杭州土拍零距离（8/22）：二拍热度较高，主流房企积极拿地

1 6月30日，杭州完成2022年二轮土拍，有哪些特点值得关注？ ■杭州本轮土拍规则基本不变，放松配建要求。拿地前，限马甲、严控购地资金来源、参拍资质等规则不变，保证金比例统一为20%；地块配建要求方面进一步放松，本轮仅2宗地要求配建公租房，占比较首轮的13%进一步降至仅4.4%。拿地中，地块最高溢价率10%不变，地价触顶后采用“一次性书面报价+摇号”方式确定竞得人，上限价溢价率不超过12%。拿地后规则基本不变，毛坯限价小幅上调，但起拍楼面价上调幅度相对更大，起拍房地比由首轮的2倍小幅降至1.9倍。 ■杭州本轮土拍无地块流拍，溢价率略有下降但仍处于相对较优水平，整体热度较高，核心地块竞争激烈。杭州2022年二轮土拍合计推地45宗，无地块流拍或撤销，成交57宗，成交金额577.1亿，平均溢价率为4%，较今年首轮的5%小幅下降，但仍高于去年第二轮的2.9%。尽管杭州本轮土拍溢价率小幅下降，但仍处于相对较优水平，且无地块流拍，土拍热度仍较高。横向对比来看，杭州广义流拍率处8城最低水平，平均溢价率高于8城平均水平3.6%。从区位来看，本轮土拍中主城区供地相对较少，共推地11宗，占比24.4%，非主城区萧山区、余杭区推地数量均在10宗以上。共有12宗地触发“一次性书面报价”，主城区5宗地和萧山杨岐山、余杭未来科技城、临平新城等非主城区核心地块竞争较为激烈；共有10宗地溢价成交，拱墅、西湖等主城区以高溢价率成交，余杭北部新城、未来科技城等热门地块也均为小幅溢价成交；共有23地底价成交，集中于萧山、富阳等非主城区，西湖三墩地块、上城艮北地块因起拍房地比较低（1.6）同样底价成交。 ■主流房企积极拿地，部分民企热情较高。民企全口径拿地金额387.3亿，占比由前两轮的45%左右提升至本轮的69.5%，拿地占比明显提升，但仍低于去年首轮的79.5%。主流民企滨江集团积极参与，共拿地12宗、拿地金额224.5亿，为本轮土拍拿地金额最大的房企；其余多以当地小型民企为主，华景川与城投平台余杭交通联合体20亿拍得2宗地，华远房地产、星创臵业、保亿臵业等均有参与。国企全口径拿地金额88亿，占比由前两轮的45%左右大幅降至15.8%。主流国企积极参与，绿城中国深耕杭州，拿地2宗、拿地金额39亿，联发集团、招商蛇口、华发股份分别以21.9亿、16.1亿、11.1亿拍得1宗地。国企拿地力度减弱下，城投拿地占比上升，拿地金额148.8亿，占比由今年首轮的18.5%升至本轮的26.7%，浙江交投、杭州建投、萧山城投等均有参与。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年07月06日 杭州土拍零距离（8/22）：二拍热度较高，主流房企积极拿地 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 宁波土拍零距离（7/22）：二拍热度回升，国企仍为拿地主力 2022-07-05 新能源行业转债梳理（2）-——产业链看转债系列三 2022-07-04 社融或升至10.7%，PPI回落而CPI延续回升——6月经济金融数据展望 2022-07-03 经济重回扩张但力度温和，债市料将继续震荡—2022年6月PMI点评 2022-06-30 盘点上半年地方债发行的八项特征 2022-06-30 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 土拍规则基本不变，放松配建要求 ..................................................................................... 3 2. 土拍整体热度较高，核心地段竞争激烈 .............................................................................. 3 3. 主流房企积极拿地，部分民企热情较高 .............................................................................. 5 图表目录 图1：杭州2022年二轮土拍基本情况 .................................................................................... 3 图2： 本轮土拍无地块流拍，溢价率相对较高 ....................................................................... 3 图3：杭州广义流拍率处8城最低水平 ................................................................................... 4 图4： 杭州平均溢价率高于8城平均水平 .............................................................................. 4 图5：民企积极拿地，国企拿地占比下降 ................................................................................ 5 表1：杭州本轮土拍规则基本不变........................................................................................... 3 表2：杭州2022年二轮土拍明细（万，元/方）...................................................................... 