房地产行业-对房企3月销售数据的点评：行业继续下行，央国企低调前进

3月房企销售增速继续下降，但跌幅略有收窄，主要因为央企销售增速回升 。2022年3月TOP50房企销售实现3224亿元，同比下降54.1%，较2月同比增速-48.4%，下降5.7pcts。其中民企和国企跌幅继续扩大，前者较2月同比增速-52.3%下降10.8pcts至-63.1%；后者较2月的-23.2%下降15.9pcts至-39.0%。而央企在3月实现了销售增速的回升，较2月的-47.9%回升13.4pcts至-34.5%。受部分房企的持续暴雷影响，部分头部民企销售持续下降，而以保利、中海、华润、招商蛇口、金茂为代表的央企则出现了较大幅度的回升。 当前行业环境依然利好央国企，头部民企从规模转向质量后，战略更加稳健保守，央国企排名逐渐提升。随着近期房企的业绩逐渐发布，房企对于2022年的战略主要以“稳”为主，从规模转向质量。这就意味着对于城市群的优质项目的争夺会更剧烈，由于行业利润率的收紧和融资环境依然偏严，因此容错率依然在下降，这使得部分房企将面临规模下降。 与此同时央国企由于在历史周期中普遍偏保守因此杠杆较低，反而在行业下行期优势更加凸显，销售规模排名持续向前。 由于信用直接传导至居民端带来的需求复苏会弱于房企端，再叠加3月份疫情的影响，需求端的提振时间会进一步拉长。过去房地产政策的放松主要以房企的融资端放松为主，传递到土地市场复苏，再传递到房价的表现，同时伴随着居民端行政政策的放松，带来供需的两旺。而当前我们能看到的政策边际宽松，房企融资环境改善是为了降低行业暴雷风险。少了房企信用传导到土地市场的关键一环，而想直接通过居民端加杠杆的难度太大，因此需求端的复苏会比以往的周期更慢，再叠加3月疫情的影响，需求端的复苏周期会拉得更长。我们在2月观察的点评中强调了数据本身的意义弱于土地市场实际复苏情况带来的对需求端的判断，同时仍需进一步观察3月全国的数据来调整对接下来政策的预期。 当前对房地产政策宽松的预期继续演绎，二线央国企可持续经营下的估值修复确定性远大于风险民企的弹性博弈。我们预计需求端的信用宽松政策将进入密集区，其他例如土地供给、限购政策等其他部委覆盖的政策将后置，行业复苏预计出现在下半年。行业逻辑已经发生变化，当前市场环境更利于具备可持续经营的央国企和优质民企。受益中交地产、建发股份等有大股东或者公司内资金支持的房企；继续推荐央国企中的保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团、滨江集团、金科股份、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。 风险提示 ：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利