北京写字楼市场简报2016年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2017年2月Savills World Research Beijing概述CBD及其周边商务区的建成项目，特别是楼宇品质相对较低的项目，继续受到租户、尤其是外资租户退租的影响，这也给市场整体的入驻率造成一定的压力。 2016年第四季度，三个新项目入市，共带来16.6万新增租赁面积，令市场总存量攀升至992万平方米（含自用面积） 北京甲级办公楼市场整体空置率环比微升0.7个百分点至5.6% 北京甲级办公楼平均租金达人民币336.9元每平方米每月，环比继续微幅下跌0.1% 2017年北京甲级办公楼继续迎来集中供应，新增项目主要集中在非核心商务区  整体市场平均租金表现承压，传统与新兴区域租金差距将进一步缩小“全球经济的不确定性预计将继续影响外资公司的租赁需求，但 与 此 同 时，金 融 、I T 及高科技以及专业服务等第三产业预计将 保 持 较 快 增 幅，将为相关国内企业的租赁需求提 供 强 劲 支 撑 。”熊志 坤，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图片: 金辉大厦，望京，朝阳区 02 市场简报 | 北京写字楼2017年2月供应量，净吸纳量及空置率2016年第四季度，北京甲级办公楼市场共有三个项目竣工交付，总建筑面积达16.6万平方米，令北京甲级办公楼市场存量于2016年末升至992万平方米（含自用面积）。新增供应主要来自CBD周边，英皇集团中心和盈科中心商改办项目分别入市。与此同时，位于望京的金辉大厦亦于季内落成。至此2016年北京甲级办公楼新增供应达73.0万平方米，供应量几乎为2015年的两倍。北京甲级办公楼整体空置率进一步微升0.7个百分点至5.6%。一方面，包括金辉大厦和英皇集团中心的空置率相对较高，推升市场平均水平。另一方面，CBD及其周边商务区的建成项目，特别是楼宇品质相对较低的项目，继续受到租户、尤其是外资租户退租的影响，这也给市场整体的入驻率造成一定的压力。资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 1整体市场供应量，净吸纳量及空置率对比图，2006年-2016年0%5%10%15%20%25%30%35%0204060801001201400607080910111213141516万平方米供应量(左轴)吸纳量(左轴)空置率(右轴)表 12016年第四季度甲级写字楼新增供应项目名称商务区等级写字楼建筑面积（平方米）盈科中心商改办CBD周边甲级50,000金辉大厦望京甲级69,000英皇集团中心CBD周边甲级47,000租户行业国籍项目商务区租赁面积 (平方米)中国华融金融内资英皇集团中心CBD周边~20,000华泰汽车金融金融内资SK大厦CBD1,100达达牛全球供应链IT 及高科技内资诚盈中心望京1,500德和衡律师事务所专业服务内资银泰中心CBD1,700华侨永亨银行金融外资金地广场CBD500大都会人寿金融外资乐成中心CBD500表 22016年第四季度主要租赁成交案例资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部总体来看，年底淡季令租赁需求有所减弱。金融行业仍是需求的主要来源，银行和各类投资公司保持相对活跃的扩张态势。重要的租赁成交包括：中国华融于季内交付的英皇集团中心租赁10个整层作为其新的总部，面积超过20,000平方米；华泰汽车金融正式入驻位于CBD的SK大厦，租赁面积超过1,000平方米。 savills.com.cn/research 03 2017年2月市场简报 | 北京写字楼资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 2甲级写字楼租金指数，2006年第一季度-2016年第四季度50100150200250300350Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q40607080910111213141516Q1/2000 = 100全市CBDCBD周边燕莎东二环东长安街金融街中关村望京资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 3各商务区租金与空置率，2016年第四季度对比2016年第三季度RentVacChart (CN)Page 10%2%4%6%8%10%12%050100150200250300350CBDCBD周边燕莎东二环东长安街金融街中关村望京亚奥Q3/16 租金指数(右轴)Q4/16 租金指数(右轴)Q3/16 空置率(右轴)Q4/16 空置率(右轴)平均租金指数IT及高科技成为仅次于金融行业的第二大租赁需求来源。达达牛全球供应链在位于望京的诚盈中心租赁约1,500平方米，纳索尔技术有限公司在位于CBD的银泰中心租赁近500平方米。