版权所有©克而瑞集团·研究中心1/7克而瑞研究快评杭州2024年土拍火热开场，7宗地块全部高溢价成交中国房地产快评2024年2月 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/7克而瑞研究快评文/谢杨春、吴嘉茗2月27日，杭州进行了2024年挂牌地块的首批集中出让，本次杭州诚意满满地拿出了7宗优质宅地，土拍高热的结果也在意料之中。7宗地块的成交总金额为111.6亿元，整体溢价率达到19.1%，其中有6宗地块溢价率超过此前“限地价”15%的上限。杭州依旧是民企争夺的主战场，本地房企拿地踊跃，包揽其中5宗地块，西湖房地产、滨江各有2宗地块入袋（滨江其中1宗地以联合体形式竞得），绿城则竞得关注度较高的三里亭地块。7宗地块均有“火爆”潜质，多宗周边均有“网红”项目作为2024年以来杭州首次挂牌，本次挂牌地块总量为7宗、供应总建面42.5万平方米，供应体量并不大，但地块的质量上乘，给杭州土拍带来“开门红”：从区域分布看，上城区2宗、萧山区2宗、钱塘区、拱墅区以及余杭区各1宗，从市区到相对偏远的区域均有分布。此外，本次出让的多宗地块周边均有多人摇号、甚至千人摇号的火热项目，板块价值已经得到市场充分验证，且出让地块的销售限价与这些摇号项目也基本保持一致，未来热销是大概率事件。而位于上城区的两宗地，更是周边处于新房断供状态，二手房销售价格已经高于地块的销售限价，因此新房项目在价格优势明显的前提下，未来或将仍维持一房难求的局面。总体来说本次挂牌的7宗地块未来销售预期都较好，但由于已经取消了地价上限，因此房企需要自行理性控制土地成本，平衡拿地与盈利的空间。图：杭州2024年首批集中土拍地块分布情况（单位：万平方米，幅）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统据不完全统计，本次土拍的参拍情况也较为踊跃，有三宗地块的参拍房企在10家及以上，城东 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/7克而瑞研究快评新城地块和拱墅区新天地地块的参拍房企数量更是多达15家、14家，而参拍最少的余杭区高铁新城地块也有6家房企参拍。从房企角度来看，绿城、建发和招商参与了全部地块的竞拍，滨江、建杭参拍地块幅数也达到6宗，央国企和本地房企对于补充优质土储的积极性可见一斑，也印证了企业对于杭州优质地块的前景看高一线。表：杭州2月27日土拍参拍情况土地名称参拍房企数量参拍房企杭政储出[2024]11号城东新城单元SC080201-55地块15绿城、建发、招商、滨江、建杭、西房、保利发展、伟星、坤和、中海、兴耀、越秀、大家、华发、英冠杭政储出[2024]13号东新单元XC0607-R21-06、XC0607-R22-04地块14绿城、建发、招商、滨江、建杭、西房、保利发展、伟星、坤和、中海、兴耀、越秀、大家、华润杭政储出[2024]9号三里亭单元JG0904-R21-24地块10绿城、建发、招商、滨江、建杭、保利发展、伟星、坤和、中海、越秀杭政储出[2024]10号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-02地块8绿城、建发、招商、滨江、建杭、西房、海威、金帝杭政储出[2024]12号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-04地块8绿城、建发、招商、滨江、建杭、西房、海威、金帝杭政储出[2024]15号下沙单元QT0112-16地块7绿城、建发、招商、建杭、保利发展、兴耀、保亿杭政储出[2024]14号西站新城单元YH08-0701-48号地块6绿城、建发、招商、滨江、华润、万科数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统平均竞拍30轮以上、整体溢价率19.1%，首场土拍高热与理性并存在7宗优质地块的“加持”下，杭州新年的首场土拍展现了超高热度，在目前整体平淡的土地市场中表现颇为亮眼：7宗地块平均竞拍轮次达到31轮，其中上城区城东新城地块和拱墅区新天地地块分别竞拍了44轮和38轮，是本次土拍中竞拍轮次最多的地块；本次土拍取消了土地限价后，平均溢价率达到19.1%，有6宗地块的溢价率都超过15%，另外1宗地块溢价率也由13.7%。一方面印证了本次供应地块的质量较优，可以猜想的是如果土拍限价仍未放开，本次将产生较多摇号地块；另一方面来看，虽然6宗地块溢价率超过15%，但超出的幅度不高，在有销售限价的情况下，房企保持了相对理性的态度。表：杭州2月27日土拍成交情况（单位：亿元，元/平方米）土地名称成交总价成交楼板价溢价率竞拍轮次拿地房企杭政储出[2024]11号城东新城单元SC080201-55地块24.443624024.44%44滨江集团 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/7克而瑞研究快评杭政储出[2024]13号东新单元XC0607-R21-06、XC0607-R22-04地块22.883457519.29%38西湖房地产杭政储出[2024]9号三里亭单元JG0904-R21-24地块19.293482617.70%30绿城中国杭政储出[2024]14号西站新城单元YH08-0701-48号地块16.192277616.56%24华润&滨江集团&西站枢纽杭政储出[2024]15号下沙单元QT0112-16地块11.201535013.71%25兴耀房地产杭政储出[2024]12号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-04地块8.991920520.03%31海威置业杭政储出[2024]10号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-02地块8.631896618.54%28西湖房地产数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统与前几年杭州整体溢价率和楼板价对比来看，本次杭州土拍的溢价率水平高于2021年平均溢价率1.5个百分点，更是分别高出2022年和2023年的平均溢价率13个百分点和10个百分点。