对房企8月销售数据的点评：央企转正

8月房企销售增速出现回升，其中民企出现改善，央企首次同比回正。 2022年8月房企实现销售3571亿元，同比下降31.7%，较7月同比增速-43.9%出现回升。其中，央企改善尤其明显，2022年首次出现单月同比正增长，达到6.4%。民企和国企继续维持同比负增长，分别同比下降49.6%和12.5%，其中民企增速较7月有所回升，而国企则出现一定程度下降。TOP20中，华润置地、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、中国金茂、建发房产、滨江集团、中国铁建和华发股份实现了同比正增长，其中华润置地连续三个月同比正增长，而龙湖和滨江等民营房企都出现了较大程度的改善。 政策端继续在需求侧发力，低基数下销售逐渐出现改善。2022年以来的房地产放松政策都主要集中在居民端，叠加2021年后半年低基数影响，行业销售逐渐改善，但是依然处于底部盘整阶段。8月再次降息，5年期LPR下调15个bp达到4.30%，截止6月底房贷平均利率也已经回落至4.62%，接近历史底部区间。8月召开的国常会也再次强调要支持刚性和改善性住房需求，需求端持续处于宽松阶段。而在房企去金融化的背景下，需求侧还将继续处于政策宽松时期。 供给侧依然面临融资困境，“保交楼”和“纾困基金”意味着“保民生”，而非放松房企融资。我们一直强调本轮放松周期与以往不同的是，需求宽松的同时供给端持续收紧。当前房企融资端依然处于收紧，行业处于去金融化状态，因此房企依然处于缩表缩规模状态。从8月公告的房企中期业绩报告可以看到房企结算分化较明显，优质房企结算提速，而困境房企面临一定资金压力结算明显放缓。当前针对房企的重点任务是保交付，因此新开工和拿地投资下降，资金主要着重于竣工端。因此“纾困基金”更多的是针对项目层面，而非针对企业层面，对于房企融资端来看并没出现明显改善。 行业底部虽然已经出现，但是基本面尚未修复，板块性的机会仍需等待明确信号，而结构性机会将继续发酵。行业销售底虽然已出现，但是由于市场分化表现，部分城市房价调整带来企业利润率继续承压。 行业去金融化尚未结束，房企仍将继续分化表现。结构性信用扩张的机会仅在二线央国企，作为板块内的超额收益来源，受益中交地产、建发股份。8月社融与M2剪刀差仍存在，低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒，享受价值重估，推荐金融街，中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测