房地产开发行业2024W13：本周新房成交同比39.8%25，北京取消离异购房限制240331

北京取消离异购房限制，小阳春成色不足继续看政策加码。2021年北京住建委发文规定，限制夫妻离异的任何一方购买商品住房。目前，北京住建委官网显示该文件“失效”。这代表夫妻双方离异后，即可按照北京先行购房政策判定双方各自在京购房资格。从近期销售情况看，3月最后一周新房、二手房环比继续小幅回升 ， 样本城市新房 、 二手房成交面积环比分别+46.5%、+7.3%。但我们认为目前仍处于春节后需求释放的季节性因素影响下，成交规模不论单周同比还是累计同比均维持较大跌幅，成交价格上仍维持跌势，购房者信心也明显偏弱，今年“小阳春”或成色不足。因此我们认为北京此次放松信号意义更大，建议持续关注核心城市如北京、上海、深圳进一步的调控动作。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.7%，落后沪深300指数1.53个百分点，在31个申万一级行业排名第22名。 新房：本周30个城市新房成交面积为339.7万平方米，环比提升46.5%，同比下降39.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为71.7万方，环比49.2%，同比-39.3%；样本二线城市为177.1万方，环比43.6%，同比-35.6%；样本三线城市为90.9万方，环比50.2%，同比-46.8%。3月累计新房成交面积方面，样本30城共计939.5万方，同比-44.5%；一线城市为195.1万方，同比-40.5%；二线城市为495.3万方，同比-44.8%；三线城市为249.2万方，同比-46.7%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计139.7万方，环比增长7.3%，同比下降20.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为42.4万方，环比7.0%；样本二线城市为71.0万方，环比8.6%；样本三线城市为26.4万方，环比4.2%。 信用债：本周共发行房企信用债17只，环比减少3只；发行规模共计179.10亿元，环比增加8.36亿元，总偿还量160.71亿元，环比增加20.64亿元，净融资额为18.39亿元，环比减少12.28亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（82.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据、一般公司债（31.8%、27.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年、3-5年（39.4%、38.8%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。 2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.北京取消离异购房限制，小阳春成色不足继续看政策加码 北京取消“离异3年内不得京内购房”规定，小阳春成色不足继续看政策加码。2021年8月4日北京住建委发文规定，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。目前，北京住建委官网显示该文件“失效”。这代表夫妻双方离异后，即可按照北京先行购房政策判定双方各自在京购房资格。我们认为整体上政策信号意义更强于实际意义。从近期销售情况看，3月最后一周新房、二手房环比继续小幅回升，样本城市新房、二手房成交面积环比分别+46.5%、+7.3%。但我们认为目前仍处于春节后需求释放的季节性因素影响下，成交规模不论单周同比还是累计同比均维持较大跌幅，成交价格上仍维持跌势，购房者信心也明显偏弱，今年“小阳春”或成色不足。因此我们认为北京此次放松信号意义更大，建议持续关注核心城市如北京、上海、深圳进一步的调控动作。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.7%，落后沪深300指数1.53个百分点，在31个申万一级行业排名第22名。本周上涨个股共33支，较上周减少22支，下跌股数为87支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中国国贸、京投发展、西藏城投、大名城、大龙地产，涨幅分别为17.8%、14.7%、9.9%、9.2%、9.0%。跌幅前五为ST慧球、迪马股份、大港股份、鲁商置业、高新发展，跌幅分别为-13.9%、-12.5%、-11.7%、-10.9%、-10.5%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长2支，涨幅位居前五的为绿景中国地产、龙湖集团、中梁控股、中国海外发展、龙光地产，涨幅分别为17.2%、8.6%、6.9%、5.8%、5.2%。跌幅前五为雅居乐集团、金地商置、佳兆业、融信中国、禹洲集团，跌幅分别为-12.5%、-10.2%、-9.6%、-9.6%、-9.2%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表5：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 图表8：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为339.7万平方米，环比提升46.5%，同比下降39.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为71.7万方，环比49.2%，同比-39.3%；样本二线城市为177.1万方，环比43.6%，同比-35.6%；样本三线城市为90.9万方，环比50.2%，同比-46.8%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 3月累计新房成交面积方面，样本30城共计939.5万方，同比-44.5%；一线城市为195.1万方，同比-40.5%；二线城市为495.3万方，同比-44.8%；三线城市为249.2万方，同比-46.7%。 从今年累计13周新房成交面积同比看，样本30城共计2400.6万方，同比-44.1%；一线城市为508.4万方，同比-40.4%；二线城市为1196.2万方，同比-46.4%；三线城市为696.1万方，同比-42.5%。其中一线城市中，北京（-24.8%）、上海（-48.2%）、广州 （-42.7%） 、 深圳 （-30.1%） 。 二三线城市中大连 （171.6%） 、 嘉兴（69.2%）、宝鸡（-15.0%）等总计2城同比均为正，荆门（-72.2%）、南京（-71.4%）、佛山（-59.6%）等总计24城同比为负。 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计139.7万方，环比增长7.3%，同比下降20.6%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为42.4万方，环比7.0%；样本二线城市为71.0万方，环比8.6%；样本三线城市为26.4万方，环比4.2%。年初至今累计二手房成交面积为1253.3万方，同比变动为-19.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为380.3万方，同比-20.5%；样本二线城市为615.9万方，同比-18.8%；样本三线城市为257.1万方，同比-19.0%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（3.25-3.31）共发行房企信用债17只，环比减少3只；发行规模共计179.10亿元，环比增加8.36亿元，总偿还量160.71亿元，环比增加20.64亿元，净融资额为18.39亿元，环比减少12.28亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（82.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据、一般公司债（31.8%、27.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年、3-5年（39.4%、38.8%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率多数下降。其中24电建F2（-76bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表24：本周房企融资汇总（3.25-3.31） 5.本周政策回顾 图表25：地方性政策及消息（3.24-3.30） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度： 1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。