顺丰深港双平台，优质仓储物流REITs的配置窗口期

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明1[Table_Title][Table_Title2]公募REITs系列之三[Table_Summary]►物流活动向好，但供给冲击下仓储出租以价换量2025年以来物流行业景气度明显提升。2025年4月中国物流业景气指数为51.1%，仍处于扩张区间，全国物流业务需求总体保持扩张态势。从供给上看，国内高标仓行业集中度较高，整体呈“一超多强”格局，普洛斯市占率遥遥领先，京东、顺丰等电商/第三方物流自建仓储项目增多。受宏观经济恢复放缓和供给持续释放的冲击，市场普遍采取以价换量策略来维持出租率，但短期仍面临租金下滑、空置率上升的考验。2025年一季度京津冀、长三角、长江中游、成渝、珠三角城市群平均有效租金环比分别下降3.7%、6.1%、0.5%、2.6%和0.3%，空置率分别为28.6%、25.4%、13.3%、8.9%和6.1%。截至2025年5月16日，全国已上市9只仓储物流REITs，涉及底层资产31个，出租率和租金水平仍然承压。►顺丰香港REIT表现良好，是境内REIT的参考系顺丰控股是中国及亚洲最大、全球第四大综合物流服务提供商，采用自营物流模式持有众多物流产业园等关键场地资源，为旗下REITs提供仓储设施租赁需求和扩募资产。2021年5月顺丰控股作为发起人的顺丰房托在港交所上市，至今已稳定运行多年。顺丰房托第一大租户是顺丰控股集团系，收 入 很依赖顺丰关联租户的支持。受出租率降低、租金下跌影响，2024年顺丰房托估值明显下调至67亿港元，整体下跌8.9%，后续面临关联租户2026年的续约考验。上市以来顺丰房托有多轮行情，低股价使其股息率达7%以上。►南方顺丰物流REIT，珍惜当下高租金时段的窗口期顺丰房托在中国香港上市后，顺丰控股国内版的物流产业园轻资产资本运作平台—“南方顺丰物流REIT”登陆深交所，形成深港两地REITs上市的格局。后续顺丰房托侧重于华南、西南区域的优质资产，并留意东南亚物流需求。南方顺丰REIT则侧重长三角/京津冀/长江中下游以及国内机场空侧的仓储资产。南方顺丰REIT的资产主要为分拨中心，是快递业务的重要场地，通常会投入各类设备，搬迁成本较高，租户粘性较强。与顺丰房托相似，南方顺丰REIT的关联租户占比也很高，顺丰系租 户 对REIT的经营业绩影响很大，但后续出租率预计整体稳定。当前境内REIT执行的租金高于市场平均水平，续租时面临下调风险，2027年前是租金较高的时段，估值已留有一定空间抵御租金下行压力。截至2025年5月16日南方顺丰REIT的市值为37.66亿元，2025年现金分派率预计为3.98%，在已上市的9只仓储物流REITs里排名中上，满足收益条件的可择机配置。风险提示公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。[Table_Author]分析师：刘郁联系电话：分析师：姜丹联系电话：分析师：郑日诚联系电话：13250202012 正文目录1.物流活动向好，但供给冲击下仓储设施出租“以价换量”..................................................................................31.1.物流行业景气度明显提升，物流保管费用占比稳中有升...............................................................................31.2.国内高标仓行业“一超多强”，供给冲击仍将持续..........................................................................................51.3.境内仓储物流REITs亦面临“以价换量”，租金有所下降...............................................................................72.顺丰香港REIT表现良好，是境内的有效参考系...........................................................................................102.1.顺丰控股采用自营物流模式，为港深REITs提供稳定需求..........................................................................102.2.顺丰香港REIT已运营多年，关联租户占比很高但表现稳定........................................................................132.3.顺丰香港REIT估值有所下调，仓储物流资产下行压力仍存........................................................................152.4.顺丰香港REIT经历多轮行情，低股价致使股息率达7%以上.....................................................................163.南方顺丰物流REIT，珍惜当下高租金时段的窗口期.....................................................................................173.1.顺丰境内REIT底层资产为分拨中心，是快递业务的重要场地....................................................................173.2.深港两地REIT资产竞争缓和，各自区域有所侧重.....................................................................................203.3.高度依赖顺丰集团系租户，出租率预计整体稳定........................................................................................213.4.估值已考虑租金下行风险，当前分派率是较好的配置期..............................................................................224.风险提示...................................................................................................................................................25图表目录图1：全国物流业务需求总体保持扩张态势，供应链上下游保持联动回升...........................................................4图2：我国社会物流总费用稳步增加，保管费用的占比稳中有升........................................................................4图3：我国物流地产主要开发商“一超多强”，普洛斯遥遥领先，电商/第三方物流自建仓储项目增多.......................5图4：全国已上市9只REITs的位置分布.........................................................................................................8图5：顺丰控股的业务布局中，速运物流业务为顺丰深港双REITs平台带来长期潜在的租赁需求........................10图6：顺丰控股截至2024年末的关键场地资源................................................................................................12图7：顺丰房托（2191.HK）——中国香港青衣物业........................................................................................13图8：顺丰房托（2191.HK）——长沙物业......................................................................................................14图9：顺丰房托（2191.HK）——佛山物业......................................................................................................14图10：顺丰房托（2191.HK）——芜湖物业....................................................................................................15图11：顺丰房托股价历史表现（后复权）.......................................................................................................17图12：顺丰房托与南方顺丰物流REIT的投资侧重范围的划分..........................................................................20表1：2025年3月末我国5大城市群高标仓平均有效租金仍下滑.......................................................................6表2：境内仓储物流REITs“以价换量”来稳定出租率，后续租金仍有下探压力......................................................9表3：顺丰房托4项物业的运营情况...............................................................................................................15表4：顺丰房托4项物业的估值情况...............................................................................................................16表5：南方顺丰物流REIT的3处资产基本情况...............................................................................................17表6：南方顺丰物流REIT以分拨中心为主，其他业态涉及高标仓、冷库、配套楼和宿舍等................................19表7：南方顺丰物流REIT依赖关联方租赁，后续出租率预计保持稳定..............................................................21表8：南方顺丰物流REIT