01 2023年10月上海土地招拍挂市场 整体概览 三批次集供收官，全市出让金刷新今年新高；常态化供地市场依然低迷 数据来源：城市资管服务云平台 10月，上海土地市场今年第三批次集中供地顺利收官，本批次集供分两轮进行交易，均在月内完成出让，成交金额总计675.73亿元。 常态化供地10月合计成 02 交17幅，成交总价共计24.6亿元。单幅高价地块的出现使得成交总价明显提升，但整体市场表现依然低迷。 在第三批次集中供地推动下，当月全市土地出让金达700.33亿元，刷新今年新高。 截至10月底，上海招拍挂市场土地成交总价年内累计达1975.47亿元。 11月初，上海发布第四批次集中供地公告，共计推出15幅涉宅地块，将依旧分两轮进行出让。与第三批次出让的17幅涉宅地块相比，第四批次虽然在总幅数上有所减少，但外环线以内的地块数量增加1幅，供地质量上进一步提升。 集中供地 第三批次出让地块有11幅溢价成交 10月，上海第三批次集中供地计划出让17幅涉宅地块，共涉及12个行政区。其中商品住宅用地共计12幅，土地总面积为54.94万平方米；含住宅的混合用地共计5幅，土地总面积为52.7万平方米。 数据来源：城市资管服务云平台 17幅涉宅地块均在当月完成出让，其中6幅地块以10%封顶溢价率成交，6幅地块以起始总价成交。商品住宅用地平均成交单位地价52028元/平方米，成交总价285.85亿元；含住宅的混合用地平均成交单位地价73979元/平方米，成交总价389.88亿元。 与前两批次相比，第三批次地块质量提升，中心区域的地块数量明显增加。但房企整体拿地热 03 情下降，地块平均溢价率降至4%，为今年最低水平。 此外，本次土拍热度两极分化加剧，热度最高的赵巷地块吸引了超20家房企参与，而外围偏远区域或开发难度较大的地块则以底价成交。 常态化供地 01 经营性用地恢复供应，工业用地成交量小幅回落 除集中供应的涉宅地块以外，10月经营性用地打破9月“供地荒”局面，新增供应4幅商办用地且均在月内成交，分布于浦东新区和静安区。不过，4幅地块均较小，最大的仅0.4万平方米，其余地块均 数据来源：城市资管服务云平台 未超过0.2万平方米。 工业用地在10月新增供应13幅，均在月内成交。该类地块幅数较上月增加1幅，但地块面积环比小幅回落。 10月，两类地块合计成交17幅，成交总价24.6亿元。尽管和前几个月相比，成交总价有明 04 显增加，但这主要是因为徐汇区成交一幅高单价、总价接近11亿元的地块。整体来看，常态化供地市场表现依然不佳。 02 经营性用地均价大幅走高，工业用地均价刷新年内高点 数据来源：城市资管服务云平台 10月，上海经营性用地平均成交单位地价大幅走高，至27405元/平方米。 本月成交的4幅商办地块呈现面积小、单价高的特点，成交单位地价均超过1万元/平方米，其中1幅位于 中心城区的地块成交单位地价超过7万元/平方米。 数据来源：城市资管服务云平台 10月，工业用地平均成交单位地价刷新年内高点，环比上涨至3990元/平方米。 一幅位于徐汇区的科研用地以超过60000元/平方米的单位地价成交，使得科研设计用地月成交均价刷新今 年新高。该地块成交总价10.77亿元，占整体工业用地成交总价的48%，对全市工业用地平均价格的提升起到主要推动作用。 05 其他工业用地均价与上月基本持平，多数地块成交单位地价在1000元/平方米至2000元/平方米之间。 03 个案分析 ● 经营性用地——静安区JA-01（JAS）公共基础设施专项规划001-08地块 地块位于2号线江苏路站附近，土地用途为商办用地，由上海爱尔生实业发展有限公司竞得，成交计容建筑面积为0.3万平方米，成交总价12143万元，成交楼面地价40234元/平方米。 地块位于静安区和长宁区交界处、愚园路北侧，规划 数据来源：城市资管服务云平台 用于建设沿街配套商业。南京西路商圈是上海地标性商圈之一，也是上海规划的国际级消费集聚区的重要组成部分。愚园路作为南京西路商圈的支马路，能够有效承接其商业资源的外溢。该地块配套商业的建设落地能够进一步丰富愚园路后街商业的业态，与南京西路商业形成互补，并推动愚园路商业、文化和风貌保护的融合发展，配合主街提升商圈辐射范围。 06 ● 产业用地——徐汇区虹梅街道xh215-02A地块 地块位于9号线漕河泾开发区站附近，土地用途为科研设计用地，由知名游戏公司米哈游全资持有的子公司——上海时间结科技有限公司竞得，土地成交面积1.78万平方米，成交计容建筑面积为9.79万平方米，成交总价107720 数据来源：城市资管服务云平台 万元，成交楼面地价11000元/平方米。 该地块位于徐汇区和闵行区交界处，规划用于建设米哈游的新总部大楼。由于地处漕河泾开发区核心位置，在预合同中对地块受让人提出了诸多条件，如在税收方面，要求交地后达产税收总额不低于每年33.33亿元。漕河泾开发区目前聚集了上海约60%的游戏企业和150家游戏头部企业，在元宇宙赛道上处于领先位置。米哈游新总部大楼的建设将进一步促进元宇宙技术的发展和应用，发挥领军企业的引领作用，推动漕河泾开发区培育和壮大元宇宙产业集群。 07 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载信息时间截至2023年11月9日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。