房地产开发行业2025W35：本周新房成交同比-5.9%，上海优化调整购房政策

核心观点与政策调整

上海优化调整购房政策，定向放松外环外限购，允许符合条件的居民家庭不限套数购房，同时对成年单身人士执行与居民家庭相同的住房限购政策。此外，新政上调住房公积金最高贷款额度，允许“又提又贷”，并取消首套和二套房贷利率区分。苏州则取消新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施。这些政策旨在助力外围库存去化和提升改善性住房需求，整体力度符合预期，深圳有望跟进调整。

市场行情与成交数据

本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.1%，在31个申万一级行业中排名第16位。具体成交数据如下：

• 新房成交：30个城市本周成交面积为181.0万平方米，环比提升14.3%，同比下降5.9%。一线城市成交43.4万平方米，环比+11.1%，同比-21.1%；二线城市92.5万平方米，环比+2.2%，同比+10.2%；三线城市45.1万平方米，环比+56.7%，同比-15.4%。今年累计35周新房成交面积同比-2.2%。
• 二手房成交：14个样本城市本周成交面积186.3万平方米，环比下降3.3%，同比增长12.2%。一线城市成交78.3万平方米，环比+1.2%；二线城市83.9万平方米，环比-7.2%；三线城市24.1万平方米，环比-3.5%。年初至今累计二手房成交面积同比增长16.6%。

信用债市场

本周共发行房企信用债11只，发行规模61.45亿元，环比减少91.37亿元；总偿还量104.28亿元，环比减少14.76亿元；净融资额-42.83亿元，环比减少76.6亿元。主体评级以AAA为主，债券类型以证监会主管ABS和交易商协会ABN为主，期限以5年以上为主。

投资建议

维持行业“增持”评级。重点关注：

1. 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等。
2. 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展等。
3. 中介：贝壳。
4. 物业：华润万象生活、保利物业等。 建议主做政策beta，控制节奏和仓位，配置方向以一线及部分二线城市为主。

风险提示

政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。