杭州土拍零距离（2/24）：首拍热度较高，当地民企积极拿地

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。12023年02月25日杭州土拍零距离（2/24）：首拍热度较高，当地民企积极拿地固定收益主题报告2月21日，杭州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？杭州2023年首轮土拍规则基本与去年第四轮土拍一致。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制为12%，地价触顶后仍通过摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。杭州本轮土拍广义流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步上升，超六成地块触顶摇号，土拍热度较高。杭州2023年首轮土拍合计推地13宗，供地数量较去年第四轮的8宗小幅增加，但仍远低于去年前两轮的40以上；无地块流拍或撤销，广义流拍率仍保持较低水平；成交13宗，成交金额182.2亿，平均溢价率7.8%，平均溢价率较去年第三、四轮的5.2%、5.7%进一步提升，且超六成地块触顶摇号，土拍热度较高。横向对比来看，目前仅郑州、苏州、杭州完成首轮土拍，杭州平均溢价率明显高于郑州和苏州。从区位来看，杭州本轮土拍供地区域较多，且多数位于区域热门板块，主城四滨江区和上城区各供地1宗，余杭区、萧山区、临平区分别供地4宗、2宗、2宗，富阳区、临安区、钱塘区各供地1宗。热门地块竞争激烈，共8宗地块地价触顶，进入摇号环节，分布在余杭区良渚新城、萧山市北、临平核心区、滨江区浦沿等热门地区，区位优势明显，周边配套成熟、交通便捷；余杭区未来科技城地块、钱塘区北二路地块溢价成交；共3宗地底价成交。当地民企仍是拿地主力，国企、城投拿地占比均有所提升。民企全口径拿地金额121.2亿，拿地金额占比66.5%，为本轮土拍拿地主力。以当地民企为主，滨江集团34.1拍得3宗地（其中1宗为与浙江建杭联合拿地），浙江中豪、伟星、厦门岩垚盛地产、浙江腾中置业、富阳山水分别拿地30.3亿、19.5亿、18.3亿、12.6亿、6.5亿。杭州本轮土拍国企、城投均有拿地，拿地占比较去年第四轮小幅提升。国企全口径拿地金额30.2亿，拿地金额占比16.6%，华润置地、浙江交投分别拿地20.6亿、9.7亿；城投全口径拿地金额30.8亿，拿地金额占比16.9%，南昌市政公用、南通圆宏控股、临安新锦集团分别拿地16.2亿、13.4亿、1.2亿。风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。证券研究报告池光胜分析师SAC执业证书编号：S1450518100003chigs@essence.com.cn高文君分析师SAC执业证书编号：S1450521080001gaowj@essence.com.cn相关报告2022年31省市债务盘点：多数省市负债率、债务率进一步上升2023-02-24解码煤炭企业（六）：开滦（集团）有限责任公司2023-02-23复苏初期，三条线索寻找顺周期行业中的阿尔法转债2023-02-22银行保险全面增配，基金外资全面减持——1月托管数据点评2023-02-20信用债市场回暖，煤炭、钢铁债表现有何特征？2023-02-19本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。999563334 固定收益主题报告本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。2内容目录1.杭州本轮土拍规则基本不变........................................................................................................32.土拍热度较高，热门板块竞争激烈............................................................................................33.当地民企仍是拿地主力，国企、城投拿地占比均有所提升....................................................4图表目录图1.杭州2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）.........................................................................3图2.流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步上升（%）.........................................................3图3.当地民企仍是拿地主力（%）.................................................................................................4表1：杭州本轮土拍规则基本不变.................................................................................................3表2：杭州2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）.....................................................4本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。