七成地块需摇号确定归属，杭州三轮土拍热度逆势而上

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6事实与观点-克而瑞研究中心克而瑞研究中心2020-02-21zk2021-12马千里、邱娟七成地块需摇号确定归属，杭州三轮土拍热度逆势而上 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6事实与观点-克而瑞研究中心七成地块需摇号确定归属，杭州三轮土拍热度逆势而上马千里、邱娟12月21日，杭州第三轮集中土拍结束，挂牌的35宗宅地均成功出让，成交建面416万平方米，总成交金额763亿元。热度方面，与其他城市第三轮延续降温趋势不同，杭州第三轮土拍热度逆势而上，近七成地块达到封顶价转入线下摇号环节（22日摇号），整体溢价率升至7%，市场明显升温。一、规则变化：起拍价下调、新房限价上调，土拍规则也明显放松首先，从规则上来看，杭州第三轮土拍规则有明显放松，涉及恢复勾地制度、溢价率上限下调、降低房企报名资质要求、取消报名地块限制、取消“竞品质、现房限售”、全面推行“定品质”要求，并延迟土地款缴纳时间，以主城区为例，尾款由8个月延长至12个月等多项要求，从房企报名限制、保证金缴纳、参拍门槛、交房要求、出让金缴纳周期等多个方面减轻房企拿地的负担。不仅如此，部分地块起始楼面价明显降低。就以在二批次集中供地中被终止出让的上城区笕桥地块为例，本次除了取消现房销售要求外，配建公租房比例从13%下调至8%，同时起拍楼面价由25169元/㎡下降至23129元/㎡，降了2040元/㎡，降幅约为8%，这样来看，房企的拿地成本真切的下降了。除此之外，不少地块未来所建商品住房的销售均价上限较板块内目前在售项目有了上调，并且限价的调整范围较广，涉及杭州多个板块，单价上调幅度从500-2000元/㎡不等，尤其是上城区艮北牛田、拱墅运河新城、萧山市北等多个板块限价涨幅均超2000元/平方米，这样一来，极大地提升了房企的利润空间。二、热度变化：杭州三轮土拍热度逆势上涨，七成地块触及封顶进入摇号环节与大部分重点城市第三轮集中土拍延续低热不同，杭州第三轮土拍热度逆势而上，主城区以及萧山、余杭多宗土地触及最高限价进入摇号阶段，整体溢价率增至7%，较第二轮溢价率增加了2个百分点。单地块来看，第三轮集中土拍成交有24宗土地触及最高限价进入摇号阶段，占比接近七成，与首轮基本持平，市场热度较二轮明显上升（杭州第二轮集中土拍无一地块触及最高限价，底价成交地块比重高达64%）。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6事实与观点-克而瑞研究中心值得注意的是，受益于勾地政策的回归，杭州第三轮集中土拍无一地块流拍，与二轮集中土拍的高流拍截然不同。不仅如此，就连临平、萧山和余杭等非传统主城区也有部分地块封顶价成交，地市热度显著上涨。表杭州三轮土拍热度对比（万平方米、亿元、元/平方米）轮次第一轮第二轮第三轮合计成交幅数571435106成交总建面（万方）7571744161347成交总价（亿）11782577632198平均地价（元/㎡）155671479518327/溢价率26%5%7%/流拍率（含中止出让）0%55%0%/注：仅统计含宅地块。数据来源：CRIC整理三、地价变化：起拍价、溢价上限双双下调，主城区地价平均降幅超2000元/平方米上文提到，由于二轮土拍遭遇寒冬，为避免土拍遇冷，杭州三轮集中土拍多宗地块的起拍楼面价与之前周边同类地块的起始楼面价有一定的降幅，典型如二批次集中供地中提前撤牌的笕桥地块，除了取消现房销售要求外，公租房比例从13%下调至8%，同时起拍楼面价由25169元/㎡下降至23129元/㎡，降了2040元/㎡，降幅高达8%。另一方面，虽然本轮集中土拍大都封顶溢价成交，但受溢价率上限下调至10%的影响，大部分地块的实际成交价格有一定的下调，拱墅、上城、西湖、萧山等区域均有地块涉及，降幅从4%到20%不等，地价平均降幅在2000元/平方米左右。就以本次起拍楼面价最高的拱墅庆隆小河地块为例，该地位于供应稀缺的申花板块，交通也较为便利，新房限价也略有上涨（精装限价上涨1000元/平方米，涨至55000元/平方米），因此吸引了多家房企参拍，经过27轮竞价达到封顶进入摇号阶段，成交楼板价为34611元/平方米，而之前周边地块的成交楼面价已经达36100元/平方米，楼板价的实际降幅为1489元/平方米，稀缺地块的真实地价仍在下降。表杭州三轮土拍主城纯宅地块地价变动情况（元/平方米）地块名称区域起拍楼面价成交楼板价变动同类地块成交楼面价实际楼面价变动实际楼面价变动幅度杭政储出[2021]43号灯塔单元XC0701-R21-10地块拱墅区171591880623394-4588-20%杭政储出[2021]36号丁桥单元JG0409-03地块上城区172351895423389-4435-19%杭政储出[2021]46号运河新城单元拱墅区160321762520962-3337-16% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6事实与观点-克而瑞研究中心GS1001-15地块杭政储出[2021]50号三墩单元XH0303-15地块西湖区206842272526710-3985-15%杭政储出[2021]48号铁路北站单元GS1105-02-1地块拱墅区185562033722553-2216-10%