房地产行业周报：居民中长期贷款首次转负，购房需求亟待提振

0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 房地产行业周报 居民中长期贷款首次转负，购房需求亟待提振 证券研究报告 Research Report 2022年3月13日 江宇辉 地产行业分析师 编号：S1500522010002 电话：+86 18621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 1 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 内容摘要 本周核心观点：3月11日央行公布2月金融数据，2月金融数据整体表现大幅低于预期，新增信贷同比减少1300亿元，居民与企业贷款均有不同程度缩减，其中新增居民中长期贷款首次转负为-459亿元，同比减少4572亿元，即使相较2020年疫情期间同期也下降830亿元，是2007年公布数据以来15年内首次为负。居民中长期贷款等于本期余额减去上期余额，主要构成是住房按揭贷款，新增居民中长期贷款为负意味着2月贷款净偿还，居民购房需求极为疲弱。尽管2021年底房地产政策转向已经开始，但由于政策力度和范围在年前都较小，且受到春节周返乡置业潮不再和政策时滞性等影响，2月30大中城商品房销售面积同比下降27.3%，提振居民购房需求刻不容缓。 重点政策分析： 1）3月8日，郑州市政府发布《郑州市人民政府办公厅关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。今年出台的首个棚改货币化政策，因城施策力度加大，棚改货币化释放购买力，消化库存拉动房地产开发投资，重点城市放松信号意义强劲。 2）3月11日央行公布2月金融数据，其中新增居民中长期贷款首次转负为-459亿元，同比减少4572亿元，是2007年公布数据以来15年内首次为负。居民购房需求极为疲弱。尽管2021年底房地产政策转向已经开始，但由于政策力度和范围在年前都较小，且受到春节周返乡置业潮不再和政策时滞性等影响，2月30大中城商品房销售面积同比下降27.3%，在后续楼市政策持续宽松、信贷环境放松下，购房需求有望得以提振。 一周行情回顾：本周（2022/3/7-2022/3/13）申万房地产下跌5.48%，跑输上证综指1.48pct，在各类板块中位列第25/32，恒生地产建筑业指数跌幅-5.09%，跑输上证综指1.09pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：黑牡丹（29.48%）、苏州高新（20.92%）、财信发展（12.05%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：绿景中国地产（-27.12%）、禹洲集团（-24.11%）、新城发展（-22.4%）。本周（2022/3/7-2022/3/13）恒生物业服务及管理板块跌幅-12.59%，跑输上证综指8.59pct，跑输恒生中国企业指数4.45pct，在各类板块中位列第28/28。本周上涨的公司仅有越秀服务（3.27%）、远洋服务（0.52%），本周跌幅前3的公司分别为：宝龙商业（-26.35%）、碧桂园服务（-17.68%）、时代邻里（-17.56%）。 地产市场监测：本周（2022/3/5-2022/3/11）30个大中城市新房成交面积201.87万平，环比下降17.7%，同比下降51.6%。16城二手房成交面积145.7万平，环比上升4%，同比下降17.5%。上周（2022/3/28-2022/3/6）100大中城市土地供应建面1513.77万平，同比下降58%，环比下降48.07%，土地成交建面1323万平，同比下降73.5%，环比下降25%，由于供应减少批售比降至1.14。 房企融资情况：本周（2022/3/7-2022/3/13）房企境内新发债总额为130.82亿元，同比下降55%，环比下降18.41%；信托发行方面，本周发行23只房地产信托，发行规模17.24亿元，同比下降49.37%。平均年收益率7.54%，平均期限1.68年。。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 2 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 重点政策分析-政策速览 资料来源：各地官网，信达证券研发中心 日期 区域 发布机构 类型 内容 2022/3/7 衡阳 衡阳市委人才办等五部门 购房补贴 近日，衡阳市委人才办、市住建局、市财政局、市人社局、市住房保障服务中心五部门联合发布《关于扩大人才购房补贴对象范围的通知》。《通知》在《衡阳市人才购房补贴实施办法》（衡人才办通[2018]5号）明确的补贴对象范围基础上，将非“双一流”范围内全日制本科毕业生、技师以及全日制大专毕业生、高级工一并纳入人才购房补贴范围。 2022/3/7 广州花都 / 限购放松 外地人（外地户口）在花都买房，无需社保5年，只需要提供一份在花都企业（企业注册地在花都）上班的劳动合同即可买一套房产，还可以办理房屋贷款。不过还需要满足以下条件：全国范围内不能有2套房在供；且在花都无房；公司注册地址也必须在花都。本次政策并非首次出台，早在2020就已开始执行，但在2021年6月根据广州市住建要求又暂停实施，此次属于政策从收紧到再次放松。 2022/3/8 郑州 郑州市政府 棚改货币化 州市人民政府网站发布《郑州市人民政府办公厅关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》。意见提到的工作目标是：通过实施货币化安置，满足动迁群众多元安置需求，缩短群众安置周期，提高安置效率，减少过渡安置费用，集约建设用地，消化存量房源，促进房地产市场健康持续发展。结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。 