房地产开发行业2024W45：本周新房成交同比+27.4%，增加10万亿地方化债资源

核心观点

• 化债思路转变：中央政府通过增加地方政府债务限额置换存量隐性债务，并从新增地方政府专项债券中安排资金用于化债，直接增加地方化债资源10万亿元，化债压力大幅减轻。
• 财政政策加力：财政部表示将加大逆周期调节力度，并将在近期推出支持房地产市场健康发展的相关税收政策，同时研究制定专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房的政策细则。
• 地产市场表现：本周30个城市新房成交面积环比下降27.6%，但同比增长27.4%；13个样本城市二手房成交面积环比下降3.7%，同比增长24.6%。

关键数据

• 化债资源增加：直接增加地方化债资源10万亿元，包括3年6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务，以及5年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元补充政府性基金财力用于化债。
• 新房成交：本周30个城市新房成交面积为250.4万平方米，环比下降27.6%，同比增长27.4%。
• 二手房成交：本周13个样本城市二手房成交面积合计149.2万方，环比下降3.7%，同比增长24.6%。
• 房企信用债：本周共发行房企信用债5只，环比减少7只；发行规模共计52.50亿元，环比减少67亿元；总偿还量73亿元，环比减少19.84亿元；净融资额为-20.5亿元，环比减少47.16亿元。

研究结论

• 维持行业“增持”评级：政策受基本面倒逼进入深水区，地产作为早周期指标具备指向性作用，行业竞争格局改善逻辑依旧适用，建议关注基本面alpha公司、受益于化债和去库存的地方城投类企业、物业以及中介。
• 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。