房地产行业：2023年四季度住宅市场概览

joneslanglasalle.com.cn 睿见研究带你看中国 2023年四季度住宅市场概览 各地加速优化住宅调控政策以支撑购房意愿企稳回升 2023年，中国住宅市场持续深度调整，置业需求及房企开发投资意愿度仍处于磨底状态。自7月召开的中央政治局会议定调要“适应市场供求关系发生重大变化的新形势”以来，中央及地方监管部门持续加码政策托举力度。为巩固置业信心及投资者预期企稳，“认房不认贷”、差别化住房信贷政策、调整存量首套住房贷款利率等一系列需求端措施于2023年下半年在全国多个城市及地区陆续落地。进入四季度，为支撑市场情绪企稳回升，多个核心一、二线城市也陆续针对现有的限制性政策进行了优化。其中北京及上海下调房贷首付比例和房贷利率，并放松针对普通住宅认定标准；重庆调整个人住房房产税政策，包括应缴税额七折、免税面积提升至180平方米等。 2023年中国整体信贷及货币政策延续边际宽松态势。为维持我国实体经济流动性合理充裕，综合融资成本稳中有降，央行于2023年中累计降准0.5个百分点，释放超1万亿人民币，1年期贷款市场报价利率（LPR）和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）分别下调至3.45%和4.2%。2024年年初，中国人民银行又宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性1万亿元，继续推动社会综合融资成本的稳中有降。 “保交楼”工程加速推进竣工数据回升，房地投资意愿依旧谨慎 进入第四季度，随着中央托底房地产力度继续加大，房企投资意愿度初现止跌企稳迹象，住宅开发投资同比降幅逐渐收窄。2023年全年，全国房地产累计开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%；其中住宅投资8.4万亿，同比下降9.3%。2023年，住宅累计新开工面积6.9亿平方米，同比下降20.9%；住宅累计施工 面积59.0亿平方米，同比下降7.7%。在中央持续加速落实一系列针对“保交楼”工程的支持性举措、加快推进项目复工和建设交付的背景下，全国住宅竣工数据较2022年明显改善。2023年，全国住宅累计竣工面积达7.2亿平方米，同比上升17.2%。 20城市一手商品住宅市场成交量 2023年，全国住宅市场销售表现延续调整态势，置业信心尚未完全企稳修复的背景下，全国新建商品住宅销售面积共计录得9.5亿平方米，同比下降8.2%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，2023年四季度20城市一手住宅成交面积合计约3416万平方米，环比上升20.9%，同比下降 1.9%。2023年全年来看，20城市全年成交面积达1.4亿平方米，较2022年全年成交面积仅小幅下滑2.4%，其中4个一线城市成交面积同比下滑5.9%，16个二线城市成交面积同比下滑1.6%。 2023年全国70大中城市新建及二手商品住宅销售价格同比持续承压 进入第四季度，随着中央托底房地产力度继续加大，房企投资意愿度初现止跌企稳迹象，住宅开发投资同比降幅逐渐收窄。2023年全年，全国房地产累计开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%；其中住宅投资8.4万亿，同比下降9.3%。2023年，住宅累计新开工面积6.9亿平方米，同比下降20.9%；住宅累计施工 面积59.0亿平方米，同比下降7.7%。在中央持续加速落实一系列针对“保交楼”工程的支持性举措、加快推进项目复工和建设交付的背景下，全国住宅竣工数据较2022年明显改善。2023年，全国住宅累计竣工面积达7.2亿平方米，同比上升17.2%。 2023年四季度，受市场预期尚未取得实质性回暖、购房者整体置业需求信心依旧不足的影响，全国商品住宅销售价格同比整体承压。12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.3%转为下降0.1%。其中，北京和上海分别上涨1.7%和4.5%，广州和深圳分别下降3.0%和3.6%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.8%，降幅比上月扩大 0.2个百分点。在二手住宅方面，随着挂牌量持续攀升及购房者观望情绪加重，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.0%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.4和0.3个百分点。 土地市场持续低位运行，城市及板块间成交热度分化加剧 2023年，受住宅市场销售端修复速度较缓的影响，房企拿地策略依旧较为审慎，全年全国土地市场持续低位运行，供求延续承压态势。尽管如此，一线及核心二线城市内位处核心区域的优质地块持续受到房企的青睐，其中国有企业拿地意愿度依 然活跃。四季度，一线城市住宅用地平均溢价率达5.7%；二线城市住宅用地平均溢价率为3.6%；三、四线城市住宅用地平均溢价率为3.0%。 防范化解风险，加速放松限制性政策，2024年楼市有望迎来修复 展望2024年，在全球经济增速将进一步放缓的背景下，预计未来一年中央将强化宏观政策“逆周期”和“跨周期”调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。