01 2023年11月上海土地招拍挂市场 整体概览 集中供地处于空档期，常态化供地市场成交总价创今年新高 数据来源：城市资管服务云平台 11月，上海土地市场处于第三、第四批次集中供地之间的空档期，全市土地出让金再度回落，至24.97亿元，但与年内其他没有集中供地的月份相比仍有所增长。常态化供地11月合计成交26幅， 成交幅数和成交总价均创今年新高。 02 截至11月底，上海招拍挂市场土地成交总价年内累计达2000亿元。另据出让预告显示，上海今年第四批次集中供地拟出让15幅地块，其中首轮8幅已于12月5日完成交易，成交总价148亿元；第二轮4幅地块拟定于12月15日进行现场交易，4宗地块起始总价约207亿元，均设最高限价；其余地块预计将于2024年1月进行交易。经推测，2023年上海招拍挂市场土地成交总价不超过2400亿元，与2022年土地成交总价3322亿元相比将有明显下滑。 常态化供地 01 经营性用地成交量大幅回升，工业用地成交幅数创今年新高 除集中供应的涉宅地块以外，11月经营性用地共成交5幅商办用地，分布于青浦区、奉贤区、杨浦区和松江区。其中，青浦区有1幅体量超过5万平方米的大型地块成交，带动本月经营性用地成交量大幅 数据来源：城市资管服务云平台 回升，位居今年第二。 工业用地在11月新增供应21幅，均在月内成交。该类地块幅数较上月增加8幅，创今年新高，但单幅地块面积均未超过10万平方米，总面积与上月基本持平。 11月，两类地块合计成交26幅，成交总价24.97亿元。与前几个月相比，成交总价稳步上升，且成交幅数刷新年内高点。整体来看，常态化供地市场活跃度略有回升。 03 02 两类用地成交均价双双回落，科研设计用地均价维持万元以上 数据来源：城市资管服务云平台 11月，上海经营性用地平均成交单位地价大幅回落，至7678元/平方米。 具体来看，当月共计成交5幅商办地块。其中一幅位于青浦区，地块面积占全市成交总面积的65%，由于其 成交单位地价不足2000元/平方米，拉低了全市经营性用地均价；杨浦区成交1幅单位地价超过40000元/平方米的地块，但其面积仅占全市成交总面积的10%，对整体经营性用地均价提升作用有限。 数据来源：城市资管服务云平台 11月，工业用地平均成交单位地价小幅回落，至3329元/平方米。 科研设计用地6幅地块中有4幅成交单位地价超过10000元/平方米，虽然整体成交均价较上个月有明显下 降，但仍在高位运行。 其他工业用地均价小幅微涨，近半数地块以高于 1500元/平方米的价格出让。 04 03 个案分析 ● 经营性用地——青浦区金泽镇大莲湖西侧01-01地块 地块位于青浦区东方绿洲西南部，土地用途为商办用地，由上海壤居文化发展有限公司竞得，成交计容建筑面积为5.35万平方米，成交总价10600万元，成交楼面地价1980元/平方米。 地块位于大莲湖西侧，属于上海青西郊野公园范围内， 数据来源：城市资管服务云平台 临近华为上海青浦研发基地。在功能分布上，地块北部规划用于建造酒店和配套商业，南部规划用于建造独栋别墅型办公区。在预合同中对酒店部分提出了具体要求，包括装修标准不低于人民币10000元每平方米（含软装），后续由青浦区金泽镇人民政府监管。项目落成后，酒店部分既能作为青西郊野公园的度假酒店使用，又能为商务人士提供住宿服务；办公部分则能填补青浦西片区办公楼的缺失，为华为生态链企业提供办公空间。 05 ● 产业用地——浦东新区金桥开发区Y00-1203单元57-04地块 地块位于14号线桂桥路站附近，土地用途为科研设计用地，由上海金桥出口加工区南区开发建设有限公司竞得，土地成交面积2.17万平方米，成交计容建筑面积为6.50万平方米，成交总价25993万元，成交楼面地价4002元/平方米。除本地块以外，邻近的 数据来源：城市资管服务云平台 57-03地块、55A-02地块均在月内由该公司竞得。 地块位于金桥经济技术开发区范围内的上海金湾，规划用于建设金桥金湾新材料产业园项目。本地块拟建设三栋高层研发办公楼和多栋独栋研发办公楼，旨在引入新材料产品相关产业的企业。该特色产业园将重点关注新材料产品的发展，为汽车产业、半导体产业、生物医药产业等浦东优势产业提供重要支持。未来，上海金湾将打造大健康产业的核心承载区，该地块以及邻近的57-03地块、55A-02地块的开发建设将助力金桥“大健康”产业集群的加速发展。 06 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载信息时间截至2023年12月11日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。