杭政储出[2021]40号铁路北站单元GS1104-08地块拱墅区193012120222553-1351-6%杭政储出[2021]41号铁路北站单元GS1104-R21-05地块拱墅区193142121222553-1341-6%杭政储出[2021]38号桥西拱宸桥单元GS0609-12地块拱墅区311283415336100-1947-5%杭政储出[2021]35号牛田单元R21-12地块上城区259212846430045-1581-5%杭政储出[2021]34号笕桥单元JG0603-R21-06地块上城区231292541326553-1140-4%杭政储出[2021]49号文晖单元XC0403-36、37地块拱墅区310583400335500-1497-4%杭政储出[2021]39号庆隆小河单元GS0305-19地块拱墅区315353461136100-1489-4%数据来源：CRIC整理四、盈利变化：多个板块新房限价上涨，主城区平均地房比降至0.61同样以主城区纯宅地（不含纯租赁地块）为例，对比每宗地新房精装平均限价来看，16宗典型地块平均地房比为0.61，较二轮明显下降，平均房地差超16000元/平方米，整体上看盈利空间还是比较可观的。以本轮集中土拍首个触发最高限价的桥西拱宸桥地块为例，该地块在正式开拍之前就已经有11轮封顶进入线下摇号阶段，足以看出该地块热度之高。具体来看，该地块起始楼面价为31128元/平方米，溢价率为9.7%，成交楼面价为34153元/平方米，而该地周边土地已经断供6年，新房十分稀缺，即使按照现房精装限价51440元/平方米测算的话，地房比也能达到66%，房地差超过1.7万元/平方米，并且新房与二手房有明显的倒挂，项目的去化和盈利均不是问题。至于其余地块，地房比多在65%以下，房地差多超1.5万元，盈利空间则相对充沛。表杭州主城区三轮集中土拍纯宅地盈利空间（亿元、元/平方米）土地名称所在区域成交总价溢价率楼板价精装新房平均限价房地差地房比杭政储出[2021]38号桥西拱宸桥单元GS0609-12地块拱墅区13.69.7%34153514401728766% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6事实与观点-克而瑞研究中心杭政储出[2021]49号文晖单元XC0403-36、37地块拱墅区16.29.5%34003517001769766%杭政储出[2021]42号申花单元GS0407-R21-08地块拱墅区46.79.9%30050462001615065%杭政储出[2021]52号襄七房单元FG08-R21-C18（2）地块滨江区37.89.9%33380515001812065%杭政储出[2021]53号西兴单元BJ1301-R/B-01地块滨江区32.49.8%33252515001824865%杭政储出[2021]35号牛田单元R21-12地块上城区42.59.8%28464444001593664%杭政储出[2021]39号庆隆小河单元GS0305-19地块拱墅区31.59.8%34611550002038963%杭政储出[2021]50号三墩单元XH0303-15地块西湖区12.29.9%22725368001407562%杭政储出[2021]48号铁路北站单元GS1105-02-1地块拱墅区16.09.6%20337340001366360%杭政储出[2021]46号运河新城单元GS1001-15地块拱墅区9.49.9%17625295001187560%杭政储出[2021]34号笕桥单元JG0603-R21-06地块上城区22.39.9%25413426401722760%杭政储出[2021]41号铁路北站单元GS1104-R21-05地块拱墅区21.29.8%21212360001478859%杭政储出[2021]40号铁路北站单元GS1104-08地块拱墅区19.09.8%21202360001479859%杭政储出[2021]36号丁桥单元JG0409-03地块上城区11.010.0%18954329001394658%杭政储出[2021]43号灯塔单元XC0701-R21-10地块拱墅区11.49.6%18806332001439457%杭政储出[2021]44号申花单元GS0407-R21-06地块拱墅区28.49.6%23338462002286251%数据来源：CRIC整理综上来看，受勾地政策恢复、溢价上限下调、保证金缴纳数额减少、出让金缴纳周期延长、“竞品质、现房限售”取消以及部分地块起拍价下调、新房限价上涨等多重利好的影响，杭州三轮集中土拍热度逆势上涨。在溢价率上限降至10%的大前提下，本场土拍整体溢价率高达7%，并且近七成地块达到封顶价进入摇号环节，市场热度显著上升。事实上，杭州三轮土拍明显升温除了自身土拍规则等方面的放松之外，还与近期政策环境有极大关联，近日人民银行与银保监会联合出台通知，提出要加大债券融资支持力度方面进行了明确——支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购，这无疑对房企资金端带来了较为积极的信号，一定程度上提振了市场的信心。由此展望接下来的第三轮土拍城市，在土 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/6事实与观点-克而瑞研究中心拍规则放松和资金环境的改善之下，土拍热度将有一定程度的回升。