杭州土拍民企“包场”，2/3地块摇号、滨江连下三子

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7克而瑞研究中心杭州土拍民企“包场”，2/3地块摇号、滨江连下三子中国房地产研报2023年5月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7克而瑞研究中心文/马千里、邱娟5月23日，杭州第四轮集中土拍如期开拍，挂牌的9宗地均成功出让，总建面76.6万平方米，成交总金额138亿元。本批次土地供应延续前三轮土拍“少而精”的策略，包含永久河、九堡、小和山、闲林、新街、乔司等楼市热点地块，因此吸引了多家房价参拍，前三轮集中土拍的“高热”依然延续；溢价率来看，除临平老城、富春和江干科技园等少数地块底价或低溢价成交外，其余6宗地块均触及封顶价摇号成交，整体溢价率高达9.43%。表：杭州2023年以来各轮集中供地整体情况（万平方米，亿元，元/平方米）指标2023第一批2023第二批2023第三批2023第四批较上批次变化成交幅数1310129↓25%成交建面93.574.899.876.6↓23%成交总价182145167138↓17%平均楼板价19491193701668218032↑8%溢价率9.3%10.2%8.5%9.43%↑0.9pct流拍率0%0%0%0%持平数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统一、四批次延续前三轮“少而精”的供地策略，滨江永久河地块新房限价下调10.7%杭州第四轮集中供地延续了前三轮“少而精”的供地策略，共计出让9宗含宅用地，总规划建面仅76.6万平方米，总起拍价仅有126亿元。就地块分布来看，上城区1宗，西湖区1宗，滨江区1宗，萧山区1宗，余杭区1宗，临平区2宗，富阳区1宗。从板块上来看，位置还是比较核心的，地块分布于长河、九堡、小和山、闲林、新街、乔司等多个杭州楼市热门板块。在土拍规则方面，仍延续“限房价、限地价+摇号”的方式，上限溢价率依然为12%。图：杭州2023年前四批次集中供地规模变化（幅，万平方米） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/7克而瑞研究中心数据来源：CRIC值得注意的是，本轮集中供地中，部分板块的商品住宅精装限价略有调整。其中，临平乔司新城中心区C1-7地块容积率建1.3，限高23米，适宜建造低密的叠墅类产品，其精装限价增至32640元/平方米，较杭州今年第三轮集中杭州宏璟置业有限公司（浙江中顺）通过摇号竞得乔司新城中心区F1-7地块的精装限价28940元/平方米上涨了3700元/平方米，涨幅高达12.8%。此外，萧山蜀山西地块精装限价增至33430元/平方米，较同板块限价上涨了1430元/平方米，也微涨了4.5%。当然，并非所有地块都有上调，本轮集中供地起拍单价和总价最高的滨江永久河地块精装限价仅有46000元/平方米，较周边在售的晓月映翠销售均价51500元/平方米，低了5500元/平方米，降幅高达10.7%。表：2023年杭州第四轮集中供地典型地块精装限价变动情况（元/平方米）土地名称区域精装限价前期同板块精装限价限价变动杭政储出[2023]58号永久河单元D-R21/R22-15地块滨江区4600051500-10.7%杭政储出[2023]54号临平老城区LP0605-04地块临平区33600336000.0%杭政储出[2023]55号江干科技园单元JG1505-13、JG1505-15地块、JG1505-11地块、JG1505-28地块上城区33400334000.0%杭政储出[2023]59号东西大道东侧、禹航实验学校南侧地块（杭州未来科技城02省道两侧控制性详细规划整合YH11单元YH11-A-13-1地块）余杭区33150331500.0% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/7克而瑞研究中心杭政储出[2023]52号小和山单元XH1407-02地块西湖区29310293100.0%杭政储出[2023]53号萧山城区新街北单元XSCQ1501-R21-34、XSCQ1501-R22-35地块萧山区27000270000.0%杭政储出[2023]60号富春49-1号富阳区26100261000.0%杭政储出[2023]56号蜀山西单元XSCQ2301-11地块萧山区33430320004.5%杭政储出[2023]57号乔司新城中心区C1-7地块临平区（容积率1.3，限高23米）326402894012.8%数据来源：CRIC二、9宗地块出让6宗封顶摇号成交，溢价率延续前三轮的高热水平从最终土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著。本轮集中土拍成交的9幅地中，6宗触及封顶价进入摇号环节，占比为66.7%，与三批次持平；另有两宗高溢价成交、1宗底价成交。整体溢价率高达9.43%，延续了前三轮的高热趋势。意料之中的，小和山、新街、闲林、永久河等地块均进入摇号环节。这四宗地均是置业热度较高的板块。其中，竞拍轮数最高的是永久河地块，该地块处于滨江核心区域，周边产业集聚度较高，经过多达35轮的竞价，报价达到封顶价格32.17亿转摇号环节，成交楼面价33547元/㎡，溢价率11.82%。其新房精装限价仅有46000元/平方米，较周边在售的晓月映翠销售均价51500元/平方米，低了5500元/平方米，具备快速去化预期。按照商品住宅精装限价测算来看，地房比约为73%，房地差超1.2万元/平方米，利润空间虽然不大，但在良好的去化预期下，仍引起了房企的激烈竞拍，最终该地被兴耀置业摇中。