房地产行业对房企9月销售、货值数据的点评：销售明显回暖，政策利好初现

需求端政策逐步松绑，9月房企销售降幅大幅收窄，与市场预期基本一致。TOP50房企9月销售金额2578亿元，同比下跌26%，跌幅较上月收窄16pct,其中民企、国企、央企的销售金额分别为856亿元、603亿元、1119亿元，同比增速为-48%、1%、-9%,分别较上月收窄9pct、12pct、26pct。8月底以来全国数十个城市通过放松限购、调整认房认贷、减免税收等手段提振需求，从9月明显回暖的销售数据来看，已初见成效。其中保利、中海、万科、华润以及招商实现单月销售金额破百亿，且有15家房企实现9月单月销售金额同比正增长。 土地市场整体清冷，9月房企拿地乏力，央企依旧为当前市场的拿地主力。TOP50房企9月新增土地货值2086亿元，同比下跌33%，跌幅较上月扩大66pct,央国民企均出现不同程度的下滑。考虑到100大中城市住宅类用地9月成交面积同比减少57%，我们认为房企拿地规模的下滑在一定程度上受市场整体成交低迷的影响。从重点城市土拍情况来看，土拍尚未升温，维持着仅核心优质地块才能触顶成交的基本交易情况。另外，以TOP100房企的拿地数据核算，央国企占比继续稳定超八成，其中国企占比高达51%。 货地比同比下滑，对应房企拿地更聚焦于高能级城市。9月TOP50房企拿地强度为0.7，同比下降0.1，系销售规模的扩张带来的下滑； 货地比为2.0，同比下降0.9，推测为本月新增土地中一二线等高能级城市占比更高所致。 市场对于需求是否可持续释放仍存疑，后续将继续关注需求端政策的发力。尽管9月销售数据出现显著改善，但是通过观察北京、上海等一线城市的新房市场走势，可见新房销售规模出现短暂的高增长触及峰值后便再度进入下行区间，意味着销售的暴涨有部分来自于过去挤压的需求，政策的效力将随着时间的推移而快速转弱。考虑到目前政策在工具上已基本覆盖，后续将继续关注政策的加码，例如贷款利率再降等，持续追踪房企销售的表现。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 1.销售收入降幅明显收窄，央企表现更优 在8月底以来的地产宽松政策刺激下，TOP50房企9月销售收入降幅收窄16pct。以权益金额口径对房企的销售情况进行统计和分析（下同）得到：9月TOP50房企销售金额2578亿元，同比下跌26%，较上月增长16pct，其中第一梯队（TOP10）销售金额1331亿元，同比下跌31%，降幅收窄3pct，第二梯队（TOP11-30）销售额838亿元，同比下跌22%，降幅收窄30pct，第三梯队（TOP31-50）销售额409亿元，同比下跌13%，降幅收窄32pct。 图1：9月TOP50房企同比增速降幅收窄16pct 图2：9月TOP10房企同比增速降幅收窄3p Ct 图3：9月TOP11-30房企同比增速降幅收窄30pct 图4：9月TO31-50房企同比增速降幅收窄32p Ct 9月央企销售超千亿，绝对数额和回暖速度均高于国企和民企。9月TOP50房企中央企销售金额1119亿元，同比下跌48%，降幅收窄26pct，、国企销售金额603亿元，同比上涨1%，较上月回暖12pct，民企销售金额856亿元，同比下跌9%，降幅收窄9pct。 图5：9月TOP50房企同比增速降幅收窄16pct 图6：9月民企同比增速降幅收窄9pct 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图7：9月国企同比增速较上月回暖12pct，实现同比正增长 图8：9月央企同比增速降幅收窄26pct 2.房企拿地乏力，央企仍为拿地主力 2.1.拿地规模大幅下滑，仅民企维持同比正增长 TOP50房企9月拿地规模大幅下滑，与土地市场整体清冷有关。9月TOP50房企单月新增土地货值2086亿元，同比下跌33%，降幅较上月扩大66pct，其中民企、国企、央企新增土地货值分别为341亿元、655亿元、1091亿元，同比增速分别为52%、-48%、-33%。9月土地市场清冷，根据wind统计的100大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积显示，9月共成交2115万方，同比下跌57%。另外，从土拍情况来看，仅优质地块交易较火热。 图9：9月TOP50房企新增土地货值同比下跌33% 图10：9月民企新增土地货值同比上涨52% 图11：9月国企新增土地货值同比下跌48% 图12：9月央企新增土地货值同比下跌33% 央企仍为拿地主力，占比高达51%。9月TOP100房企中民企、国企、央企拿地规模分别为341亿元、684亿元、1091亿元，分别占16%、33%、51%，央国企合计占比稳定超八成。 图13：央企拿地规模占比较上月小幅上涨至51% 2.2.拿地强度、货地比双双同比下行 拿地强度同比下降0.1，建发、中海、滨江等拿地强度大于1。以新增土地货值/全口径销售金额作为拿地强度的衡量指标，TOP50房企9月拿地强度为0.7，同比下降0.1，环比下降0.8，主要系9月销售金额出现大幅回升。TOP10房企中仅建发房产、中海地产、滨江集团拿地强度大于1，拿地区域以一二线重点城市为主。 图14：9月TOP50房企拿地强度为0.7，同比下降0.1图15：TOP10房企中仅3家拿地强度大于1 货地比同环比均下跌，意味着房企拿地继续向高能级城市聚集。以新增土地货值/新增土地价值作为货地比的衡量指标，TOP50房企9月货地比为2.0，同比下降0.9，环比下降0.7，代表拿地区域分布更集中于高能级城市。 图16：9月TOP50房企货地比为2.0，同比下降0.9 图17：头部房企的货地比大多分布在2附近 表1：重点公司盈利预测