此次土拍整体的高热，既有地块本身较为优质的影响，也体现了企业对于杭州市场依然有较高的认可度。图：杭州本次土拍与2021-2023年整体土拍成交楼板价、溢价率对比（元/平方米、%）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统销售限价维持稳定，成交地块平均地房比为0.68杭州本次出让的7宗地块中有6宗依然存在销售限价，对比周边在售项目或二手房价来看，本次地块的销售限价与周边在售项目均价差别不大，意在保持市场稳定的运行:例如拱墅区新天地地块销售限价47000元/平方米（含装修），周边棠前嘉悦府等项目的销售均价显示也在47000-48000元/平方米范围内，萧山科技城两宗地块、余杭区高铁新城地块销售限价也都表现为与周边项目售价持平； 版权所有©克而瑞集团·研究中心5/7克而瑞研究快评上城区的两宗宅地周边暂无在售项目，但是对比二手房售价来看，本次地块的销售限价远低于周边的二手房价，存在明显的价格倒挂，可以预见到开盘将热销甚至摇号。表：杭州6宗限房价地块与周边项目价格对比情况（单位：元/平方米）土地名称区域板块销售限价（含装修）周边项目销售均价杭政储出[2024]13号东新单元XC0607-R21-06、XC0607-R22-04地块拱墅区新天地47000棠前嘉悦府、中冶锦绣华府、嘉里城市之星、宸鹭香舍47000-48000杭政储出[2024]10号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-02地块萧山区萧山科技城31500悦潮云望府、观奥宸府31500-31600杭政储出[2024]12号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-04地块萧山区萧山科技城31500悦潮云望府、观奥宸府31500-31600杭政储出[2024]14号西站新城单元YH08-0701-48号地块余杭区高铁新城36100云诵桂月轩、龙湖交控西站·杭与城36100杭政储出[2024]11号城东新城单元SC080201-55地块上城区城东新城46500已售罄的保利中央公馆、世茂天宸、金隅中铁诺德都会森林显示报价在5-6万元/平方米左右，保利二手房房价约6.9-7.5万元/平方米杭政储出[2024]9号三里亭单元JG0904-R21-24地块上城区文晖47400绿城项目二手房价格4.2-4.5万/平方米数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统由于本次土拍无地价限制，在多家房企踊跃参拍之下，有销售限价的6宗地块均拍出了高于15%的溢价率，相应地盈利空间遭到一定程度的压缩：6宗地块的平均地价房价比为0.68，土地成本占比例较高，平均房价地价差为12235元/平方米，盈利空间也较为有限。例如最热门的城东新城地块，由滨江以24.44%溢价率竞得，平均楼板价36240元/平方米，但地块的销售限价（含装修）为46500元/平方米，毛坯销售限价仅42000元/平方米，鉴于滨江在杭州已经形成规模化经营，控成本能力、运营能力较优，操盘难度并不大。图：杭州2月27日土拍地块盈利空间情况（单位：元/平方米） 版权所有©克而瑞集团·研究中心6/7克而瑞研究快评注：仅显示6宗有销售限价的地块数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统“拼硬实力”下民企斩获5宗地，拿地金额占比高达68%杭州作为目前为数不多的民企依然活跃在土拍市场的城市，本次土拍的结果也未出乎意料，在本次拿地从“摇号拼运气”重归“拼资金实力”的基础上，民企持续强势拿地，7宗地块中有5宗由民企竞得，民企拿地金额达到76亿元，占比达到68%，西湖房地产、滨江各有2宗地入袋，此外本土民企兴耀、海威也各竞得1宗地块。另外杭州另一龙头房企绿城竞得关注度较高的三里亭地块，成交金额19.3亿元，溢价率17.7%；华润&滨江&西站枢纽联合体竞得余杭区西站新城地块，成交金额16.2亿元，溢价率16.65%。总体来看，杭州的民企有较强的补仓需求，尤其新年伊始各房企的投资额度较为充足，结合本次土拍的地块质量较优，民企在本次土拍中仍有出色表现。表：杭州2月27日土拍房企拿地情况（单位：亿元、万平方米）拿地房企金额建面幅数企业类型西湖房地产31.511.22民企滨江集团24.46.71民企绿城中国19.35.51地方国企华润&滨江集团&西站枢纽16.27.11联合体兴耀房地产11.27.31民企海威置业9.04.71民企数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统总体来看，杭州年后的首次土拍热度较高：7宗地块均高溢价成交，整体溢价率达到19.1%，而民企依然是杭州土地市场的中坚力量，民企包揽5宗地块且拿地金额占总金额的68%。杭州土拍能够保持较高热度，最重要的原因是本次供应土地保持了2023年的供地策略，新年伊始以较为优质的地块刺激房企拿地的积极性；而另一方面也体现了房企对杭州市场的整体肯定，以及对于优质地块，大部分资金实力能够支撑的房企，都有积极的补仓需求。 版权所有©克而瑞集团·研究中心7/7克而瑞研究快评