北京写字楼市场简报2014年第四季度
savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2015年1月Savills World Research Beijing概述过去四年核心区域供给缺乏的现状伴随第四季度四个项目入市得到缓解。尽管如此，由于需求稳定，租金保持小幅上涨。 第四季度，甲级写字楼市场迎来27.2万平方米可租赁供给，将总存量推至980万平方米。至此，2014年全年供给量总计45.1万平方米，系2011年至2013年间年均供给量的1.4倍。 经济企稳加之需求趋稳，促使第四季度净吸纳量从上季度的12.3万平方米上升至13.0万平方米，系近三年最高值。由此，全年净吸纳量累计达到39.4万平方米，系近三年最高，近乎2013年的七倍。 由于第四季度供给充足，全市整体空置率环比上升1.3个百分点至4.8%，同比增长0.4个百分点。 鉴于位于传统区域之项目业主仍然具有相对较强的议价能力，截至2014年底，甲级写字楼租金环比上升0.5%，至每平方米每月人民币317.1元，同比增长2.2%。 2015年甲级写字楼供给量将继续攀升，总计10个项目入市，为市场带来60.6万平方米新增供给，从而导致整体出租率和租金小幅下降。“经济企稳加之需求趋稳，净吸纳量攀升至过去三年的最高水平 。” 王琼，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图片来源:浦项中心，望京，朝阳区 02 市场简报 | 北京写字楼2015年1月供应量，净吸纳量及空置率伴随四个新项目入市，为北京甲级写字楼市场注入27.2万平方米新增供给，核心商务区供给不足的现状于2014年第四季度得到缓解。这些项目包括位于CBD的光华路SOHO2号、位于中关村的中关村互联网金融中心和融科资讯中心B座，以及位于望京区域的浦项中心。与此同时，另外两个项目——位于金融街的锦什坊街柒号和位于望京的诺金中心则将入市时间推迟至2015年三月。可租赁面积(平方米)空置率(%)净吸纳量(平方米)供给量(平方米)净有效租金(元/平方米/月)2014年第四季度9,787,0004.8130,000272,000317.1环比(%/百分点)+2.9+1. 3+6.2+12 0 . 2+0.5同比(%/百分点)+4.8+0.4+140.6+81.4+2.2表1北京市甲级写字楼租赁市场关键指标，2014年第四季度资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部表22014年第四季度新增供给资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图1供应量，净吸纳量及空置率对比图，2005年~2014年项目名称中关村互联网金融中心光华路SOHO2号融科咨讯中心B座浦项中心位置中关村CBD中关村望京入市时间2014年10月2014年11月2014年12月2014年12月开发商北京科技园置业SOHO中国融科智地浦项集团等级甲级甲级国际甲级甲级可租赁写字楼面积(平方米)51,00084,00058,00079,000标准层面积(平方米)2,100约780-1,4003,1501,500-2,200物业管理公司戴德梁行锦融物业管理第一太平戴维斯第一太平戴维斯租金报价(元/平方米/月)300无统一报价480300物业管理费(元/平方米/月)3020(不含空调费)33300% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 20 40 60 80 100 120 140 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 万平方米 供应量 (左轴) 吸纳量 (左轴) 空置率 (右轴) 资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部 savills.com.cn/research 03 2015年1月市场简报 | 北京写字楼至此，2014年全年供给量达到45.1万平方米，系2011年至2013年间年均供给量的1.4倍，同时将北京甲级写字楼总存量推至980万平方米。鉴于本地经济企稳，企业扩张欲望有所增长支撑需求趋稳，加之上升的供给量，促使2014年第四季度净吸纳量从上季度的12.3万平方米上升至13.0万平方米，系近三年最高值。由此，全年净吸纳量累计达到39.4万平方米，系近三年最高，近乎2013年的七倍。金融、IT及高科技和专业服务企业继续为本季度需求的主要来源，其需求占据总成交量的72%。其中，专业服务企业需求相比前三季度有所增长，而制造业对甲级办公面积的需求继续呈现萎缩态势。纵观2014年，金融、IT及高科技和专业服务企业仍引领需求，合计占据总成交量的55%，而制造业需求占比却从2013年的13%跌至2014年的5%。尽管本季度外资企业需求呈现小幅上升，占比由上季度的20%攀升至本季度的43%。但从全年来看，内资企业仍然为写字楼市场的主要需求来源，占2014年需求总量的73%。随着四个新项目入市，全市整体空置率环比上升1.3个百分点至4.8%，虽为2012年以来的最高值，但仍系全国最低水平。基于稳定的需求，多数子市场空置率低于5.0%，其中金融街空置率录得0.6%的全市最低值。租金鉴于位于传统区域之项目业主仍然具有相对较强的议价能力，甲级写字楼租金连续三个季度小幅上涨。