杭州土拍零距离（6/22）：四拍热度略升，当地民企积极拿地

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2022年12月03日 杭州土拍零距离（6/22）：四拍热度略升，当地民企积极拿地 固定收益主题报告 11月29日，杭州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 杭州本轮土拍调整竞拍规则，地价触顶后竞拍规则由“线下一次性报价”调整为“摇号”。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例仍维持20%不变。拿地中，地块溢价率限制由前三轮的10%提升至12%，地价触顶后竞拍规则由原来的“线下一次性报价”调整为“摇号”。拿地后规则基本不变。 杭州本轮土拍广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅上升，土拍热度有所回升。杭州2022年第四轮土拍合计推地8宗，供地数量较今年前三轮的58宗、45宗、19宗大幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率持续维持较低水平；成交8宗，成交金额98.9亿，平均溢价率5.7%，较今年第三轮的5.2%小幅提升，土拍热度有所回升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的6城中，杭州广义流拍率为6城最低水平，平均溢价率高于6城平均水平3.6%。从区位来看，杭州本轮土拍主城四区供地1宗（上城区），萧山区、富阳区分别供地4宗、3宗，主城区地块虽仅占12.5%，但部分非主城区地块区位较核心，整体地块质量尚可。热门地块竞争较为激烈，3宗地地价触顶进入摇号环节，主要集中在上城区钱二、富阳区银湖、萧山区钱江世纪城较热门板块，交通便捷，周边配套成熟；萧山区钱江世纪城94号地块高溢价成交；共有4宗地因地理位置相对较偏、周边库存量较高等原因底价成交，房企拿地仍较谨慎。 杭州本轮土拍地块均被当地民企拍得，为本轮土拍拿地主力。全口径拿地金额98.9亿，拿地金额占比100%，较前三轮的46.3%、69.5%、28.7%大幅提升。滨江集团36.6亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企，建杭控股集团、中天美好集团分别拿地27.5亿、15.8亿，富阳百合地产、东虹地产等均有拿地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（11）：重庆篇 2022-12-01 疫情扰动叠加需求不足，PMI加速回落——11月PMI点评 2022-11-30 解码钢铁行业（四）：产业链全解之废钢 2022-11-29 地产放松政策：两个质变与三个方面 2022-11-28 政策发力，地产链转债知多少——可转债市场周报（7） 2022-11-27 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。999563387 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 调整地价触顶后竞拍规则..................................................... 3 2. 土拍热度略有回升，板块分化延续............................................. 3 3. 当地民企为本轮土拍拿地主力................................................. 4 图表目录 图1. 杭州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） ................................... 3 图2. 平均溢价率小幅回升（%） ................................................. 3 图3. 杭州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） ................................... 4 图4. 杭州平均溢价率高于6城平均水平（%） ..................................... 4 图5. 当地民企为本轮土拍拿地主力（%） ......................................... 5 表1： 杭州本轮土拍调整竞拍规则 ............................................... 3 表2： 杭州2022年四轮土拍明细（元/方，万元） ................................. 4 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 11月29日，杭州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.调整地价触顶后竞拍规则 杭州本轮土拍调整竞拍规则，地价触顶后竞拍规则由“线下一次性报价”调整为“摇号”。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例仍维持20%不变。拿地中，地块溢价率限制由前三轮的10%提升至12%，地价触顶后竞拍规则由原来的“线下一次性报价”调整为“摇号”。拿地后规则基本不变。 表1：杭州本轮土拍调整竞拍规则 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 10% 线下一次性报价 限毛坯、限装修 - 22年二轮 22年三轮 22年四轮 12% 摇号 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度略有回升，板块分化延续 杭州本轮土拍广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅上升，土拍热度有所回升。杭州2022年第四轮土拍合计推地8宗，供地数量较今年前三轮的58宗、45宗、19宗大幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率持续维持较低水平；成交8宗，成交金额98.9亿，平均溢价率5.7%，较今年第三轮的5.2%小幅提升，土拍热度有所回升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的6城中，杭州广义流拍率为6城最低水平，平均溢价率高于6城平均水平3.6%。 图1.杭州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） 图2.平均溢价率小幅回升（%） 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 02004006008001,0001,2001,4000102030405060702021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮成交数流拍数终止/延期成交金额（右）0%10%20%30%40%50%60%流拍率广义流拍率平均溢价率2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 4 图3.杭州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） 图4.杭州平均溢价率高于6城平均水平（%） 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 板块延续冷热分化。整体来看，杭州本轮土拍主城四区1供地1宗（上城区），萧山区、富阳区分别供地4宗、3宗，主城区地块虽仅占12.5%，但部分非主城区地块区位较核心，整体地块质量尚可。热门地块竞争较为激烈，3宗地地价触顶进入摇号环节，主要集中在上城区钱二、富阳区银湖、萧山区钱江世纪城较热门板块，交通便捷，周边配套成熟；萧山区钱江世纪城94号地块高溢价成交；共有4宗地因地理位置相对较偏、周边库存量较高等原因底价成交，房企拿地仍较谨慎。 表2：杭州2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 上城区 杭政储出[2022]89号 摇号 40104.0 44833.6 11.8% 274905 建杭控股集团 富阳区 杭政储出[2022]95号 摇号 11002.8 12297.2 11.8% 57000.0 富阳山水置业 萧山区 杭政储出[2022]91号 摇号 28000.0 31163.6 11.3% 157613 中天美好集团 萧山区 杭政储出[2022]94号 溢价成交 28000.0 31010.8 10.8% 267791 滨江集团 富阳区 杭政储出[2022]90号 底价成交 9124.4 9124.4 0.0% 79000 富阳百合地产 富阳区 杭政储出[2022]92号 底价成交 4860.9 4860.9 0.0% 29660 东虹地产 萧山区 杭政储出[2022]93号 底价成交 4000.0 4000.0 0.0% 25441 新世界地产集团 萧山区 杭政储出[2022]96号 底价成交 24000.1 24000.1 0.0% 98014 滨江集团 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 3.当地民企为本轮土拍拿地主力 杭州本轮土拍地块均被当地民企拍得，为本轮土拍拿地主力。全口径拿地金额98.9亿，拿地金额占比100%，较前三轮的46.3%、69.5%、28.7%大幅提升。滨江集团36.6亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企，建杭控股集团、中天美好集团分别拿地27.5亿、15.8亿，富阳百合地产、东虹地产等均有拿地。 1 主城四区：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区 0%2%4%6%8%10%12%14%16%6城平均深圳苏州无锡南京杭州北京广义流拍率0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%6城平均北京深圳杭州无锡苏州南京平均溢价率本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 5 图5.当地民企为本轮土拍拿地主力（%） 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 0%20%40%60%80%100%120%城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 6 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或