北京写字楼市场简报2020年第四季度

1savills.com.cn/research• ­2020年第四季度，北京甲级写字楼市场仅有一个新项目入市。截至季末，全市甲级写字楼存量增至1,289万平方米（含自用面 积 ）。• ­新项目系位于丽泽商务区的平安金融中心，为市场带来21.1万平方米的办公面积（A座11.5万平方米，B座9.6万平方米）。• ­四季度北京甲级写字楼市场整体需求表现较为活跃，季内净吸纳量迅速升高至90,584平方米，环比增长158%。• ­全市甲级写字楼平均空置率微升至15.8%，环比、同比分别上升0.7及3.1个百分点。• ­业主方仍面临较大压力，因此选择继续下调租金来加速去化。四季度，北京甲级写字楼平均租金继续下行，至人民币每平方米每月349.2元，租金指数环比、同比分别下降1.1% 、3. 5% 。• ­预计2021年北京写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，届时将为市场带来约131万平方米的新增办公面积。­­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼北京­-­­2021年1月北京甲级写字楼空置率继续攀升写字楼需求有所反弹，但大体量供应仍为市场带来挑战。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“第四季度北京写字楼市场明显回暖，租赁成交较前三个季度更趋活跃。大体量供应项目的入市加持，推动全市空置率继续走高 。业 主 方面 对 市 场压 力，采 用更为直接的调价策略来完成新租或 续 租，这使 得 季度 内 全市 租 金水平 继 续 下 探 。” 李 想，第一太平戴 维 斯 研 究部Gary Wen高级董事北京+8610 5925 2064gary.wen@savills.com.cnAnthony McQuade董事长华北区+8610 5925 2002anthony.mcquade@savills.com.cn交易与咨询服务业务中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnVincent Li助理董事北京+8610 5925 2044 vincentx.li@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：供 应，吸 纳量 和空置率，2016至020200%2%4%6%8%10%12%14%16%0.00.20.40.60.81.01.21.41.620162017201820192020来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各商圈空置率，Q1/2016至Q4/20200%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420162017201820192020CBDCBD来源­­第一太平戴维斯研究部图3：各商圈租金指数，Q1/2016至Q4/2020100150200250300350400450500Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420162017201820192020Q1/2000=100CBDCBD来源­ 第一太平戴维斯研究部来源­ 第一太平戴维斯研究部供应与需求2020年四季度，北京甲级写字楼市场仅有一个新项目入市，为位于丽泽商务区的平安金融中心，为市场带来21.1万平方米的办公面积（A座11.5万平方米，B座9.6万平方米）。至此，2020年全年供应量合计达64.9万平方米，全市甲级写字楼存量增至1,289万平方米（含自用面积）。2020年，受年初新冠肺炎疫情爆发的影响，写字楼市场正常的供需平衡受到影响，大部分租户选择暂缓搬迁或者扩租，取而代之的是续租或者搬迁至租金较低的区域，甲级写字楼市场整体需求与活跃度较往年明显下降。下半年疫情得到稳定控制，经济逐步复苏，然而面对未来疫情的不确定性，多数租户仍持有谨慎的租赁策略。受此影响，2020年全年全市写字楼市场的净吸纳量仅约为17.7万平方米，较去年同比下降61%。租金与空置四季度北京甲级写字楼平均空置率上升至15.8%，环比、同比分别上升0.7及3.1个百分点。丽泽区域由于季内有新项目入市，空置率上升了1.4个百分点至57.2%。此外，传统商务区如CBD、燕莎、望京以及亚奥等区域继续缓慢去化，各商务区的空置率在本季度有不同程度下降。为应对需求走弱叠加新增供应导致的空置率持续攀升，多数业主方继续选择通过下调租金来吸引租户、加速去化。除金融街租金保持平稳以外，其他区域的平均租金均有不同程度的下降。其中，丽泽、燕莎以及CBD区域租金下调较明显，租金指数环比分别下降3.6%、2.9%、2.2%。由此导致全市平均租金连续第八个季度环比下跌，至人民币每平方米每月349.2元，租金指数环比 、同比分别下降1.1% 、3. 5% 。­市场展望预计2021年北京写字楼市场将迎来超过130万平方米新增供应，如若这些供应能够全部交付，全市空置率或将进一步被推高至约20%的高位。多数未来供应位于CBD、丽泽、东二环、通州等商务区，除此之 外，中关村与燕 莎区 域 预 计 也 将 各 有一个项目交付。集中供应局面也将进一步加剧市场竞争。表1：主要租赁成交案例，Q4/2020租户行业国籍项目商务区承租面积（平方米）华为信息技术内资丽泽SOHO丽泽60,000美团消费者服务内资融新科技中心望京30,000中国广电网络股份有限公司传媒及娱乐内资丽泽SOHO丽泽10,000斯伦贝谢能源与原材料外资颐堤港望京3,500写字楼