4 3 固定收益主题报告 6月30日，杭州完成2022年二轮土拍，有哪些特点值得关注？ 1. 土拍规则基本不变，放松配建要求 杭州本轮土拍规则基本不变，放松配建要求。拿地前，限马甲、严控购地资金来源、参拍资质等规则不变，保证金比例统一为20%；地块配建要求方面进一步放松，本轮仅2宗地要求配建公租房，占比较首轮的13%进一步降至仅4.4%。拿地中，地块最高溢价率10%不变，地价触顶后采用“一次性书面报价+摇号”方式确定竞得人，上限价溢价率不超过12%。拿地后规则基本不变，毛坯限价小幅上调，但起拍楼面价上调幅度相对更大，起拍房地比由首轮的2倍小幅降至1.9倍。 表1：杭州本轮土拍规则基本不变 城市 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 10.0% 一次性书面报价+摇号 限毛坯、限装修 22年二轮 20% 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍整体热度较高，核心地段竞争激烈 杭州本轮土拍无地块流拍，溢价率略有下降但仍处于相对较优水平，整体热度较高。杭州2022年二轮土拍合计推地45宗，推地数量较今年首轮有所下降，但仍高于去年二三轮的30宗左右；无地块流拍或撤销，成交57宗，成交金额577.1亿，平均溢价率为4%，较今年首轮的5%小幅下降，但仍高于去年第二轮的2.9%。尽管杭州本轮土拍溢价率小幅下降，但仍处于相对较优水平，且无地块流拍，土拍热度仍较高。横向对比来看，杭州广义流拍率处8城最低水平，平均溢价率高于8城平均水平3.6%。 图1：杭州2022年二轮土拍基本情况 图2： 本轮土拍无地块流拍，溢价率相对较高 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 02004006008001,0001,2001,4000102030405060702021年首轮 2021年三轮 2022年二轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%10%20%30%40%50%60%流拍率 广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 4 固定收益主题报告 图3：杭州广义流拍率处8城最低水平 图4： 杭州平均溢价率高于8城平均水平 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：杭州政府官网，安信证券研究中心 核心地段竞争激烈。整体来看，杭州本轮土拍中主城区1供地相对较少，共推地11宗，占比24.4%；非主城区推地较多，其中萧山区、余杭区推地数量均在10宗以上。本轮土拍城市内冷热分化，主城区5宗地和萧山杨岐山、余杭未来科技城、临平新城等非主城区核心地块竞争较为激烈，共有12宗地触发“一次性书面报价”；共有10宗地溢价成交，拱墅、西湖等主城区以高溢价率成交，余杭北部新城、未来科技城等热门地块也均为小幅溢价成交；共有23地底价成交，集中于萧山、富阳等非主城区，西湖三墩地块、上城艮北地块因起拍房地比较低（1.6）同样底价成交。 表2：杭州2022年二轮土拍明细（万，元/方） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 萧山区 杭政储出[2022]33号 一次性书面报价 16000.0 17919.8 12.0% 160981 招商蛇口&浙江交投 拱墅区 杭政储出[2022]42号 一次性书面报价 18277.1 20470.1 12.0% 110852 华发股份 临平区 杭政储出[2022]38号 一次性书面报价 12500.1 14000.0 12.0% 102881 中天美好 临安区 杭政储出[2022]50号 一次性书面报价 10500.1 11759.9 12.0% 122459 坤和建设 西湖区 杭政储出[2022]47号 一次性书面报价 16334.3 18291.3 12.0% 17338 温州时代 萧山区 杭政储出[2022]44号 一次性书面报价 20000.0 22119.7 10.6% 67828 金帝地产 拱墅区 杭政储出[2022]48号 一次性书面报价 30289.1 33478.0 10.5% 146979 西湖房地产 余杭区 杭政储出[2022]35号 一次性书面报价 18000.1 19882.4 10.5% 126781 新华园房产 余杭区 杭政储出[2022]25号 一次性书面报价 8800.0 9703.5 10.3% 182837 星创臵业 临平区 杭政储出[2022]20号 一次性书面报价 16500.4 18192.5 10.3% 39782 启榕房地产 上城区 杭政储出[2022]22号 一次性书面报价 34124.0 37523.1 10.0% 618200 滨江集团 滨江区 杭政储出[2022]43号 一次性书面报价 23911.1 26192.7 9.5% 229597 滨江集团&金汇世纪 拱墅区 杭政储出[2022]17号 溢价成交 30212.1 32923.9 9.0% 315668 滨江集团 西湖区 杭政储出[2022]37号 溢价成交 25495.1 27315.6 7.1% 195062 绿城中国 上城区 杭政储出[2022]52号 溢价成交 32765.2 35076.5 7.1% 182109 滨江集团 余杭区 杭政储出[2022]19号 溢价成交 8800.0 9404.0 6.9% 186848 华远房地产 余杭区 杭政储出[2022]29号 溢价成交 28000.0 29518.0 5.4% 194460 绿城