房地产开发行业2025W9：二手房成交显著强于新房，本周二手房同比+70.7%，新房同比+11.2%

政治局召开会议，重点关注3月关键节点。2月28日政治局会议强调，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定。本次会议主要讨论政府工作报告，相关表述与2024年12月政治局会议接近。我们认为，3月将会是比较关键的节点，一方面是即将召开大会；另一方面也将逐步验证“小阳春”成色。 2月上海、北京、深圳二手房成交套数有所回落，二手房强于新房态势未变。2025年2月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为16742套、11876套、3764套，环比分别-9.0%、-4.8%、-19.6%。我们认为，最近数周尚处于春节结束后高频成交环比抬升的阶段，从更大时间范围看目前仍处于2024年9月以来政策辐射区间。我们判断，二手房成交或持续强于新房，预计小阳春二手房成交显著强于2024年，略弱于2023年；新房受供货结构影响，总量弹性不大，结构性的城市和区域表现尚可。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.2%，领先沪深300指数4.45个百分点，在31个申万一级行业排名第2名。 新房：本周30个城市新房成交面积为240.0万平方米，环比提升34.9%，同比提升11.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为58.1万方，环比+44.9%，同比+56.6%；样本二线城市为115.7万方，环比+39.6%，同比+19.4%；样本三线城市为66.1万方，环比+20.6%，同比-19.2%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计240.9万方，环比增长20.5%，同比增长70.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为106.7万方，环比25.3%；样本二线城市为107.9万方，环比18.6%；样本三线城市为26.4万方，环比10.7%。 信用债：本周（2.24-3.2）共发行房企信用债9只，环比减少6只；发行规模共计119.51亿元，环比增加24.61亿元，总偿还量109.94亿元，环比增加3.89亿元，净融资额为9.57亿元，环比增加20.72亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.重点关注3月关键节点 政治局召开会议，重点关注3月关键节点。2月28日政治局会议强调，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定。本次会议主要讨论政府工作报告，相关表述与2024年12月政治局会议接近。我们认为，3月将会是比较关键的节点，一方面是即将召开大会；另一方面也将逐步验证“小阳春”成色。 2月上海、北京、深圳二手房成交套数有所回落，二手房强于新房态势未变。2025年2月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为16742套、11876套、3764套，环比分别-9.0%、-4.8%、-19.6%。我们认为，最近数周尚处于春节结束后高频成交环比抬升的阶段，从更大时间范围看目前仍处于2024年9月以来政策辐射区间。我们判断，二手房成交或持续强于新房，预计小阳春二手房成交显著强于2024年，略弱于2023年；新房受供货结构影响，总量弹性不大，结构性的城市和区域表现尚可。 图表1：上海二手房月度成交套数 图表2：北京二手房月度成交套数 图表3：深圳二手房月度成交套数 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为2.2%，领先沪深300指数4.45个百分点，在31个申万一级行业排名第2名。本周上涨个股共57支，较上周增长20支，下跌股数为53支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为粤宏远A、*ST松江、大名城、光大嘉宝、万通地产，涨幅分别为21.5%、20.8%、18.1%、17.9%、17.6%。跌幅前五为高新发展、ST慧球、*ST紫学、万业企业、长春经开，跌幅分别为-11.4%、-11.0%、-8.7%、-8.5%、-8.2%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨37支，较上周增长28支，涨幅位居前五的为绿景中国地产、世茂集团、时代中国控股、碧桂园、融创中国，涨幅分别为67.2%、39.6%、38.5%、28.2%、18.3%。跌幅前四为金科股份、中梁控股、绿地控股、大悦城，跌幅分别为-5.3%、-4.1%、-1.0%、-0.7%。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表5：本周各交易日指数表现 图表6：近52周地产板块表现 图表7：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表8：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表9：本周重点房企涨跌幅排名 图表10：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 图表11：本周重点房企跌幅前四个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为240.0万平方米，环比提升34.9%，同比提升11.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为58.1万方，环比+44.9%，同比+56.6%；样本二线城市为115.7万方，环比+39.6%，同比+19.4%；样本三线城市为66.1万方，环比+20.6%，同比-19.2%。 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 2月累计新房成交面积方面，样本30城共计612.4万方，同比39.6%；一线城市为137.1万方，同比79.7%；二线城市为295.7万方，同比39.4%；三线城市为179.7万方，同比19.6%。从今年累计9周新房成交面积同比看，样本30城共计1600.8万方，同比14.5%；一线城市为402.0万方，同比27.3%；二线城市为766.1万方，同比7.5%；三线城市为432.7万方，同比16.9%。其中一线城市中，北京（-27.2%）、上海（30.3%）、广州（61.6%）、深圳（122.5%）。 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表17：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计240.9万方，环比增长20.5%，同比增长70.7%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为106.7万方，环比+25.3%；样本二线城市为107.9万方，环比+18.6%；样本三线城市为26.4万方，环比+10.7%。年初至今累计二手房成交面积为1588.5万方，同比增长41.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为670.6万方，同比+53.8%；样本二线城市为732.7万方，同比+39.7%；样本三线城市为185.2万方，同比+14.6%。 图表18：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表20：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表21：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表22：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表23：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（2.24-3.2）共发行房企信用债9只，环比减少6只；发行规模共计119.51亿元，环比增加24.61亿元，总偿还量109.94亿元，环比增加3.89亿元，净融资额为9.57亿元，环比增加20.72亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（57.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（62.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（50.7%）的债券为主。 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分 图表27：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中25兴城人居MTN0015年期中期票据（-100bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表28：本周房企融资汇总（2.24-3.2） 5.本周政策回顾 图表29：中央政策及消息（2.23-3.1） 图表30：地方性政策及消息（2.23-3.1） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。