北京写字楼市场简报2015年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2016年1月Savills World Research Beijing概述尽管P2P等新兴金融公司成为主力需求，但出于对其高度不稳定性的忧虑，越来越多优质项目业主开始排斥此类公司。 2015年第四季度，全市共两个新项目交付使用，合计带来11.3万平方米可租赁面积。至此，全市甲级写字楼可租赁存量达到1010万平方米，依旧是大陆地区最大市场。 尽管有新项目入市，但随着之前入市项目的进一步消化，第四季度全市净吸纳量达到11万平方米。至此，全年净吸纳量共计42万平方米。第四季度末，全市甲级写字楼空置率仍旧维持低位，环比微降0.1个百分点至3.6%。 全市甲级写字楼租金依旧维持高位震荡，第四季度末稳定在每平方米每月人民币319.8元，环比小幅上涨0.5%，同比上涨0.9%。 未来三年，北京甲级写字楼市场还有约180万平方米写字楼面积将陆续入市。其中，望京、亚奥等新兴区域将有74万平方米可租赁面积入市。优质项目的入市，加之近郊区域经济及基础设施快速发展，预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。“2 0 1 6 年 ，持 续 入 市 的 新 增 供 给将增加市场竞争的激烈程度，届时 ，预 计 全 市 入 住 率 和 租 金 均 将面 临 下 行 压 力 。” 熊 志 坤 ，第 一 太 平 戴维斯研究及顾问咨询部图片:亚洲基础设施投资银行总部，金融街，西城区 02 市场简报 | 北京写字楼2016年1月供应量，净吸纳量及空置率2015年第四季度，北京市甲级写字楼市场共有两个新项目入市，分别是位于望京的诚盈中心和位于CBD周边（姚家园）的达美中心（1&2座），各带来5.3万平方米和6万平方米可租赁面积。至此，全市甲级写字楼可租赁存量达到1010万平方米，仍是中国大陆最大的写字楼市场。尽管有新项目入市，但随着之前入市项目的进一步消化，第四季度全市净吸纳量达到11万平方米。至此，全年净吸纳量共计42万平方米。纵观2015年的市场成交，由于近年来P2P、理财等公司发展势头迅速，金融行业成为甲级写字楼租赁市场上最大的需求来源，占到全年总需求的34%。但同时，由于其不稳定性带来的潜在风险，其中最为活跃的新兴金融公司也逐渐受到越来越多的优质项目业主的排斥。另一大需求来源则是IT及高科技公司，占到全年总需求的25%。内资企业依旧主导需求，占到全年总成交的七成。尽管有新项目入市，但得益于现有优质项目的良好表现，全市甲级写字楼空置率仍旧维持低位，环比微降0.1个百分点至3.6%。可租赁面积 (平方米)空置率 (%)净吸纳量 (平方米)供给量 (平方米)净有效租金 (元/平方米/月)2015年第四季度10,101,0 0 03.6110,000113,000319.8环比 (%/百分点)1.1-0.118.4117.60.5同比 (%/百分点)3.2-1.2-12.6-58.50.9表 1北京市甲级写字楼租赁市场关键指标，2015年第四季度资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 1供应量，净吸纳量及空置率对比图，2005年-2015年0%5%10%15%20%25%30%35%0204060801001201400506070809101112131415万平方米 供应量 (左轴) 吸纳量 (左轴) 空置率 (右轴) 资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 2甲级写字楼租金指数，2005年第一季度~2015年第四季度60110160210260310360Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q40506070809101112131415Q1/2000 = 100 全市 CBDCBD周边 燕莎 东二环 东长安街 金融街 中关村 其他 savills.com.cn/research 03 2016年1月市场简报 | 北京写字楼租金受宏观经济不景气影响，市场整体需求受到压制。全市甲级写字楼租金稳定在每平方米每月人民币319.8元，环比小幅上涨0.5%，同比上涨0.9%。东二环区域连续的零供应保障了现有项目的议价能力，使得该区域录得第四季度最大租金增长率，环比上涨2.3%。金融街和CBD核心区依旧是全市租金的高地，季末分别达到每平方米每月人民币535.2元和361.7元。各商务区租金与空置率传统商务区CBD周边区域季度内迎来达美中心（1&2座）一个新项目入市，带来6万平方米可租赁面积。鉴于该项目12月底刚刚交付，去化尚待时日，因此，CBD周边区域空置率环比上涨4.1个百分点至5.8%。