北京写字楼 2022年第四季度

1savills.com.cn/research• ­第四季度，北京甲级写字楼市场迎来一个新项目入市，即位于通州运河商务区的新光大中心5A座写字楼，为市场带来76,900平方米的新增供应。截至2022年底，全市甲级写字楼存量增加至1,445.6万平方米（含自用面积）。• ­季度内，由于处在疫情防控政策优化的转折时期，市场整体需求仍较为疲软，全市净吸纳量再现负值，为-11,840平方米，环比显著下降。• ­2022年全年的吸纳情况较去年相去甚远，全市全年累计净吸纳量约为8.1万平方米，较去年同期显著下降92%。• ­本季度由于新项目入市叠加需求暂缓，全市甲级写字楼平均空置率环比、同比分别上升0.5个百分点和1.3个百分点，至16 . 3%的相 对高位 。• ­同期，北京甲级写字楼平均租金继续下跌，至人民币每平方米每月325.8元，环比、同比跌幅分别为1.7%、4.4%。• ­由于部分写字楼项目推迟入市，导致2023年仍将承受供应端压力。预计来年北京甲级写字楼市场将迎来超74万平方米的新增供应，因而市场在短期内将面临较大去化压力。­­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼北京 ­-­­2023年1月写字楼市场持续承压外 部 环境 复 杂 多变，写 字 楼 市 场 应 对 挑 战 。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“从11月的疫情再次爆发到12月疫情防控措施的全面优化，外部环境不断变化也直接或间接地抑制了租赁需求，北京写字楼市场在年末承载的压力有增 无 减 。” 李 想，第一太平戴 维 斯 研 究部Gary Wen高级董事北京+8610 5925 2064gary.wen@savills.com.cnAnthony McQuade董事长华北区+8610 5925 2002anthony.mcquade@savills.com.cn交易与咨询服务业务中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnVincent Li董事北京+8610 5925 2044 vincentx.li@savills.com.cnJohnson Lin高级董事北京+8610 5925 2128johnson.lin@savills.com.cn写字楼租户代表部 2savills.com.cn/research图1：供 应，吸 纳量 和空置率，2018至20220%3%6%9%12%15%18%0.00.30.60.91.21.51.820182019202020212022来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各商圈空置率，Q1/2018至Q4/20220%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022CBDCBD来源­­第一太平戴维斯研究部图3：各商圈租金指数，Q1/2018至Q4/2022100150200250300350400450500Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022Q1/2000=100CBDCBD来源­ 第一太平戴维斯研究部来源­ 第一太平戴维斯研究部供应与需求2022年第四季度，北京甲级写字楼市场迎来一个新项目入市，即位于通州运河商务区的新光大中心5A座写字楼，为市场带来76,900平方米的新增供应。截至年末，全市甲级写字楼存量增至1,445.6万平方米（含自用面 积 ）。四季度，在疫情防控政策优化的转折时期，市 场 整 体 需求仍较 为疲 软，全市单 季度 净吸纳量再现负值，为-11,840平方米，环比大幅下降。2022年全年，全市净吸纳量累计约8.1万平方米，较去年的百万级吸纳量相去甚远，同比下降多达92%。从供需两端来看，2022年北京写字楼市场经历了巨大的挑战。分商务区来看，核心商务区如CBD、金融街、中关村等因为租户流动、需求收缩而出现空置增加、净吸纳量减少的情况。而次核心及新兴商务区的表现参差，其中次核心商务区中的亚奥、东二环和望京区域以及新兴商务区丽泽均录得正吸纳量，有效推动了空置率的下降。丽泽区域更是凭借极具竞争力的租金，成为全市商务区写字楼租赁交易最 为活跃 的区域，实现了全 年四个 季度均为正吸纳的良好表现。分行业看，信息技术类企业不再盲目扩张，取而代之的则是频繁退租，租赁需求可谓“腰斩”。而金融类租户则成为今年的行业领头羊，甚至部分 金 融 类 租 户能 够 逆 周期 扩张，成为市场上为数不多的亮点。其他主要行业在2022年普遍较为谨慎，导致北京写字楼市场全年缺乏其他亮点。租金与空置四季度，由于 新 供 应 入市叠 加 租 赁需求 疲软，使得全市空置率环比、同比分别上升0.5个百分点和1.3个百分点，至16.3%。分区域市场来看，大部分商务区面临空置面积增加的去化压力，但仍有一些商务区通过以价换量等租赁策略在本季度有效去化空置面积，空置率也相应下降。除了丽泽、亚奥、东二环、望京等实现正吸纳的区域，其他各商务区空置率均有不同幅度的上升。而通州区域因新项目入市导致空置率环比上升19.1个百分点，至48.8%的相对高位。鉴于市场当前的行情，业主方不得不让渡出更多议价空间，通 过降 租 金 来拉动需求，导致大部分商务区的租金出现下滑。本季度，北京甲级写字楼平均租金为人民币每平方米每月325.8元，环比、同比分别下降1.7%、4.4%。尽管核心和次核心商务区的租金有不同程度的下降，丽泽是唯一一个租金实现环比正增长的商务区，同比、环比分别上涨1%、4.3%。市场展望由于部分写字楼项目推迟入市，供应压力将延 至 2 0 2 3 年，在 此 形 势下全市甲级写字 楼将在短期内承受较大去化压力。考虑到三年疫情的后续影响叠加宏观经济增速放缓的诸多因素，预计未来一段时间，北京全市甲级写字楼的供需结构仍将迎来挑战，短期内全市空置率仍将维持在相对高位，并且租金水平因空置高企暂时难以实现快速反弹。表1：主要租赁成交案例，Q4/2022租户行业国籍项目商务区承租面积（平方米）量子之歌 消费者服务内资融新科技中心望京14,900中植企业集团金融内资东方金融中心望京9,000国宁睿能绿色能源科技能源内资民生金融中心东长安街6,000中企云链金融内资平安幸福中心丽泽4,000开泰银行金融外资环球金融中心CBD730写字楼