2022/3/8 广西 广西住建厅 保障性租赁住房 近日，广西住房和城乡建设厅印发2022年保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造项目建设计划的通知。2022年，全区计划新筹集保障性租赁住房61282套，涉及10个设区市122个项目；新筹集公租房2894套，涉及13个项目，发放公租房租赁补贴23120户；实施棚户区改造10894套，涉及7个设区市。 2022/3/10 成都 成都公共资源交易中心 土地政策 成都2022年第一批次“双集中”供地的出让文件正式上传，出让文件显示，拍卖宗地均采取“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖，拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。 2022/3/11 郑州 中原银行 住房贷款 近日中原银行推出了“留郑大学生”专项住房按揭贷款和郑州新市民住房按揭贷款。留郑大学生住房按揭贷款专项优惠为年利率4.7%(单利)；还款方式支持等额本金、等额本息、任意本金计划还款方式；还款周期最长可贷30年。郑州新市民住房按揭贷款专项优惠为一手住房年利率5.125%(单利)，二手住房年利率4.9%(单利)。 3 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 重点政策分析-重点政策解读 政策：3月8日，郑州市政府发布《郑州市人民政府办公厅关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，通过实施货币化安置，满足动迁群众多元安置需求，缩短群众安置周期，提高安置效率，减少过渡安置费用，集约建设用地，消化存量房源，促进房地产市场健康持续发展。结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。 解读： 今年出台的首个棚改货币化政策，因城施策力度加大：2015年棚改货币化安置政策实施以来，棚改货币化推进对化解三四线城市商品房库存起到很大作用，促进了房地产的去库存。随着去库存接近尾声，同时棚改货币化对部分城市房价上涨推波助澜，2018年底开始，棚改货币化政策在全国层面缩减。郑州是近年来首个出台棚改货币化宽松政策的城市，因城施策的力度逐渐加大。 棚改货币化释放购买力，消化库存拉动房地产开发投资：棚改货币化对需求端的刺激作用相比其他政策效果都更强，通过货币化安置的方式为大量的拆迁改善型需求提供了购买力。同时，货币化安置可以消化库存房源，棚改产生的需求也可以拉动本地的房地产开发投资，政策中明确提供土地政策支持、城市基础设施配套费减免、公积金政策支持和建设政策支持，对房企积极参与棚改、降低房企资金压力也有一定作用。 重点城市放松信号意义强劲：2021年下半年郑州受政策调控、水灾和疫情影响，楼市持续低迷，商品住宅成交均价自2021年6月起，连续7个月环比下跌，二手房市场成交面积更是自2021年7月以来就持续同比下跌。楼市持续低迷下，郑州2月中旬就开始推行宽松政策，3月1日出台楼市新政19条，是本轮宽松以来因城施策力度较大的城市，并且郑州作为重点城市，意味着本轮宽松的城市范围也开始扩大。2月以来，全国楼市依旧低迷，2月30大中城市成交面积同比下降28%，二线城市下降23%，三四线城市下降54%，较1月降幅仍在扩大。郑州信号示范下，更多其他成交降幅大、楼市持续低迷的城市有望接力。 4 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 重点政策分析-重点事件解读 事件：3月11日央行公布2月金融数据，2月金融数据整体表现大幅低于预期，新增信贷同比减少1300亿元，居民与企业贷款均有不同程度缩减，其中新增居民中长期贷款首次转负为-459亿元，同比减少4572亿元，即使相较2020年疫情期间同期也下降830亿元，是2007年公布数据以来15年内首次为负。 解读： 居民购房需求依旧疲弱：居民中长期贷款等于本期余额减去上期余额，主要构成是住房按揭贷款，新增居民中长期贷款为负意味着2月贷款净偿还，居民购房需求极为疲弱。尽管2021年底房地产政策转向已经开始，但由于政策力度和范围在年前都较小，且受到春节周返乡置业潮不再和政策时滞性等影响，2月30大中城商品房销售面积同比下降27.3%。 楼市宽松政策陆续加大力度，宽信用处于开始阶段，购房需求有望提振：春节后，各地因城施策房地产宽松政策陆续出台，政策范围和政策力度都在加大，同时政府工作报告中提及满足合理住房需求，为后续改善型需求入市提供了政策依据；信用方面政府工作报告中提及“扩大新增贷款规模”，货币政策力度有望进一步加大，宽信用处于开始阶段，购房需求有望进一步提振。 图表 1：新增人民币居民户中长期贷款及同比增速 图表 2：30大中城当月商品房销售面积及同比增速 注：考虑到数据可视性，仅2021/02增速为相较2019年同期增速 资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 -150%-100%-50%0%50%100%-1000010002000300040005000600070008000900010000新增人民币居民中长期贷款（亿元）新增人民币居民中长期贷款同比增速（%）-100%0%100%200%300%400%05001000150020002500指标名称2019/012019/022019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/0130大中城市商品房成交面积:当月值（万平）30大中城市商品房成交面积同比增速（%） 5 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 重点政策分析-重点政策解读 图表 3：新增人民币贷款情况 资料来源：Wind，信达证券研发中心 新增人民币居民中长期贷款（亿元）新增人民币居民中长期贷款同比增速（%）新增人民币贷款(亿元）新增人民币贷款同比增速（%）居民中长期贷款占贷款比（%）