房地产行业：第四批次土拍揽金超97亿元，杨浦、松江核心区域地块溢价成交

01交01地块信息 02热点地块介绍1虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块地块位于内环内四川北路板块，西与静安区不夜城板块相邻，交通十分便捷，距10号线四川北路站仅300米，经新建路隧道5分钟车程即可直达陆家嘴金融城；周边教育资源丰富，有民办新华初级中学、虹口区中州路第一小学、虹口区第一中心小学；医疗卫生设施方面，紧邻上海市第一人民医院；购物方面有中信广场、1933购物中心等。该地块采用“住宅+商业、文体”组合出让模式，其中住宅部分土地面积仅3708平方米，但凭借6.2的高容积率，可打造约2.3万平方米的建筑；商业、文体用地需契合区域文化设施需求。值得注意的是，地块南侧临近海宁路主干道，部分楼层可能面临噪音干扰问题。最终，该地块由北外滩集团以21.57亿元底价竞得，整体成交楼面价约6.7万元/㎡。 02 2024年至今，地块周边2公里范围内共成交3宗土地（含1宗旧改协议出让地块），体量均不超过1.5万平方米，成交楼面价保持在8-11万元/㎡区间。新房市场方面，周边的弘安里、海泰北外滩等项目去化稳定。预计该地块项目未来建成入市后，将延续区域市场热度，成为高端改善型住房市场的有力竞争者。2杨浦区N090602单元L4-02地块地块位于东外滩规划核心区，与在建的“中海云邸玖章”项目相邻，南侧为杨浦滨江整体规划区域，区位价值显著。地块交通条件优越，向北步行约10分钟可达12号线爱国路站，借助杨树浦路与内环高架构成的快速路网，15分钟车程即可直达五角场、北外滩等核心商务区；周边设施方面，已有平凉路第三小学、杨浦区中心医院等，规划中的复旦国际学校将进一步提升区域教育能级。此外，地块周边有一定的产业集聚效应，1公里范围内汇聚了 03 04美团、哔哩哔哩等互联网企业总部；同时，地块东南方向400米处便是滨江步道。最终，保利置业在与其他四家企业的竞争中，以26%的溢价率、总价42.41亿元成功竞得该地块。地块所在区域近期土地出让活动较为活跃。2024年，地块周边2公里范围内累计出让4宗招拍挂地块及1宗协议出让地块，成交楼面价约6.4-7.3万元/㎡，此次地块成交楼面价达8万元/㎡，价格较去年有所提升。地块周边新房项目去化态势保持稳定，邻近的缦云上海项目最新房源均价约12.2万元/㎡，北侧的中建壹品·外滩源著项目入市均价为10.8-10.9万元/㎡。考虑到该地块的区位优势及产业支撑，未来入市产品有望延续区域市场热度。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10、11、15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988免责声明本报告刊载信息时间截止2025年5月9日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 05