房地产开发行业2025W35：本周新房成交同比-5.9%，上海优化调整购房政策

2025W35：本周新房成交同比-5.9%，上海优化调整购房政策 上海调整房地产限购、房贷利率、税收、公积金等政策，预计将助力外围库存去化和提升改善性住房的需求。具体来看，1、新政定向放松了外环外限购，对于符合购房条件的居民家庭（包含上海户籍和满足社保个税年限的非上海户籍），在外环外购房不限套数。同时对成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。2、住房公积金最高贷款额度上浮，同时允许公积金“又提又贷”。3、在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。本次上海购房政策的调整在北京之后，整体力度符合我们预期，我们预计将助力外围库存去化和提升改善性住房的需求。往后看，深圳购房政策也有望跟进调整。 增持（维持） 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.1%，落后沪深300指数2.77个百分点，在31个申万一级行业排名第16名。 新房：本周30个城市新房成交面积为181.0万平方米，环比提升14.3%，同比下降5.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.4万方，环比+11.1%，同比-21.1%；样本二线城市为92.5万方，环比+2.2%，同比+10.2%；样本三线城市为45.1万方，环比+56.7%，同比-15.4%。从今年累计35周新房成交面积同比看，样本30城共计6571.3万方，同比-2.2%；一线城市为1728.6万方，同比+1.7%；二线城市为3159.6万方，同比-5.1%；三线城市为1683.1万方，同比-0.3%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计186.3万方，环比下降3.3%，同比增长12.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为78.3万方，环比1.2%；样本二线城市为83.9万方，环比-7.2%；样本三线城市为24.1万方，环比-3.5%。年初至今累计二手房成交面积为7055.2万方，同比增长16.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2891.1万方，同比+19.8%；样本二线城市为3277.1万方，同比+15.5%；样本三线城市为887.0万方，同比+11.1%。 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W34：LPR报价持平，本周二手房成交同比+9.5%》2025-08-242、《房地产开发：2025W33：全国房价盘点，多数城市已跌破2024“930”平台》2025-08-173、《房地产开发：2025W32：北京定向松绑五环外限购，如何理解？》2025-08-10 信用债：本周共发行房企信用债11只，环比减少7只；发行规模共计61.45亿元，环比减少91.37亿元，总偿还量104.28亿元，环比减少14.76亿元，净融资额为-42.83亿元，环比减少76.6亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.上海定向放松限购，苏州取消限售..................................................................................................................32.行情回顾........................................................................................................................................................43.重点城市新房二手房成交跟踪.........................................................................................................................73.1新房成交（商品住宅口径）...................................................................................................................73.2二手房成交（商品住宅口径）...............................................................................................................94.重点公司境内信用债情况..............................................................................................................................115.本周政策回顾...............................................................................................................................................136.投资建议......................................................................................................................................................14风险提示.........................................................................................................................................................14 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名......................................................................................................4图表2：本周各交易日指数表现.......................................................................................................................4图表3：近52周地产板块表现.........................................................................................................................4图表4：本周涨幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表5：本周跌幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表6：本周重点房企涨跌幅排名....................................................................................................................5图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）.............................................................5图表8：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元）........................................................................................6图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比..................................................................................................7图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.......................................................................8图表14：样本30城新房成交面积数据跟踪.....................................................................................................8图表15：近6月样本城市二手房成交面积及同比.............................................................................................9图表16：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比......................................................................................9