房地产行业金融23条点评：提振居民购房信心，保障项目平稳开发

事项： 4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（以下简称“金融23条”），从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。 国信地产观点：1）政策及时出台稳定市场情绪，有望舒缓地产基本面下行趋势。2）需求端宽松政策自上而下推动，更有助于提振居民购房信心。3）供给端加大融资支持力度，保障房企项目平稳开发。4）投资建议：金融23条出台及时，表态积极措施精准。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。 建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余。5）风险提示：政策超预期收紧；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 政策及时出台稳定市场情绪，有望舒缓地产基本面下行趋势 金融23条的出台时间正值统计局公布完3月经济数据，房地产销售、投融资、开竣工指标进一步恶化。 从单月值来看，2022年3月商品房销售额同比-26.2%，较前值下降6.9个百分点；销售面积同比-17.7%，较前值下降8.1个百分点；房地产开发投资完成额同比-2.4%，较前值下降6.1个百分点；房企到位资金同比-23.0%，较前值下降5.3个百分点；新开工面积同比-22.2%，较前值下降10.1个百分点；竣工面积同比-15.5%，较前值下降5.7个百分点。我们认为，3月份开始蔓延的疫情也对房地产行业造成了冲击，一方面影响了施工进度的推进以及销售案场的开放，另一方面加重了房企和购房者的观望情绪。 本轮地产下行，数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。展望Q2，销售、开工、到位资金预计延续低位；若疫情有所缓和、施工能正常进行的话，投资或能低位企稳，竣工增速也有望底部修复；但从对经济、财政、就业等方面的影响看，压力仍然较大。在此背景下，支持受困主体纾困、畅通国民经济循环的政策及时出台，能够稳定市场情绪，有望舒缓地产基本面下行趋势。 图1：商品房销售额单月同比增速 图2：商品房销售面积单月同比增速 图3：房地产开发投资单月同比增速 图4：到位资金单月同比增速 图5：新开工面积单月同比增速 图6：竣工面积单月同比增速 需求端宽松政策自上而下推动，更有助于提振居民购房信心 虽然3月份以来，郑州、兰州等多个城市推出了放松限购限贷、下调房贷利率等举措促进合理住房需求的满足，但受制于地方权限，政策力度和影响范围相对2014年仍显有限，难以形成扭转购房者观望态度的合力。而央行和外汇局出台的金融23条是自上而下提出要完善住房领域金融服务，更能提振需求端信心，包括因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。 此外针对受疫情影响的贷款人群，金融23条提出存续房贷支持保障措施，有效化解购房者的担忧情绪。 对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，在区分还款能力和还款意愿、区分受疫情影响的短期还款能力和中长期还款能力的基础上，对其存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。 表1：2022年3月以来各地出台的促进购房需求举措（不完全统计） 供给端加大融资支持力度，保障房企项目平稳开发 销售回款本是房企最主要的资金来源，但目前受到销售下行的负面冲击极大。2022年1-3月，销售回款（定金及预收款+个人按揭贷款）在房企资金来源中的占比为48.8%，对房企到位资金的拉动降为-14.7%；而国内贷款在房企资金来源中的占比为14.5%，对到位资金的拉动降为-3.6%。 在销售趋势短期内扭转的可能性较低的背景下，金融23条强有力支持房企贷款和债券融资。政策提出，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。同时，要求商业银行、金融资管公司等做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务，化解项目风险，避免不利影响。 此外，针对民企融资难问题，金融23条也提出积极支持民营企业健康发展。政策强调对国有经济和民营经济在贷款、债券融资政策等金融政策上一视同仁，充分满足民营经济合理金融需求，进一步提高新发放企业贷款中民营企业贷款占比。考虑到地产行业尤其是百强房企中民企占比仍然较高，行业将边际受益。 图7：国内贷款占比vs销售回款占比 图8：国内贷款拉动vs销售回款拉动 投资建议： 金融23条出台及时，表态积极措施精准。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。 从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余。 风险提示： 1、政策超预期收紧；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 附录 关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知 新冠肺炎疫情发生之初，按照党中央、国务院决策部署，人民银行会同相关部门及时出台了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号文），提出货币信贷、金融服务等30项措施，为疫情防控和实体经济恢复发展提供了有力支持。当前，受疫情和国内外因素叠加影响，我国经济发展面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力加大。为进一步做好金融支持疫情防控和经济社会发展工作，现将有关事宜通知如下： 一、发挥货币政策总量和结构双重功能，加大对受疫情影响行业、企业、人群等金融支持 （一）保持流动性合理充裕。