内地房地产政策基本面转好，香港仍需引导购房意欲
内地房地产：
- 近期出台政策：
- 9月24日，中国人民银行宣布多项利好政策，包括降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长“金融16条”及经营性物业贷款期限、提升保障性住房再贷款政策中央行出资比例、支持收购房企存量土地。
- 9月26日，中共中央政治局会议强调促进房地产市场止跌回稳，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，完善相关政策。
- 主要城市（北上广深）公布利好措施，如广州取消限购政策，深圳优化限购政策、取消商品住房转让限制，上海和北京加大信贷政策支持力度、优化限购政策。
- 10月8日，国务院表示加快推动城区常住人口300万以上城市放开放宽落户条件，完善租房落户政策。
- 10月12日，财政部表示支持地方政府使用专项债券回收闲置存量土地，优化保障性住房供给方向，研究取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。
- 10月17日，住建部等部门宣布“组合拳”政策，包括“四个取消”（限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准）、“四个降低”（住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房税费负担）、“两个增加”（新增100万套城中村改造和危旧房改造，将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿）。
- 十一期间新房销售相对理想：
- 9月30日至10月6日，30大中城市商品新房成交量达91万平方米，同比下跌3.7%，跌幅小于上一周。
- 一线城市成交量同比增长35.2%，反映市场信心改善。
- 十一后数据表现反复，10月7日至13日成交量同比下跌12.0%，但初步数据显示一及三线城市成交量同比上升。
- 9月份新开工/竣工比例持续同比增长：
- 9月房地产开发投资完成额同比下跌9.4%，房屋新开工面积同比下跌20.0%，竣工面积同比下跌31.3%。
- 新开工/竣工面积比例为1.92，高于去年同期和8月，反映市场对长远前景仍较看好。
- 9月商品房销售面积同比下跌10.8%。
- 9月份新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%：
- 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%，一线、二线、三线城市分别同比下跌4.7%、5.7%、6.6%。
- 与中指研究院编制的百城住宅平均价格差异进一步扩大。
香港房地产：
- 房价自2021年中起明显下跌：
- 截至2024年10月6日，中原城市领先指数为136.1，同比下跌13.3%，较2021年6月底下跌27.7%。
- 今年初至今一手成交量同比上升：
- 2022年住宅一手及二手买卖成交量同比下跌41.6%及38.7%。
- 2023年住宅一手买卖成交量同比增长4.2%，二手成交宗数同比下跌7.2%。
- 2024年1至8月住宅一手买卖成交宗数同比增长43.8%，二手成交宗数同比下跌3.5%。
- 利率下调趋势有助支持房价：
- 近十年通胀率变化不大，预期持续，名义利率下调趋势下，短期未来实际利率料跟随下跌，有助支持香港房价。
- 未来可供应量估计远超需求：
- 未来三至四年可供应一手私人住宅单位达到109,000个，远超需求，需要多年消化。
- 《2024年施政报告》提出未来5年准备可兴建约8万个私营房屋单位的土地，潜在供应将进一步上升。
- 新增人口是否可补充房地产需求?：
- 2019年下半年至2022年上半年香港录得人口净流出，之后因疫情退却、社会稳定及政府措施，人口净流入再次出现。
- 2020及2021年二手成交量达到近年高水平，反映部分新增人口未必急于购房。
- 《2024年施政报告》提出优化“新资本投资者入境计划”、放宽住宅按揭贷款条件、优化人材引进措施，预计可助力推动房地产需求。
