北京华润招铁海泽置业有限公司，注册资本达50亿元。合资公司主要经营范围涵盖房地产开发经营、停车场服务、社会经济咨询服务、物业管理以及非居住房地产租赁等多个领域。股权结构方面，华润置地持有50%的股份，中铁置业持股40%，而招商局地产拥有剩余的10%。 华润置地签订20亿元融资。贷款期限三年。1月23日，华润置地公告显示，华润置地与贷款人签订融资函件，涉及金额高达20亿元（或等值港币），贷款期限为三年，自华润置地接纳融资函件之日起计算。此次融资函件规定华润集团需履行特定履约义务，以保持在华润置地的最低持股比例。华润集团作为华润置地的最大股东，持有约59.55%的已发行股本，须维持至少35%的实益拥有权及控制权，并有能力控制华润置地股东对董事会董事的任命。 金科股份 金科股份发布了关于公司及全资子公司重整进展的公告。根据公告内容，金科股份发布了《金科股份重整计划草案》及《重庆金科重整计划草案》，并计划于2025年2月18日召开第二次债权人会议。根据重整计划，金科股份将进行资本公积转增股票，引入重整投资人并清偿债务。重整计划还涉及资产优化调整方案，划分为保留与非保留两部分，并明确债权受偿方案。根据评估机构的报告，金科股份的普通债权首次分配综合清偿率预计为22.36%。金科股份已成功引入产业投资人和财务投资人，共计支付投资款26.28亿元，并获得履约保证金。 中国金茂 1月销售24亿元。中国金茂发布公告称，2025年1月份，该集团取得签约销售金额66.95亿元，签约销售建筑面积约30万平方米。据了解，上述销售数据包括长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城等多个项目。公告显示，截至2025年1月31日，中国金茂已录得已认购（未签约）物业销售金额共计24亿元。 中国恒大 香港特别行政区高等法院即将就有关无力偿还的杂项申请进行内庭聆讯。中国恒大集团清盘案迎来关键进展。高等法院聆案官林泽铭于1月10日下午2时30分进行内庭聆讯，审查财务状况和债务偿还能力，决定是否启动正式清盘程序。 广州中院已判决恒大物业向恒大追讨134亿元存款案件。1月10日，广州市中级人