北京写字楼市场简报2018年第四季度

1savills.com.cn/research• 2018年第四季度，北京甲级写字楼市场迎 来两个新项目，即位于菜市口的中再中心及位于望京的东方金融中心。• 新项目合计为市场带来117,199平方米的新办公面积，截至2018年底，全市甲级写字楼存量（包含自用面积）达到1,102.2万平方米。• 新增供应推动全市空置率环比上升0.3个百分点至7%，同比下降0.5个百分点。• 2018年全年，全市写字楼市场吸纳量达54.1万平方米，已 超 过 全 年 供 应 量 。• 本季度，市场租赁需求有所放缓，直接影响租金增速放缓，全市甲级写字楼平均租金为人民币每平方米每月369元，租金指数环比、同比分别上涨0.9%、10.9%。• 2019年第一季度，北京甲级写字楼市场预计将有一个新项目交付入市，届时将带来约4.7万平方米的新增办公面积。­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼北京 - 2019年1月北京甲级写字楼市场活跃度下降企业新租、扩租及搬迁意愿有所减弱第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“ 受 国 际 贸 易 摩 擦 、宏 观 经 济放缓及监管政策趋严等多重 因 素 影 响，部分 企 业 开 始调 整 租 赁 策 略，导 致 北 京 市写字楼市场活跃度较先前有 所 降 低 。” 熊志坤，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部Gary Wen高级董事北京+8610 5925 2064gary.wen@savills.com.cnAnthony McQuade董事长华北区+8610 5925 2002anthony.mcquade@savills.com.cn商业楼宇部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnJack Xiong董事北京+8610 5925 2042jack.xiong@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：供应，吸纳量和空置率 2014年至2018年0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%010203040506070809020142015201620172018来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各商圈空置率 2014年第一季度至2018年第四季度0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420142015201620172018CBDCBD来源­­第一太平戴维斯研究部图3：各商圈租金指数 2014年第一季度至2018年第四季度80130180230280330380Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420142015201620172018Q1/2010=100CBDCBD来源­ 第一太平戴维斯研究部表1：写字楼交易精选，2018年第四季度来源­ 第一太平戴维斯研究部供应与需求2018年第四季度，北京甲级写字楼市场迎来两个新项目：位于菜市口的中再中心（中再集团自用）以及位于望京区域的东方金融中心，合计为市场带来117,199平方米办公面积，推高全市甲级写字楼存量至1,102.2万平方米（含自用面积）。 受宏观经济增速放缓的影响，第四季度写字楼市场活跃程度较前三个季度有所减弱。部分企业开始调整租赁策略与预算，暂停或者放缓新租、扩张计划，更多地选择在原址续 租 。另 外，也 有 部 分 企 业 选 择 缩 减 当 前 的租赁面积，或由核心商务区外迁至次核心商务 区，以 期 减 少 租 赁 成 本 。 金融行业作为市场租赁需求的主要驱动力之一，在四季度表现平淡。受到国内金融监管日趋严格以及国际贸易摩擦不断加剧等多重因素影响，金融类租户的租赁决策更为谨慎，如 部分 金融机 构 开始 严控 租 赁成 本，导致企业的承租能力有所下降。 相较而言，信息技术类企业则保持了相对乐观的发展态势，部分头部企业继续扩张，新租成交主要集中于中关村和望京区域。信息技术类企业也逐渐取代了金融及专业服务类企业，成为北京写字楼市场租赁成交最主要的客户。租金与空置由于在四季度市场租赁需求开始出现疲软，导致全市平均租金增速出现放缓。本季度全市甲级办公楼平均租金为人民币每平方米每月369元，平均租金指数环比微涨0.9%，同比上升10.9%。全市空置率环比上升0.3个百分点至7.0%，同比下降0.5个百分点。 第四季度，CBD区域空置率环比上升0.7个百分点至3.4%，平均租金为人民币每平方米每月388.4元，租金指数环比上涨1.2%。受宏观经济放缓、企业需求疲软等多重因素的影响，CBD区域在四季度出现了空置率上升、租金增速放缓、市场活跃度下降等情况。 金融街区域的整体空置率微降0.1个百分点至1.3%，平均租金小幅上涨至人民币每平方米每月635.9元，平均租金指数环比上升0.2%。成熟的金融企业集群效应使得金融街区域长期以来保 持着较 好的租 户黏性，因此区域内多年来保持着稳定的运营态势。 中关村区域的空置率在四季度上升至1. 5%，环比上升0.9个百分点。同时，本季度中关村平均租金继续小幅上涨，至人民币每平方米每月361.9元，租金指数环比上涨1.9%。过快上涨的租金也被认为超过了部分企业的承租能力，一定程度上抑制企业新租、扩租和搬迁的意愿。市场展望2019年，北京写字楼市场新增供应将集中在CBD核心区中服地块与丽泽金融商务区，两个区域的完工项目有望在年内开始放量供应，预计将对写字楼市场的格局与供求关系产生明显影响。 同 时，由 于 国 内 经 济 增 速 放 缓、市 场 整 体 需求有所下滑，导致租金缺乏上涨动力，预计未来全市平均租金将保持平稳态势。租户行业国籍项目商务区承租面积（平方米）每日优鲜信息技术内资融新科技中心望京13,700Fun Work联合办公内资东方广场东长安街12,000光大基金金融内资丰融国际中心金融街4,000中国航油集团公司能源内资中海国际中心亚奥3,200泰康保险金融内资哈德门广场其他（崇文门）2,000写字楼