对房企2月销售数据的点评：销售跌幅扩大，央国企相对更强

2月房企销售增速跌幅继续扩大，龙头房企下降幅度更缓慢。2022年2月TOP50房企销售同比下降48.4%，较1月同比增速-41.8%，下降6.5个pct。其中TOP11-30跌幅最大，增速下滑12.2pcts达到-50.3%；其次是TOP11-30房企下滑9.3个pct至-50.3%。TOP30中仅首开股份因低基数影响保持同比正增长，其余房企均为负增长；极少数房企出现小程度的反弹，包括万科、融创、华润、建发、新城、世茂、旭辉、美的、富力等。龙头房企依然表现出更强的韧性。 春节以来金融端政策是主要发力端，多地银行出台降低首付比例和提供利率折扣政策，背后反应的其实是需求不足。我们一直认为房贷利率折扣是市场需求不足的结果。在过去房地产市场需求不足时，通常采取的放松手段包括金融和行政管理，前者体现为首付比例的降低，居民继续加杠杆；后者体现为降低购房标准，例如取消限购等，释放部分需求，从结果上来说行政端的宽松更加稳健。然而目前需求端的放松政策主要集中在金融端，因此能看到对需求的刺激效果释放会比较缓慢，我们认为行业销售在短期难以见到反转。2021年全年TOP50房企的市占率为33%，假设当前TOP50的市占率在30%~35%区间，那么预计全行业前2月销售约1.7~2.0万亿元，同比增速在-12.5%~2.1%，继续保持下行趋势。 经历过2021年民企的频繁暴雷后，居民对民企的风险偏好继续降低，相较于民企，央国企销售表现出更强韧性，且市占率有所提升。以2021年TOP50为基准样本，2022年前2月TOP50中民企依然占主导，销售金额占比60.1%，较2021年同期的64.6%下降4.5pcts；而反观央国企从2021年同期的32.7%提升4.6pcts达到37.2%。2022年前2月，央国企销售下行幅度更缓，同比下降39.4%，较1月下行0.7pct，而民企同比下降50.5%，较1月下行3.6pcts。经过2021年的融资收紧和四季度的房企频繁暴雷，部分房企销售出现大幅下降，叠加居民对民企的风险偏好降低，民企的市占率继续下降，而央国企则抢占市场份额。 随着年初监管层对优质民企融资端出现一定程度放松，优质民企和第二批央国企将继续迎来估值修复。随着金融调控政策开始纠偏，当前的风险点已经从房企转移到居民需求端。我们预计需求端的信用宽松政策将进入密集区，其他例如土地供给、限购政策等其他部委覆盖的政策将后置，行业复苏预计出现在下半年。推荐央国企中的保利地产、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团、滨江集团、金科股份、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利