此外，新房限价大幅上调的乔司新城地块，与乔司地铁站仅一路之隔，离宜家、遥望综合体比较近，容积率仅有1.3，非常适合打造高端低密度产品，竞争也比较激烈，经过23轮竞价竞至封顶价，进入了线下摇号环节。同样受限价提升的影响，萧山老城区的蜀山西地块虽有铁路和庙宇的不利因素，最终也封顶摇号成交。图：杭州2023年第四批次成交地块溢价分布（幅） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/7克而瑞研究中心数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统余下的3宗地中，除江干科技园地块被滨江以6.89%的溢价拿下外，余下的临平老城和富春地块均底价或低溢价成交，两地位置相对较偏，周边楼市去化放缓、库存量偏高，房企拿地积极性不高，因此均经过一轮竞价就成交。表：杭州2023年第四批次地块成交情况（亿元，元/平方米）土地名称板块竞拍轮数成交总价成交楼板价溢价率开发商东西大道东侧、禹航实验学校南侧地块闲林2421.51959611.98%宇诚集团永久河单元D-R21/R22-15地块一桥南3532.23354711.82%光耀置业乔司新城中心区C1-7地块乔司2310.61785111.57%滨江蜀山西单元XSCQ2301-11地块南部卧城106.81784811.55%舟山恒尊置业萧山城区新街北单元XSCQ1501-R21-34、XSCQ1501-R22-35地块新街138.81504411.44%大华小和山单元XH1407-02地块小和山1816.71784611.33%滨江江干科技园单元JG1505-13、JG1505-15地块、JG1505-11地块、JG1505-28地块江干科技园1724.8140296.89%滨江富春49-1号富春16.998822.98%金汇世纪临平老城区LP0605-04地块临平老城19.8153430.00%理想四维数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、部分地块限价被突破，平均地房比0.54、与第三轮持平盈利空间方面。联系新房限价来看，9宗地块平均地房比为0.54，盈利空间与第三批次基本持 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/7克而瑞研究中心平。究其原因，一方面是由于本轮集中土拍多宗地板块限价有所上升，譬如乔司新城地块解锁板块限价为32640元/㎡，蜀山西地块新房限价为33430元/㎡；另一方面，部分地块楼板价还有明显下调，譬如富春地块，参考周边2022年6月滨江集团&金汇世纪底价竞得的滨江滨汇府项目地块（楼面价为10784元/平方米、新房限价25000元/平方米），起始楼面价下降902元/平方米，限价提升1100元/平方米，具备更大的价差空间（16218元/平方米），盈利空间也更为可观。值得注意的是，摇号成交的6宗地中，仅永久河、小和山两宗地地房比超60%，其余4宗摇号地块地房比均在60%以下，盈利空间相对充裕。其中蜀山西地块表现最为突出，按照其33430元/平方米的新房限价测算的话，地房比仅有53%，房地差达15582元/平方米，盈利空间最为可观。图：杭州第四批次中成交地块的盈利空间预估（元/平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、9宗地块均被民企收入囊中，滨江占据三席、拿地金额占比近四成尽管4月份杭州新房和二手房市场整体热度较3月有所下滑，但在同类城市中依然表现亮眼，因此房企参拍积极性仍较佳。本轮集中土拍中，永久河、新街、小和山地块等地块均吸引了多家品牌房企参拍，尤其是是新街地块有多达66家竞买人参与摇号，最终大华成为全场运气最佳，摇号竞得这宗“香饽饽”，该地也是唯一一宗被外地房企斩获的地块。值得注意的是，深耕杭州的本土房企——滨江运气爆棚，接连摇中两宗地。从最终拿地结果来看，本次供出的9宗涉宅地，均被民企收入囊中。其中，品牌房企表现尤为活跃，滨江以52.1亿元的总价夺得乔司（摇号）、小和山（摇号）和江干科技园（6.89%的溢价率竞得）三宗地块，占本场土拍总金额的38%。本土中小民企表现也比较积极，兴耀置业（摇号）、理想四维（底价）、金汇世纪（2.98%的溢价率竞得）、恒尊置业（摇号）、宇诚集团（摇号）等均有所斩获。总体来看，本土民营房企拿地总金额高达129亿元，占本场土拍总金额的94%。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/7克而瑞研究中心表：杭州2023年第四批次拿地房企情况（亿元，幅）房企拿地金额拿地幅数金额占比滨江52.1338%兴耀置业32.2123%宇诚集团21.5116%理想四维9.817%大华8.816%金汇世纪6.915%舟山恒尊置业6.815%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统整体来看，在土地质量提升以及部分地块新房限价放松的影响下，杭州第四轮集中土拍“高热依旧”，出让的9宗地全部顺利成交，其中6幅地触及封顶价摇号成交，整体溢价率升至9.43%。房企拿地方面，与前三轮集中土拍基本一致，民企投资意愿持续复苏，9宗地均被民企竞得，上海本土房企大华也在杭州积极拓储，市场热度延续高位。值得注意的是，无锡也于同日完成2023年的第二轮集中土拍，与首轮一致，5宗地均底价成交，并且地方城投托底的现象依旧，土地市场分化现象依然存在。结合统计局公布的4月新房销售速度来看，前期积累的刚需释放完毕，市场整体供求均迎来“拐点”，增长动能转弱，城市分化也会愈加明显，影响传导下，不同城市之间的土地市场分化现象短期内还将延续。