2023年二季度香港寫字樓、零售及投資市場

MARKETBEAT 香港 寫字樓市場2023年第二季度 同比變化 17.3% 待租率* -17.3萬 淨吸納量（平方呎） HK$50.0 租金（港幣/平方呎/月） 資料來源：戴德梁行研究部 未來一年預測 整體租金繼續下調港島東錄得最大跌幅 香港全面通關後，營商氣氛有所改善。然而，儘管跨境活動逐步復常，企業在全球經濟前景不明朗情況下仍保持審慎。甲級寫字樓租賃市場在第二季度尚未見顯著反彈，租戶主要尋求節省成本和升級搬遷的機會。季內淨吸納量仍然維持負數，錄得-172,700平方呎，較第一季度的 -248,200平方呎略有改善。負吸納量主要在核心區較爲明顯，包括中環區(-107,600平方呎)和尖沙咀區(-186,700平方呎)；整體待租率由第一季的17.1%微升至在第二季的17.3%。租金方面，整體租金按季跌2.1%，年初至今累計下降3.6%，當中港島東跌幅較為明顯(按季跌6.4%)，而港島南則因本行數據組合的調整而按季上調4.8%。 銀行及金融業仍為新租賃活動的主要動力醫療/健康/美容租戶需求擴大 銀行及金融業繼續推動新租賃活動，但其他行業如醫療/健康/美容、消費品/製造業和保險業也錄得雙位百分比的市場佔比。當中，銀行及金融業 的租賃交易包括花旗銀行在中環花園道三號承租了28,500平方呎樓面，而寶捷思資本市場則進駐友邦金融中心一個17,700平方呎的的辦公空間， 以上兩個租賃例子均屬中區的交易。另外，醫療/健康/美容行業的租戶也錄得亮眼的租務成交，包括一家本地診所在九龍東的啟匯租用了13,900平 （以上資料指整體甲級寫字樓市場;除特別標示外，所有面積以實用面積計算） *待租率的計算包括已經空置以及將於未來12個月內空置的寫字樓樓面 香港經濟數據 2023年第二季度 方呎，而港安醫療中心亦在銅鑼灣利園二期租用12,400平方呎的寫字樓樓面。受惠於遊客數字回升，消費品和製造業等與旅遊業相關的租戶需求也更趨活躍，季內成交包括愛丁頓香港洋酒有限公司在金鐘太古廣場二期新租用16,200平方呎辦公樓面，而牛奶國際集團則在港島東的德宏大廈租用了約12,800平方呎的辦公空間。 隨著中美尋求緩和關係預期營商氣氛有望改善 2.7% GDP增長 (2023年第一季度) 同比未來 變化一年預測 展望後市，儘管環球地緣政治和經濟不確定性仍然持續，但中美關係近期有緩和跡象，在一定程度上有助企業恢復信心。另外。我們看到香港寫字樓租戶結構正在持續轉變中，一些來自於國內的專業服務公司，如律師和會計事務所，更活躍於租賃市場，尋求在港設立新辦事處的擴展機會。預期隨著加息周期在下半年穩定後，加上中美關係有望進一步發展，將能帶動寫字樓租賃氣氛改善。然而，計劃於年內竣工的230萬平方呎新寫字樓供應將進一步推高待租率，並對甲廈租金表現造成壓力。我們預測整體租金在2023全年下調5%至7%，並分佈在不同地區。 甲級寫字樓淨吸納量及新增供應甲級寫字樓租金及待租率 2.0% CPI增長* 百萬(平方尺)4.0 淨吸納量(平方呎)新供應(平方呎) 100 租金,港幣每平方呎每月(左軸)待租率(右軸) 20% (2023年5月) 3.0% 失業率** 3.0 2.0 1.0 0.0 0.4 2.3 0.3 2.9 0.1 0.3 80 60 0.0 40 16% 12% 8% (2023年3月至2023年5月) 資料來源：香港政府統計處；穆迪分析 *綜合物價指數，未經季節性調整 -1.0 -2.0 -3.0 -0.6-0.4 204% -2.3 00% **該3個月移動平均，經季節性調整 20192020202120222023年初至今 資料來源：戴德梁行研究部 20192020202120222023 資料來源：戴德梁行研究部 區域 存量(平方呎) 待租面積(平方呎) 待租率 本季度淨吸納量(平方年初至今淨吸納量(平 呎) 方呎) 施工面積 甲級寫字樓租金 2023-2027 (平方呎)* 港元/美元/歐元/平方呎/月平方呎/月平方呎/ 市場資料 月 中區 15,521,868 2,100,074 13.5% -107,628 -227,252 1,289,400 $88.6 $11.3 €10.5 灣仔及銅鑼灣 9,279,742 1,298,085 14.0% 26,165 -37,524 1,324,500 $52.1 $6.7 €6.1 尖沙咀 10,073,414 1,599,402 15.9% -186,715 -275,563 2,582,400 $44.5 $5.7 €5.3 核心區 34,875,025 4,997,561 14.3% -268,178 -540,339 5,196,300 $66.3 $8.5 €7.8 港島東 9,430,396 1,647,838 17.5% 57,333 -66,001 - $41.4 $5.3 €4.9 港島南 2,541,890 480,684 18.9% -19,992 -6,529 626,800 $28.1 $3.6 €3.3 九龍東 16,420,266 3,899,951 23.8% 6,256 146,921 1,066,500 $26.8 $3.4 €3.2 九龍西 4,261,007 670,146 15.7% 51,927 45,075 809,600 $32.6 $4.2 €3.8 非核心區 32,653,559 6,698,618 20.5% 95,525 119,467 2,502,900 $32.0 $4.1 €3.8 香港整體 67,528,584 11,696,179 17.3% -172,653 -420,872 7,699,200 $50.0 $6.4 €5.9 匯率:1美金=0.9243歐元=7.8277港幣=7.1561人民幣=30.7374台幣(截止2023年6月15數據) *上述表示的所有面積均以實用面積計算 鄧淑賢 執行董事，香港區研究部主管鰂魚涌太古坊華蘭路18號 