第二季度香港寫字樓、零售、物流及資本市場報告

寫字樓市場2024年第二季度 淨吸納量連續三個季度錄得正數吸納面積達318,000平方呎 香港甲級寫字樓市場整體淨吸納量連續三個季度錄得正數，本季吸納面積達318,000平方呎，主要受九龍東(155,600平方呎)的新建寫字樓帶動，反映租戶仍傾向節省成本搬至非核心區。季內共有兩座寫字樓落成，分別為坐落中區的長江集團中心二期(419,600平方呎)和位於九龍東的KTR350(196,300平方呎)，它們的落成促使整體待租率按季升0.2個百分點至19.8%水平。整體甲級寫字樓租金持續下調，按季跌1.5%至每月每平方呎港幣$46.9水平。當中，灣仔及銅鑼灣、港島東和九龍西的跌幅較爲明顯，均按季跌2.6%，主要因爲在待租率高企下，業主更願意提供優惠的租金以留住現有租客和吸引新租戶進駐。 租賃勢頭持續改善以保險業最為活躍 第二季寫字樓租賃市場氣氛持續改善，本季度新租賃面積錄得約964,500平方呎，比去年同期升75%。當中以保險業最爲活躍，佔季內新租賃面積的22％，專業服務及房地產行業(21%)和銀行及金融業(19%)緊隨其後。在保險業方面，友邦保險承租了九龍東AIRSIDE五層寫字樓樓面，共涉及133,800平方呎，同時亦新租用港威大廈二座一層約14,700平方呎樓面。至於專業服務及房地產行業，有企業及基金服務品牌瑞致達(Vistra)進駐灣仔及銅鑼灣區利園一期三層共35,400平方呎空間，亦有共享辦公室營運商Bela Offices承租九龍東二號海港廣場一層樓面(20,200平方呎)。另外，銀行及金融業則有香港交易所租用了中區交易廣場一座約13,000平方呎辦公空間，以及昇世資產管理承租利園一期11,500平方呎樓面。 預計平均租金於2024年内調整7%至9% 展望後市，年內餘下數月將有一個位於九龍東的寫字樓項目竣工入市，預計將爲市場迎來10萬平方呎的新增寫字樓空間。市場上新增供應充足，將能為企業和租戶提供了大量升級搬遷的優質寫字樓選擇。然而，我們預計至2024年底，寫字樓市場整體待租率將被推高至近20％水平，屆時將加劇租賃市場的競爭，尤其是較多新增供應的分區。正因如此，業主將更願意升級他們的寫字樓項目以提升在市場上的競爭力，例如為辦公大樓注入環境、社會和管治(ESG)以及科技元素。另一方面，我們維持整體寫字樓租金全年跌7%至9%的預測。 香港 寫字樓市場2024年第二季度 鄧淑賢執行董事，香港區研究部主管 鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7021rosanna.tang@cushwake.com 黃詠聰 香港區研究部經理鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7041anthony.wong@cushwake.com cushmanwakefield.com 關於戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2023年公司全球營業收入達95億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在可持續發展等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專 頁（www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。 ©2024戴德梁行。版權所有。本報告中所包含的信息從多個被認爲是可靠的來源收集，包括由戴德梁行委托完成的報告。本報告僅供信息参考之用，其中可能包含錯誤或遺漏；本報告不對其準確性作出任何保證或聲明。本報告中的任何内容均不得被視爲CWK證券未來表現的指標。您不應基於此處的觀點，購買或出售CWK或任何其他公司的證券。CWK對於基於本報告所包含的信息所購買或出售的證券，概不負責。您在瀏覽本報告時，即放棄因報告中信息的準確性、完整性、充分性或您使用報告中包含的信息而對CWK以及CWK的關聯公司、高級職員、董事、雇員、代理人、顧問和代表提出任何索賠。 MARKETBEAT 香港 2024年第二季度零售市場 受居民和旅客消費模式改變影響零售業銷售額放緩隨著入境旅客消費模式改變，加上港人北上消費成風變相削弱本地消費，今年1月至5月本地零售業總銷售貨額總計1,615億港元，按年跌 6.1%。除了“藥物及化妝品”(按年升8.5%)之外，大部分零售類別都呈下調之勢。珠寶及鐘錶(按年跌10.6%)、服飾及配飾(按年跌9.2%)和食品、酒類飲品及煙草(按年跌5.1%)等主要零售類別的表現亦遜於去年同期。 整體街舖空置率大致穩定支持租金復甦第二季有國際品牌趁著租金回調在核心街區的一線地段開舖。其中，瑞士運動品牌On Running昂跑進駐皇后大道中一個3,680平方呎地舖， 作其香港首間專門店和旗艦店。另外，瑞士頂級腕錶品牌法穆蘭Franck Muller和意大利知名時裝品牌Falconeri先後承租了皇后大道中的舖位，分別涉及1,630和1,110平方呎。在銅鑼灣，日本大型二手奢侈品公司Brand Off亦擴張至啟超道地舖。至於九龍區方面，本地連鎖珠寶品牌金至尊珠寶在尖沙咀海防道開設新舖。以上交易反映部分奢侈品零售商仍積極擴展在一線地段的版圖，以迎接旅客數目增加的商機。 本季度整體一線街舖空置率大致穩定，各區平均空置率約7.8%。受惠於旅客人流增多，尖沙咀區空置率按季下調1.2個百分點至10.6%，而銅鑼灣(2.6%)、中環(7.0%)和旺角(11.1%)則按季持平。