得益于发达的路网交通和成熟的商务氛围，CBD区域的写字楼依旧是外资企业和内资龙头企业的优选办公场所。稳定的需求支撑了区域租金保持稳定，仅环比下滑0.2%至每平方米每月人民币361.7元。同时，空置率进一步下滑至2.6%，环比下降1.5个百分点。租户项目区域租赁面积 (平方米)新租/续租华夏基金月坛中心金融街12,000新租华瑞制药冠捷大厦燕莎8,000新租汽车之家中航广场中关村7,000新租Hologic Inc.现代汽车大厦燕莎2,300新租源码资本保利国际广场望京1,900新租表 32015年第四季度主要租赁成交案例资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部项目名称诚盈中心达美中心广场1 & 2座位置望京CBD周边交付时间2015年第四季度2015年第四季度业主德润国际达美投资等级甲级甲级写字楼可租赁面积（平方米）53,00060,000标 准 层 面 积（ 平 方 米 ）700 - 1,4002,300报价（人民币每平方米每月）240358物业费（人民币每平方米每月）2832表 22015年第四季度新增供给政府对IT及高科技企业的政策扶持力度和对知识产权的保护激发了市场需求，中关村区域依旧表现良好，租金同比上涨3.3%至每平方米每月人民币245.9元，环比上涨0.3%。同时，空置率环比下滑2.4个百分点至2.9%。新兴区域在核心商务区租金成本居高不下的同时，新兴区域写字楼平均租金稳定在每平方米每月人民币252元，环比小幅下滑0.1%，业主继续依靠租金优势吸引企业迁入。也因此，新兴区域的空置率同比下跌1.2个百分点至7.6%。 04 市场简报 | 北京写字楼2016年1月2015年第四季度，望京区域迎来诚盈中心一个新项目入市，共带来5.3万平方米新增供给。由于入市时间尚短，新项目有待进一步消化，季度末区域空置率环比上涨2.2个百分点至12.3%。市场展望未来三年，北京甲级写字楼市场还将有约180万平方米写字楼面积将陆续入市。望京、亚奥等新兴区域将有74万平方米可租赁面积入市，加之近郊区域经济及基础设施快速发展，预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。新项目入市可能加剧短期内市场竞争，同时，新兴金融公司的高度不稳定性也促使业主在租户选择上趋于谨慎。因此，未来北京市甲级写字楼市场将在一段时间内面临租金和出租率双下行压力。表 4未来项目聚焦, 2016年第一季度资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部项目国航世纪大厦位置燕莎开发商中航写字楼面积（平方米）78,200标 准 层 面 积（ 平 方 米 ）3,260报价387物业费33资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 3各商务区租金与空置率，2015年第四季度对比2015年第三季度RentVacChartCNPage 10%2%4%6%8%10%12%0100200300400500600CBDCBD周边 燕莎 东二环 东长安街 金融街 中关村 其他区域 人民币/平方米/月 Q4/15 租金 (左轴) Q3/15 租金 (左轴) Q4/15 空置率 (右轴) Q3/15 空置率 (右轴) 全市平均租金 savills.com.cn/research 05 2016年1月市场简报 | 北京写字楼项目商务区写字楼可租赁面积（平方米）国航世纪大厦燕莎78,200博瑞大厦二期CBD周边19,800中国建筑大厦亚奥约60,000亚洲基础设施投资银行总部金融街N/A 利星行中心二期A座望京91,780阿里巴巴总部大厦望京N/A表 52016年第一季度新增供给资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部Please contact us for further information Savills Research Savills Commercial Savills Research & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnJack XiongDirector+8610 5925 2042jack.xiong@savills.com.cnAnthony McQuadeSenior National Director, Head of Agency+8610 5925 2002anthony.mcquade@savills.com.cnGary WenSenior Director+8610 5925 2064gary.wen@savills.com.cnSavills Northern China