从12月的中央经济工作会议内容来看，2024年房地产领域的工作重心和重点在于防范化解风险，当前房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实。值得关注的是，此次中央经济工作会议再度提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。预计2024年在加大对房企融资支持的基础上，将增强对民企融资的支持。当然，化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血能力，市场销售得到实质性修复，是改善企业资金面的关键。 在需求端，中央监管部门要求各地继续优化调整楼市政策工具箱刺激置业需求回升，预计2024年各城市的限制性政策有望进一步放开，有效降低置业者的购房成本及购房门槛将会成为未来一年政策优化的大方向。近期，广州率先放开超120平方米住房限购，将对大户型地产市场启动有积极意义。苏州也在2024年1月30日宣布全面取消限购，买房不再限面积及套数。预计2024年一线城市及核心二线城市将渐进式优化当前的限购政策、通过放松购房条件、扩大非限购区范围等方式逐步释放积压的购房需求；预计非核心二线城市及三、四线城市将通过加大购房补贴力度来稳定住宅市场成交。 主要作者 盛秀秀丨 仲量联行中国区研究部住宅市场负责人Sherril.sheng@jll.com 仲量联行大中华区分公司 北京北京市朝阳区针织路23号国寿金融中心8层邮政编码100026电话+86 10 5922 1300 沈阳辽宁省沈阳市沈河区北站路61号财富中心A座21层邮政编码110013电话+86 24 3195 8555 香港 杭州 香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话+852 2846 5000传真+852 2845 9117www.jll.com.hk 浙江省杭州市上城区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室邮政编码310000电话+86 571 8196 5988传真+86 571 8196 5966 澳门 深圳 成都 澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话+853 2871 8822传真+853 2871 8800www.jll.com.mo 广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码518048电话+86 755 8826 6608传真+86 755 2263 8966 四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮政编码610021电话+86 28 6680 5000传真+86 28 6680 5096 南京 江苏省南京市中山路18号德基广场办公楼2201室邮政编码210018电话+86 25 8966 0660传真+86 25 8966 0663 台北 天津 重庆 台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼之1邮政编码11049电话+886 2 8758 9898传真+886 2 8758 9899www.jll.com.tw 天津市和平区南京路189号津汇广场2座3408室邮政编码300051电话+86 22 5901 1999 重庆市渝中区民族路188号环球金融中心45楼邮政编码400010电话+86 23 6370 8588传真+86 23 6370 8598 青岛 山东省青岛市市南区香港中路61号远洋大厦A座2308室邮政编码266071电话+86 532 8446 8816传真+86 532 8579 5801 武汉 广州 湖北省武汉市硚口区京汉大道688号武汉恒隆广场办公楼3908-09室邮政编码430030电话+86 27 5959 2100传真+86 27 5959 2155 广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码510623电话+86 20 2338 8088传真+86 20 2338 8118 上海 上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码200041电话+86 21 6393 3333传真+86 21 6393 3080 西安 陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码710065电话+86 29 8932 9800传真+86 29 8932 9801 关于仲量联行 200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2022财年收入达209亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过103,000人。我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.joneslanglasalle.com.cn。 仲量联行 ©仲量联行2024年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。