32月21日，杭州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？1.杭州本轮土拍规则基本不变杭州2023年首轮土拍规则基本与去年第四轮土拍一致。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制为12%，地价触顶后仍通过摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。表1：杭州本轮土拍规则基本不变土拍批次拿地前拿地中拿地后参与资格保证金地块限价达到限价后竞拍规则房价要求其他要求22年首轮限马甲、严控购地资金来源20%10%线下一次性报价限毛坯、限装修-22年二轮22年三轮22年四轮12%摇号23年首轮资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心2.土拍热度较高，热门板块竞争激烈杭州本轮土拍广义流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步上升，超六成地块触顶摇号，土拍热度较高。杭州2023年首轮土拍合计推地13宗，供地数量较去年第四轮的8宗小幅增加，但仍远低于去年前两轮的40以上；无地块流拍或撤销，广义流拍率仍保持较低水平；成交13宗，成交金额182.2亿，平均溢价率7.8%，平均溢价率较去年第三、四轮的5.2%、5.7%进一步提升，且超六成地块触顶摇号，土拍热度较高。横向对比来看，目前仅郑州、苏州、杭州完成首轮土拍，杭州平均溢价率明显高于郑州和苏州。图1.杭州2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步上升（%）资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。4热门板块竞争激烈。整体来看，杭州本轮土拍供地区域较多，且多数位于区域热门板块，主城四滨江区和上城区各供地1宗，余杭区、萧山区、临平区分别供地4宗、2宗、2宗，富阳区、临安区、钱塘区各供地1宗。热门地块竞争激烈，共8宗地块地价触顶，进入摇号环节，分布在余杭区良渚新城、萧山市北、临平核心区、滨江区浦沿等热门地区，区位优势明显，周边配套成熟、交通便捷；余杭区未来科技城地块、钱塘区北二路地块溢价成交；共3宗地底价成交。表2：杭州2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格竞得单位上城区杭政储出〔2023〕3号触顶摇号40018.144814.712.0%205547华润置地余杭区杭政储出〔2023〕10号触顶摇号17800.019901.311.8%303076浙江中豪萧山区杭政储出〔2023〕4号触顶摇号22000.024583.011.7%161793南昌市政公用萧山区杭政储出〔2023〕9号触顶摇号16972.418949.811.7%134163南通圆宏控股余杭区杭政储出〔2023〕11号触顶摇号15900.017746.211.6%182635厦门岩垚盛地产临平区杭政储出〔2023〕7号触顶摇号15500.117284.711.5%125909浙江腾中置业临平区杭政储出〔2023〕13号触顶摇号17000.118956.811.5%96882浙江交投滨江区杭政储出〔2023〕6号触顶摇号23639.126346.811.5%194606伟星余杭区杭政储出〔2023〕5号溢价成交23000.124577.66.9%109063滨江集团钱塘区杭政储出〔2023〕8号溢价成交9085.19215.81.4%70510滨江集团余杭区杭政储出〔2023〕12号底价成交18700.118700.10.0%161089滨江集团&浙江建杭富阳区杭政储出〔2023〕14号底价成交9742.69742.60.0%65000富阳山水临安区杭政储出〔2023〕15号底价成交4699.94699.90.0%12067临安新锦集团资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心3.当地民企仍是拿地主力，国企、城投拿地占比均有所提升杭州本轮土拍当地民企仍为拿地主力，全口径拿地金额121.2亿，拿地金额占比66.5%，为本轮土拍拿地主力。以当地民企为主，滨江集团34.1拍得3宗地（其中1宗为与浙江建杭联合拿地），浙江中豪、伟星、厦门岩垚盛地产、浙江腾中置业、富阳山水分别拿地30.3亿、19.5亿、18.3亿、12.6亿、6.5亿。杭州本轮土拍国企、城投均有拿地，拿地占比较去年第四轮小幅提升。国企全口径拿地金额30.2亿，拿地金额占比16.6%，华润置地、浙江交投分别拿地20.6亿、9.7亿；城投全口径拿地金额30.8亿，拿地金额占比16.9%，南昌市政公用、南通圆宏控股、临安新锦集团分别拿地16.2亿、13.4亿、1.2亿。图3.当地民企仍是拿地主力（%）资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。5分析师声明本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 固定收益主题报告本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。6免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可