隨著零售租賃氣氛逐漸回暖，各區一線街舖租金錄得繼續回升，當中以尖沙咀區的最為明顯，按季升2.8%，其次為按季升2.7%的中環區。餐飲租金在季內也錄得增幅，並以港島區的升幅較為明顯，銅鑼灣和中環按季升3%，而尖沙咀和旺角區則按季錄得少於1%的輕微增幅。 資料來源：香港政府統計處，香港旅遊發展局，穆迪分析1經季節性調整三個月移動平均2該數據指2024年1-5月 租賃需求將繼續以國內品牌爲主力雖然季內有國際品牌趁著租金回調在核心街區開設新舖，但由於內地旅客和本地市民消費模式的轉變仍然存在不確定性，故零售商在制定 其擴張策略時普遍取態審慎。展望未來，相信短期內租賃需求將繼續以受歡迎的國內零售和餐飲品牌爲主力。另一方面，政府最近亦公布了2024年下半年香港盛事年表。相信這些大型活動能為入境旅客帶來更多獨特和「深度遊」體驗，為核心街區帶來更多人流和消費活動。 MARKETBEAT 香港 2024年第二季度零售市場 鄧淑賢 執行董事，香港區研究部主管鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7021rosanna.tang@cushwake.com 羅明慧 香港區研究部經理鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7042julia.law@cushwake.com cushmanwakefield.com關於戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2023年公司全球營業收入達95億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在可持續發展等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁（www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。 ©2024戴德梁行。版權所有。本報告中所包含的信息從多個被認爲是可靠的來源收集，包括由戴德梁行委托完成的報告。本報告僅供信息参考之用，其中可能包含錯誤或遺漏；本報告不對其準確性作出任何保證或聲明。 本報告中的任何内容均不得被視爲CWK證券未來表現的指標。您不應基於此處的觀點，購買或出售CWK或任何其他公司的證券。CWK對於基於本報告所包含的信息所購買或出售的證券，概不負責。您在瀏覽本報告時，即放棄因報告中信息的準確性、完整性、充分性或您使用報告中包含的信息而對CWK以及CWK的關聯公司、高級職員、董事、雇員、代理人、顧問和代表提出任何索賠。 香港 物流市場2024年第二季度 貿易活動持續恢復，惟採購經理指數(PMI)因產出下降持續收縮 香港對外商品貿易貨值表現在4月和5月有所改善，兩個月的整體出口和進口貨值分別按年升13.3%和6.6%，主要因爲去年同期香港對外貿易表現在2023年2月重新通關後增長相對緩慢，故基數較低。在十個主要出口目的地中，有六個國家按年錄得正增長，包括越南（按年升26.9%）、中國大陸（按年升22.4%）和美國（按年升21.8%）。與此同時，香港本地生產總值在2024年第一季度錄得2.7%按年升幅，較2023年第四季度的4.3%按年增幅稍爲放緩。此外，受整體營商環境轉差及新業務減少影響，標準普爾香港採購經理人指數在6月持續下調至48.2，低於5月的49.2和4月的50.6。 季内錄得數宗大規模交易，新租賃主要由第三方物流公司驅動 第二季度，儘管物流行業市場氣氛相對淡靜，但倉庫市場仍然錄得一些來自第三方物流公司的大面積租賃交易，包括搬遷和新租賃的物流空間。整體倉庫空置率在季內下降至6.5%，相比於2024年第一季度的7.1%相對調低。香港島和九龍的空置率仍然保持在低位（均為2.0%），而新界區的空置率也下降至16.9%，按季下調1.4個百分點，主要由赤鱲角的菜鳥智慧港的新增租賃需求帶動。2024年第二季度主要租賃交易包括雷諾斯倉儲物流在屯門GoodmanWestlink租用了178,400平方呎的物流空間，而另一物流公司DSV則在粉嶺勉勵龍中心租用了152,800平方呎的面積。在續租活動方面，OmniLogistics續租了嘉民荃灣中心112,200平方呎的樓面，而索尼則續租了位於葵涌亞洲貨櫃物流中心約71,000平方呎的空間。 第二季度租金穩定，空置率進一步收緊 香港整體優質倉庫租金在第二季度保持基本穩定，為每月每平方呎15.3港元。儘管整體倉庫租賃氣氛在本季放緩，但市場上大部分的倉庫均處於低空置水平，有助於維持整體平均租金水平。展望未來，儘管短期內市場仍存在不確定性，但由於直到2027年之前都沒有新倉庫供應落成，預期整體倉庫空置率將保持穩定。因此，預計平均倉庫租金在2024年整體上將保持平穩。然而，考慮到物流板正處於相對放緩的市況下，面對未來12個月內即將到期的租約，業主在租金談判時可能需要更具彈性。 香港 物流市場2024年第二季度 鄧淑賢執行董事，香港區研究部主管 鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7021rosanna.tang@cushwake.com 黃詠聰香港區研究部經理 鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7041anthony.wong@cushwake.com cushmanwakefield.com 關於戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名