REITs周报：大选落定对仓储物流reits的重定价

债券研究/2024.11.10 大选落定对仓储物流reits的重定价刘玉(分析师) 021-38038263 ——REITs周报 本报告导读： 过去一周REITs指数整体上行，特许经营权类REITs表现相对较好，保租房和能源类REITs领涨，仓储和生态环保类REITs表现相对一般。 投资要点： 过去一周（2024.11.4-2024.11.8，下同）共有3只REITs更新发行状态。截止2024年11月8日，国内REITs市场共上市50只，总市值 liuyu024100@gtjas.com 登记编号S0880523050002 汤志宇(研究助理) 021-38031036 tangzhiyu028695@gtjas.com 登记编号S0880123070149 相关报告 1326亿元，流通市值622亿元。一级发行方面，过去一周共有3只 债券研 究 市场策略周 报 证券研究报 告 REITs更新发行状态，其中广发成都高投产业园项目和工银瑞信蒙能清洁能源项目审核状态更新为“通过”，华夏基金华润有巢租赁住房扩募已申报。此外，中金联东科创项目，银华绍兴水利项目分别于11月5日和11月8日上市。 过去一周REITs指数整体上行，特许经营权类REITs表现相对较好。具体来看，过去一周中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益分别变化-0.01%和0.16%，产权类REITs和特许经营权类REITs分别变化0.05%和0.18%。从底层资产来看，过去一周保租房和能源类REITs领涨，仓储和生态环保类REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：保租房（2.15%）、能源（0.40%）、消费 （0.38%）、产业园（0.23%）、交通（0.22%）、生态环保（-1.01%）仓储（-1.82%）。 过去一周仓储物流板块跌幅较深，其中红土创新盐田港REITs自11月6日以来，累计跌幅达到3.1%。仓储物流板块的弱势主因市场基于特朗普交易进行的重定价，2024年以来部分仓储项目受“友岸外 包”、“离岸外包”等产业转移的负面影响较大，表现为租金和出租率双双承压，而美国大选的结果无疑加剧市场对这类项目负面影响持续性的担忧。另一个值得关注的板块是保租房，过去一周保租房 板块扭转颓势，涨幅来到2.15%。后续来看，财政政策尚在预期内 偏债性的保租房板块面临的风险有限。 流动性方面，过去一周REITs整体换手率边际下降，周度日均换手率由0.79%下降至0.71%。整体来看，过去一周REITs周度日均换手率由0.79%下降至0.71%，位于过去两年偏低水平（2023年以来 分位数4.3%）。分经营模式来看，生态环保类和保租房类REITs周度日均换手率相对较高，分别为1.07%和1.00%，消费类和交通类REITs周度日均换手率相对较低，为0.41%和0.62% 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化。 从一二级市场利差看信用债市场情绪2024.11.06 REITs指数整体下行2024.11.04基差收敛之后，现券有补涨空间2024.11.03 低利率是“政策合力”的重要一环2024.11.03城投一级市场情绪透露的信号2024.10.30 目录 1.REITs市场行情总结3 1.1.一级发行情况3 1.2.二级行情回顾3 2.风险提示9 1.REITs市场行情总结 1.1.一级发行情况 过去一周（2024.11.4-2024.11.8，下同）共有3只REITs更新发行状态。截止2024年11月8日，国内REITs市场共上市50只，总市值1326亿元，流通市值622亿元。一级发行方面，过去一周共有3只REITs更新发行状态， 其中广发成都高投产业园项目和工银瑞信蒙能清洁能源项目审核状态更新为“通过”，华夏基金华润有巢租赁住房扩募已申报。此外，中金联东科创项目，银华绍兴水利项目分别于11月5日和11月8日上市。 名称资产类型申报类型项目状态更新日期 广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 通过 2024-11-07 工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 通过 2024-11-07 华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 扩募 已申报 2024-11-05 图1：2024年10月28日至11月1日共有四只REITs更新发行状态 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 1.2.二级行情回顾 过去一周REITs指数整体上行，特许经营权类REITs表现相对较好。具体来看，过去一周中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）分别变化-0.01%和0.16%，产权类REITs和特许经营权类REITs分别变化0.05%和0.18%。 从底层资产来看，过去一周保租房和能源类REITs领涨，仓储和生态环保类REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：保租房（2.15%）、能源（0.40%）、消费（0.38%）、产业园（0.23%）、交通（0.22%）、生态环保 （-1.01%）仓储（-1.82%）。 过去一周仓储物流板块跌幅较深，其中红土创新盐田港REITs自11月6日以来，累计跌幅达到3.1%。仓储物流板块的弱势主因市场基于特朗普交易进行的重定价，2024年以来部分仓储项目受“友岸外包”、“离岸外包”等产业转移的负面影响较大，表现为租金和出租率双双承压，而美国大选的结果无疑加剧市场对这类项目负面影响持续性的担忧。另一个值得关注的板块是保租房，过去一周保租房板块扭转颓势，涨幅来到2.15%。后续来看，财政政策尚在预期内，偏债性的保租房板块面临的风险有限。 