中国房地产行业研报：预期1月新增供应规模锐减、主城改善盘占六成

核心观点与关键数据

1. 供应规模：1月28城新增商品住宅供应面积488万平方米，环比下降56%，同比下降28%，但较2024年春节月增长41%。受春节假期和新政影响，整体推盘热情略好于2024年和2022年春节同期，但低于2023年春节月。

   • 一线：同比增长9%，较2024年春节月倍增100%（北京、深圳显著放量）。
   • 二线：同环比齐降，但较2024年春节月增长36%（宁波、合肥、苏州等东南沿海城市涨幅显著）。
   • 三四线：供应量低迷，环比下降55%，同比下降44%，较2024年春节月降幅达16%。

2. 供应结构：

   • 产品档次：刚需占37%，改善占53%，高端占10%，以改善为主，刚需为辅。
     • 刚需：长春、无锡、常州、上海、深圳等占比超60%。
     • 改善：济南、漳州、泉州、昆明、厦门、苏州等占比超80%。
     • 高端：福州本月占比达50%。
   • 区域分布：主城区占54%，近郊占31%，远郊占15%。
     • 主城区：漳州、泉州、重庆、福州等占比超70%。
     • 近郊：上海、昆明、常州、青岛、苏州等占比超60%。
     • 远郊：济南、长春、长沙等占比超70%。

3. 成交预期：

   • 整体：1月预期去化率32%，环比下降14个百分点，同比微降1个百分点，但仍高于2024年三季度低点3个百分点。
   • 城市分化：
     • 新政利好型：上海、深圳、杭州等同比正增长，热度居前。
     • 前期热度较高型：成都、西安、天津、合肥等同环比下降。
     • 弱二三线城市：青岛、济南、福州、郑州、徐州、常州等去化率不足2成。

研究结论

• 供应“提质缩量”：房企推盘信心逐步修复，但受春节假期影响，供应规模季节性回落，以主城区改善盘为主。
• 成交弱复苏：整体成交环比下降，同比降幅收窄，一线城市延续热度，二线城市强弱轮动，三四线城市接近底部。