通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具，提供充足流动性，引导金融机构扩大贷款投放，增强信贷总量增长的稳定性。充分发挥贷款市场报价利率改革效能，促进企业综合融资成本稳中有降，推动金融机构向实体经济合理让利。人民银行分支机构对受到疫情实质影响的金融机构，可根据实际情况适当提高存款准备金考核的容忍度。 （二）为受疫情影响较大的行业提供差异化的金融服务。用好支农支小再贷款、再贴现政策，适时增加支农支小再贷款额度，引导地方法人金融机构加大对受疫情影响较大的住宿餐饮、批发零售、文化旅游等接触型服务业及其他有前景但受疫情影响暂遇困难行业的支持力度。 加强与商务、文化旅游、交通运输等行业主管部门的信息共享，组织开展多种形式的政银企对接活动，帮助银行提升客户获取、风险评价和管控能力，针对企业特点开发动产抵质押和信用贷款产品。 （三）加大对小微企业等受困市场主体的金融支持力度。发挥好普惠小微贷款支持工具作用，2022年1月1日至2023年6月末，按照地方法人金融机构普惠小微贷款余额增量的1%提供激励资金，鼓励金融机构稳定普惠小微贷款存量，扩大增量。将普惠小微企业信用贷款支持计划并入支农支小再贷款管理，自2022年起，原用于支持普惠小微信用贷款的4000亿元再贷款额度继续滚动使用，必要时可再进一步增加，引导金融机构提升信用贷款和首贷户比重。 金融机构要推广主动授信、随借随还贷款模式，更好满足小微企业用款需求。要细化实化内部资金转移定价、不良容忍度、尽职免责、绩效考核等要求，优化信贷资源配置，强化金融科技赋能，加快提升小微企业金融服务能力。要按市场化原则，通过提供中长期贷款、降低利率、展期或续贷支持等方式，积极支持受困企业抵御疫情影响，不得盲目限贷、抽贷、断贷。要积极主动对接征信平台有关的金融、政务、公用事业、商务等不同领域的涉企信用信息，缓解银企信息不对称，提高融资效率。 （四）提高对重点地区和受困人群的金融服务质效。金融机构要通过调整区域融资政策、内部资金转移定价、实施差异化的绩效考核办法等措施，提升受疫情影响严重地区的金融供给水平。 对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要及时优化信贷政策，区分还款能力和还款意愿，区分受疫情影响的短期还款能力和中长期还款能力，对其存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。对出租车司机、网店店主、货车司机等灵活就业主体，金融机构可比照个体工商户和小微企业主，加大对其经营性贷款支持力度。 （五）提供便捷金融市场服务。金融市场基础设施要进一步优化发行、交易、清算、结算等服务，提供多种服务渠道，调整部分业务开展方式，强化服务保障。中国银行间市场交易商协会、银行间市场清算所股份有限公司等要利用前期已建立的“绿色通道”，对受疫情影响较大的发债企业，简化业务流程，适度放宽信息披露制式要求，加大支持力度。 （六）保障基础金融服务畅通。加强现金管理，确保现金供应和现金安全卫生。确保支付清算通畅运行，按需放开小额支付系统业务限额，延长大额支付系统、中央银行会计核算数据集中系统运行时间，加大电子支付服务保障力度。 金融机构在必要时要采取就近网点办公、召开视频会议等方式，为企业办理审批放款等业务。要切实保障公众征信相关权益，继续落实好受疫情影响相关逾期贷款可以不作逾期记录报送的有关规定。畅通金融消费者线上咨询、投诉处理通道。 要建立财政-税务-国库-银行协同工作机制，确保资金汇划渠道畅通，保障疫情防控资金及时拨付到位。各级国库要落实好助企纾困的增值税留抵退税政策。畅通退税资金拨付、退付通道，有效保障退税资金及时、准确、安全直达市场主体，促进市场主体尽早享受到政策红利。 二、发挥金融畅通国民经济循环作用，抓好金融支持实体经济政策落地 （七）全力做好粮食安全和重要农产品产销的金融保障。用好支农再贷款、再贴现工具，适时增加再贷款额度，引导地方法人金融机构加大对涉农主体的支持力度。围绕春耕备耕、粮食流通收储加工等全产业链，制定差异化信贷支持措施。发挥政策性银行作用，及时保障中央储备粮信贷资金供给。鼓励金融机构参与粮食市场化收购，主动对接收购加工金融需求。金融机构要加大对大豆、油料等重要农产品生产、购销、加工等环节信贷投放力度，加强对种源等农业关键核心技术攻关金融保障。 （八）做好煤炭等能源供应的金融服务。优化支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，合理满足煤炭安全生产建设、发电企业购买煤炭、煤炭储备等领域需求，保障电力煤炭等能源稳定供应。抓实碳减排支持工具落地，加大对大型风电光伏基地及周边煤电改造升级的支持力度，在确保能源供应安全的同时，支持经济向绿色低碳转型。 （九）加大对物流航运循环畅通的金融支持力度。金融机构要主动跟进和有效满足运输企业融资需求。 对承担疫情防控和应急运输任务较重的运输物流企业开辟“绿色通道”，优化信贷审批流程，提供灵活便捷金融服务。对于因疫情影响偿还贷款暂时困难的运输物流企业和货车司机，支持金融机构科学合理给予贷款展期和续贷安排。要用好用足民航应急贷款等工具，多措并举加大对航空公司和机场的信贷支持力度。 （十）强化产业链供应链核心企业金融支持。设立科技创新再贷款，对符合条件的科技创新贷款提供再贷款支持，引导金融机构加大对企业科技开发和技术改造的支持力度。建立信贷、债券融资对接机制，引导金融机构快速响应产业链核心及配套企业融资需求。规范发展供应链金融业务，发挥供应链票据等金融工具和应收账款融资服务平台作用，支持供应链企业融资。 （十一）加大对有效投资等金融支持力度。开发性、政策性银行要结合自身业务范围，加大对重点投资项目的资金支持力度。金融机构要主动对接重大项目，加大对水利、交通、管网、市政基础设施等领域惠民生、补短板项目和第五代移动通信（5G）、工业互联网、数据中心等新型基础设施建设的支持，推动新开工项目尽快开工，实现