截至2014年底，甲级写字楼租金环比上升0.5%，至每平方米每月人民币317.1元，同比增长2.2%。在传统商务区中，CBD和东长安街租金涨幅最大，环比分别增长0.6%和0.5%。而金融街仍是租金最高的区域，平均租金达到每平方米每月人民币518.0元。各商务区租金与空置率传统商务区光华路SOHO2号于2014年第四季度交付使用，为CBD区域带来8.4万平方米新增供给，从而将该区域空置率拉升至6.5%，环比上升3.4个百分点。然而，作为本地三个核心区域之一，CBD继续受到众多内外资企业的青睐，其2014年净吸纳量累计为9万平方米，为全市总量的23%。鉴于需求大体稳定，截至2014年底，CBD租金同比上涨2.8%，至每平方米每月人民币363.4元。鉴于可租赁面积有限加之大量等待续约的租客，金融街在租金和空置率两方面表现均优于其他子市场。具体来讲，租金仍系全市最高值，录得每平方米每月人民币518.0元，环比上升1.1%，同比增长3.0%，与此同时，空置率环比下降资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图2甲级写字楼租金指数，2005年第一季度~2014年第四季度资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图3各商务区租金与空置率，2014年第三季度对比第四季度租户项目区域租赁面积(平方米)新租/续租毕马威华振会计师事务所盈科中心CBD周边26,000新租现代汽车金融保利国际广场望京14,000新租一汽丰田环球金融中心CBD9,000续租凯德商用来福士中心东二环5,000续租到到网财富金融中心CBD2,100新租九鼎投资英蓝国际中心金融街2,000续租朱李叶健康科技中海广场CBD1,800新租表32014年第四季度主要租赁成交案例资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部60 110 160 210 260 310 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Q1/2000 = 100 全市 CBD CBD周边 燕莎 东二环 东长安街 金融街 中关村 其他 RentVacChartCNPage 10% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 100 200 300 400 500 600 CBD CBD周边 燕莎 东二环 东长安街 金融街 中关村 其他区域 人民币/平方米/月 Q4/14 租金 (左轴) Q3/14 租金 (左轴) Q4/14 空置率 (右轴) Q3/14 空置率 (右轴) 全市平均租金 04 市场简报 | 北京写字楼2015年1月表4未来项目聚焦资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部项目入市时间商务区可租赁面积(平方米)锦什坊街柒号第一季度金融街59,000中航广场一期第一季度中关村52,000诺金中心第一季度望京30,000保利国际广场塔1第一季度望京61,000启皓北京第三季度燕莎101,000绿地中心第四季度望京61,000达美中心广场1座第四季度CBD周边39,000国航总部大厦第四季度燕莎104,000开元国际广场-中国建筑大厦第四季度亚奥60,000开元国际广场-中外运大厦第四季度亚奥40,000表52015年新增供给资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部0.6个百分点，仅为0.6%，系所有子市场中的最低值。此外，2014年11月北京亚太经济合作组织(APEC)会议上宣布亚洲基础设施投资银行将落户北京金融街，这将令北京金融街作为中国金融中心的地位进一步加强，从而加强来自金融企业的需求。亚洲基础设施投资银行项目名称中航广场锦什坊街柒号启皓北京保利国际广场塔1位置中关村金融街燕莎望京开发商中航国际国资委泰鸿集团保利地产写字楼面积(平方米)52,00059,000101,00061,000标准层面积(平方米)约3,0005,0002,000-4,0002,000物业仲量联行仲量联行待定保利物业管理公司报价每平方米每月人民币270元每平方米每月人民币650–700元每平方米每月人民币580元每平方米每月人民币330元物业费每平方米每月人民币30元每平方米每月人民币34元待定每平方米每月人民币33元是一个由21个亚洲国家组成、重点支持基础设施建设的政策性银行，其中中国为最大股东。随着中关村互联网金融中心和融科资讯中心B座入市带来10.9万平方米可租赁面积，中关村迎来了过去五年来的首批新增供给。至此，中关村空置率环比上升4.1个百分点，至5.2%，同比增长2.9个百分点。伴随一系列IT及科技类公司年内成功上市或获得新一轮融资(例如小米和IT桔子)，2014年IT及高科技行业表现优异，整体办公需求强劲。有鉴于此，2014年全年中关村净吸纳量达到 savills.com.cn/research 05 2015年1月市场简报 | 北京写字楼Please contact us for further information Savills Research Savills Commerical Savills Beijing Research & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accur