图2：过去一周REITs指数整体上行 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算 图3：REITs指数整体上行 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 图4：保租房等类型REITs指数由阶段性高点回落 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 图5：过去一周涨幅最高的项目包括银华绍兴水利、国君宽庭和华夏华润等 REITs名称 资产类型 收盘价 2024/11/4 2024/11/5 2024/11/6 2024/11/7 2024/11/8 周度 涨幅 银华绍兴原水水利REIT 水利设施 3.34 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 18.03% 18 .03% 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT 保障性租赁住房 3.42 0.65% 1.54% 1.03% 0.15% 0.63% 4.06% 华夏基金华润有巢REIT 保障性租赁住房 2.77 -0.20% -0.48% -0.12% 2.68% 2.09% 3.98% 红土创新深圳人才安居REIT 保障性租赁住房 3.03 1.68% 0.43% -0.57% 0.54% 1.01% 3.11% 华夏中国交建高速REIT 交通基础设施 5.59 0.18% 0.08% 0.31% 0.65% 0.83% 2.06% 华夏南京交通高速公路REIT 交通基础设施 5.56 0.31% 1.30% 0.32% 0.20% -0.20% 1.94% 博时招商蛇口产业园REIT 园区基础设施 2.20 1.08% 0.61% 0.00% -0.15% 0.10% 1.65% 中信建投明阳智能新能源REIT 能源基础设施 7.61 0.71% 0.85% -0.04% 0.04% -0.07% 1.49% 华夏华润商业REIT 消费基础设施 7.78 1.18% -0.11% -0.29% 0.16% 0.41% 1.35% 工银河北高速集团高速公路REIT 交通基础设施 5.66 0.21% 0.24% 0.52% 0.67% -0.33% 1.31% 东吴苏州工业园区产业园REIT 园区基础设施 3.81 0.24% 0.09% 0.54% 0.15% 0.27% 1.28% 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 保障性租赁住房 3.39 -0.10% -0.42% 0.61% 0.16% 0.87% 1.12% 招商基金蛇口租赁住房REIT 保障性租赁住房 2.93 0.10% 0.03% -0.38% 0.00% 1.32% 1.07% 华安张江产业园REIT 园区基础设施 2.78 0.00% -0.08% 0.16% 0.55% 0.12% 0.75% 华夏大悦城购物中心REIT 消费基础设施 3.41 0.06% 0.41% 0.06% 0.03% 0.12% 0.68% 国泰君安东久新经济REIT 园区基础设施 3.49 1.20% 0.24% -1.03% 0.21% -0.06% 0.55% 嘉实中国电建清洁能源REIT 能源基础设施 3.46 0.03% -0.26% 0.64% 0.06% 0.09% 0.55% 鹏华深圳能源REIT 能源基础设施 7.72 0.17% 0.15% 0.53% 0.00% -0.31% 0.53% 中航京能光伏REIT 能源基础设施 12.40 0.14% 0.01% 0.21% -0.04% 0.05% 0.37% 博时津开科工产业园REIT 园区基础设施 2.47 -0.16% 0.08% 0.04% 0.90% -0.48% 0.37% 华泰江苏交控REIT 交通基础设施 6.99 -0.12% 0.12% 0.25% 0.02% 0.03% 0.30% 中信建投国家电投新能源REIT 能源基础设施 11.33 0.19% 0.05% 0.27% -0.22% 0.00% 0.29% 华夏特变电工新能源REIT 能源基础设施 4.81 -0.52% 0.02% 0.13% 0.02% 0.59% 0.23% 中金联东科技创新产业园REIT 园区基础设施 3.24 0.00% 0.46% -0.34% 0.09% -0.03% 0.19% 华安百联消费REIT 消费基础设施 2.24 0.13% -0.04% 0.18% -0.09% 0.00% 0.18% 中金印力消费基础设施REIT 消费基础设施 3.25 -0.12% 0.06% 0.12% -0.03% 0.00% 0.03% 平安广州交投广河高速公路REIT 交通基础设施 11.75 -0.12% 0.05% -0.14% -0.09% 0.27% - 0.02% 华夏北京保障房REIT 保障性租赁住房 3.31 -0.10% 0.16% -0.55% -0.10% 0.52% - 0.06% 浙商证券沪杭甬高速REIT 交通基础设施 9.78 0.01% 0.41% -0.18% 0.00% -0.32% - 0.07% 富国首创水务REIT 生态环保 4.55 -0.14% 0.11% -0.19% 0.22% -0.22% - 0.22% 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT 交通基础设施 7.56 -0.03% 0.03% -0.41% 0.05% 0.00% - 0.36% 嘉实京东仓储基础设施REIT 仓储物流 2.81 -0.23% -0.23% 0.23% -0.08% -0.12% - 0.42% 华夏合肥高新产园REIT 园区基础设施 2.10 -0.21% -0.47% 0.26% -0.16% 0.10% - 0.47% 华夏金茂商业REIT 消费基础设施 2.62 0.16% -0.15% 0.00% -0.04% -0.50% - 0.54% 华夏首创奥特莱斯REIT 消费基础设施 2.67 0.04% -0.07% -0.26% -0.15% -0.22% - 0.67% 国金中国铁建高速REIT 交通基础设施 10.51 -0.38% -0.04% -0.19% -0.10% 0.02% - 0.68% 国泰君安临港创新产业园REIT 园区基础设