港島東中心27樓 電話：+85229567021 rosanna.tang@cushwake.com 黃詠聰 香港區研究部經理 鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓 電話：+85229567041 anthony.wong@cushwake.com 寫字樓 區域 租戶 面積（平方呎） 租賃類型 德宏大廈 港島東 富衛壽險 49,000 搬遷/升級/樓面整合 花園道三號 中區 花旗銀行 28,500 同幢擴充 友邦金融中心 中區 寶捷思資本市場 17,700 同區搬遷/擴張 太古廣場二期 中區 愛丁頓香港洋酒有限公司 16,200 搬遷/擴充/升級 怡和大廈 中區 亞司特律師事務所 15,500 同幢搬遷 2023年第二季度主要租賃成交 寫字樓區域發展商面積（平方呎）預計交付時間 主要在建項目 TheHenderson中區恒基兆業地產330,0002023 Portas九龍西新世界發展541,2002023 KTR350九龍東羅氏集團207,1002023 長江集團中心二期中區長江實業集團432,7002023 太古廣場六座灣仔及銅鑼灣太古地產164,1002024 資料來源：戴德梁行研究部 cushmanwakefield.com 關於戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，我們的23家分公司合力引領市場發展。 2022年公司全球營業收入達101億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、專案管理服務、資本市場、專案及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在環境、社會和公司治理等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁(www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。 ©戴德梁行2023年 免責聲明本報告刊載的一切資料及資料，雖力求精確，但僅作參考之用，並非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告管道的資訊，儘管戴德梁行相信其可靠性，但該等資訊並未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對於報告中所載資訊的準確性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，並不對依賴該觀點而採取的任何措施或行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。 MARKETBEAT 香港 寫字樓市場2023年第二季度 MARKETBEAT 香港 2023年第二季度零售市場 同比變化 29,500 每月家庭入息(港元) 3.0%1 失業率(23年3月-23年5月) 28,948%2 訪港旅客 資料來源：香港政府統計處，香港旅遊發展局，穆迪分析 1經季節性調整三個月移動平均 2該數據指2023年1-5月 香港經濟數據-2023年第二季度 同比變化 2.7% GDP增長 (2023年第一季度) 16.6% 零售額增長3 18.0% 未來一年趨勢 未來一年趨勢 藥房租賃帶領零售市場復甦 內地旅客陸續回歸推動香港零售市場復甦，加上去年基數較低，今年1月至5月本地零售業總銷售貨額按年錄得21.0%明顯增幅。當中，受旅客歡迎的商品最能受惠，如珠寶及鐘錶按年大增76.6%，服裝及配飾按年升54.0%，藥物及化妝品亦按年增37.4%。 2023年第二季，市場上的租賃活動與上季度情況相近，同樣以藥妝店及藥房最爲活躍，積極進駐一線街舖以捕捉旅客消費急劇增長的商機。其中，本地連鎖藥房龍豐藥房租下尖沙咀廣東道地舖，另有一家本地藥房品牌進駐銅鑼灣羅素街。此外，中醫藥品牌北京同仁堂租下了中環聯成大廈地舖。季內亦有國際眼科診所集團德視佳承租銅鑼灣羅素街巨舖(5,110平方尺)，作為其在港的首店和旗艦診所。另外，本地珠寶集團六福珠寶在尖沙咀新港中心開設了新據點。 因此，各區空置率在第二季繼續獲得改善。與第一季度相比，中環空置率跌2.9個百分點至7.0%，銅鑼灣下降了2.6個百分點至5.3%，尖沙咀空置率減2.4個百分點至13.1%，而旺角的空置率則維持在10.9%水平。 各區商舖租金和餐飲租金平穩上升 隨著租賃需求逐步恢復和訪港旅客明顯增長，2023年第二季度各核心區街舖租金按季均錄得低單位數增長。受高端旅客及本地消費支持的中環區租金錄得3.8%按季增長，銅鑼灣和旺角緊隨其後，按季分別升2.9%和2.5%。至於各區餐飲租金亦繼續穩步上升，銅鑼灣、中環、尖沙咀和旺角上半年均累升5-6%左右。 旅客消費模式改變延緩奢侈品牌落實擴張計劃 雖然上半年藥房的擴張活動甚爲活躍，但高端零售商和大型連鎖店仍抱觀望態度，主要因爲旅客改變消費模式。對比以往 「純購物」的方式，內地旅客更傾向來港「深度遊」，發掘香港的文化特色，這改變令高端零售商和連鎖品牌未敢大肆擴張。再者，自香港全面通關後，港人出境的人次比來港旅客人數還要多，變相令香港流失部分本地消費力。所以，我們相信商舖租金將逐步恢復，但在未來數月出現大幅上調的機會並不大。 一線街舖平均租金餐飲業平均租金 租金(港幣/平方呎/月)租金(港幣/平方呎/月) 私人消費開支增長 (2023年第一季度) 2.0% CPI增長4 (2023年5月) 2,000 1,500 1,000 500 140 120 100 8060 資料來源：香港政府統計處；穆迪分析 3該數據指2023年第二季4-5月 4綜合消費物價指數,未經季節性調整 0 201820192020202120222023 銅鑼灣中環尖