与此同时，专业服务类公司需求旺盛。其中律师事务所尤其活跃，北京德和衡律师事务所入驻位于CBD的银泰中心，租赁面积约1,700平方米，而国浩律师事务所在位于金融街的泰康国际大厦扩租350平方米。其次，服务式办公和联合办公服务商亦扩张意愿强烈，前者如雷格斯在位于中关村的腾达大厦新开设一家服务式办公室，并计划未来短期内在北京再开设5家；后者如总部位于美国的WeWork已于位于CBD的远洋光华国际签约，计划与2017年上半年开设其在北京首个联合办公项目，面积约2,500平方米。从租户来源来看，内资企业仍占主导地位。而外资企业的扩张则因其对中国市场的策略不同而呈进一步分化的趋势。受预算收紧影响，不少外资咨询公司和快速消费品公司于季内缩减租赁面积或从传统商务区搬迁至新兴商务区以节省成本。例如新华保险大厦的部分外资公司退租至同一个项目内的雷格斯服务式办公室，而位于侨福芳草地的一家快速消费品公司亦缩减其租赁的面积。但与此同时，受益于北京快速发展的金融产业，外资金融机构仍有继续扩张的动力。华侨永亨银行本季度于金地广场扩租500平方米，而大都会人寿亦于乐成中心扩租近500平方米。租金2016年第四季度，北京甲级办公楼平均租金达人民币336.9元每平方米每月，环比继续微降0.1%。部分楼宇品质较高、空置面积较少的项目仍能录得较高的租金水平。但东部市场传统商务区的部分业主因为租户承租能力下降而选择以较低的租金增幅续约租户，这在一定程度上对市场平均租金水平造成影响。各商务区租金与空置率传统商务区CBD及其周边空置率环比分别上升0.3和1.9个百分点至4.8%和6.1%，而其平均租金水平继续录得微幅下滑，环比分别下降0.5%和0.7%至人民币366.7元每平方米每月及人民币297.2元每平方米每月。盈科中心商改办项目在入市时接近满租，但英皇集团中心交付时仍有接近30%的空置率，这对区域市场的入驻率造成一定的影响。同时，租户缩减面积或搬迁至新兴区域亦是两区域空置率上升的原因之一。在此情况下，业主加大租金政策的灵活度吸引新租客，或以较低的租金增幅续约现有客户以避免租户进一步流失。由于租赁需求活跃、空置面积较低，金融街空置率于第四季度保持稳定，达2.1%。平均租金为人民币542.6元每平方米每月，环比微幅上升0.3%。鉴于未来短期内区域新增供应仍旧有限，部分业主或考虑在未来一两个季度提升租金报价水平。中关村空置率本季度仍处低位，达3.9%。尽管季内部分租户搬迁至望京及亚奥等新兴区域，但成熟的商务氛围促进初创企业发展并有效填补空置面积。在此情况下，区域平均租金水平达人民币274.7每平方米每月，环比基本保持稳定。非传统商务区受国内IT及高科技、高端制造业和电子商务持续增长的租赁需求推动，望京区域本季度继续表现强势。尽管新项目空置水平较高，但包括浦项中心在内的建成项目本季度录得多个大型孵化器入驻，令区域整体空置率环比仅上升6.1个百分点至13.1%。区域平均租金达人民币251.4元每平方米每月，环比上升0.7%。近几季度新落成的项目令亚奥商圈办公楼项目平均品质显著提升，并由此受到更多潜在租户的关注。盘古大观继续表现良好，推动区域整体空置率继续下降，平均租金亦环比微升0.6%。燕莎、东二环及东长安街等商务区季内表现则基本稳定。 市场展望2017年，北京甲级办公楼市场将继续迎来集中供应，预计共有15个项目超过100万平方米（含自用面积）投入市场。非核心商务区将成为新增供应的主要来源，占比约85%。但部分项目可能会因为工程进度等原因推迟入市。 04 市场简报 | 北京写字楼2017年2月Please contact us for further information Research Commercial Research & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnJack XiongDirector+8610 5925 2042jack.xiong@savills.com.cnAnthony McQuadeSenior National Director+8610 5925 2002anthony.mcquade@savills.com.cnGary WenSenior Director+8610 5925 2064gary.wen@savills.com.cnAgency 资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部项目名称中粮广场C座区域东长安街开发商/业主中粮地产办公面积16,000 平方米标准层面积3,990平方米净高2.7 m办公楼层F2 – F5竣工时间2017年第一季度表 3未来项目聚焦，2017年第一季度全球经济的不确定性预计将继续影响外资公司的租赁需求，诸如汇率及利率等宏观经济因素或将影响外企在华发展并因此影响其在北京的扩张策略。但与此同时，尽管随全国经济放缓，北京经济增幅亦将进一步收窄，金融、IT及高科技以及