2024年第一季度不动产ABS市场概览
总体发行情况
- 发行规模：2024年第一季度，不动产ABS（包括CMBS/CMBN和类REITs）合计发行规模达到291.43亿元，较去年同期增长13.60%。
- 发行产品：CMBS/CMBN产品共发行15单，规模177.70亿元；类REITs产品发行10单，规模113.73亿元。
- 发行趋势：类REITs产品占比上升，CMBS/CMBN发行规模占比下降。
经营性物业贷款政策影响
- CMBS/CMBN净融资额变化：由于经营性物业贷款政策放松，部分优质企业通过获取经营性物业贷款置换存量CMBS/CMBN，导致CMBS/CMBN净融资额出现净流出状态。
- 净融资额对比：类REITs净融资额呈现净流入状态，分别在交易所市场和银行间市场实现了179.24亿元和29.02亿元的净融资。
发行利率与资产类型
- 发行利率：2024年第一季度，不动产ABS发行利率整体下行，AAAsf级证券发行利率维持在3%左右，AA+sf级证券发行利率多在3.5%以内。特别地，清洁能源类REITs产品的发行利率较低，显示出投资者对绿色类REITs的信心。
- 底层资产类型：办公物业是CMBS/CMBN的第一大底层资产，而类REITs底层资产中清洁能源基础设施占比上升较快。CMBS/CMBN底层资产主要分布在上海、江苏、广东等经济发达地区，类REITs底层资产则在江苏、上海、广东和自然资源丰裕的区域如四川、宁夏、广西等地更为集中。
发行主体与资产类型
- 发起机构：CMBS/CMBN发起机构以地产类国企为主，包括红星美凯龙家居、上海金茂投资管理集团等。类REITs发起机构则呈现多元化，涉及能源类国企、从事保障性住房业务的国企以及拥有优质物业的城投类企业。
- 资产类型：CMBS/CMBN底层资产中，办公物业占比最大，零售物业、混合类、物流仓储和酒店等资产类型均有涉及。类REITs底层资产则包括办公、酒店、零售物业等商业物业，以及清洁能源基础设施。
综上所述，2024年第一季度的不动产ABS市场展现出稳健的增长态势，尤其是类REITs产品的活跃表现和清洁能源基础设施的引入，体现了市场对绿色资产的偏好和对经济高质量发展的关注。
