房地产行业更新-对房企6月销售数据的点评：销售回升利好竣工

6月房企销售增速出现明显回升，销售底已基本确认，央企和国企改善尤其明显。2022年6月房企实现销售4924亿元，同比下降37.8%，较5月同比增速-56.2%大幅回升，达18.4pcts。其中，民企、国企和央企分别实现同比下降52.2%、23.9%、11.8%，较5月均出现较大幅度回升，尤其是国企和央企，分别回升17.7pcts和26.3pcts。头部企业中除却之前有过风险信息的房企均在6月出现明显改善。 TOP20中华润置地、越秀地产、滨江集团、华发股份等企业均出现了同比正增长，展现了较强的销售态势。 6月以来市场情绪随着高频数据的大幅反弹已经开始好转，目前依然关注的是底是否形成。随着2022年年初以来需求端政策的持续发酵，叠加2021年下半年低基数，销售增速进入到逐渐回升的区间。6月第2周全国30城的高频网签数据出现大幅度反弹，以及万科股东大会郁亮的发言等引起市场的广泛讨论，市场关注的是销售底是否已出现。随着6月销售数据逐渐明朗，我们认为目前销售底和情绪底均已出现，但存在分歧的是改善幅度，以及单月销售回正的时间。虽然目前讨论改善幅度不太多，但我们认为在底部确认后，关注点将逐渐转移。如果按照6月以来每个月10pcts的修复，那么预计在9月左右单月回正，全年的销售增速预计在-12%左右，规模回到2019年的水平，约在16万亿元左右。 随着销售改善，去化率进一步提升，预计四季度竣工会超预期。销售端的改善一定程度上缓解了房企的现金流压力，但是考虑到融资端依然偏紧，土地市场依然未出现明显复苏，因此传导到投资端，土地投资和新开工的动力依然不足。考虑到预售资金监管是随着工程进度而逐渐放松，因此在当前老项目的累计去化率逐渐提升达到50%以上的时候，房企竣工的动力将加大，因此我们认为目前销售的改善，更多的是利好接下来的竣工端投资，利好的是地产下游产业链，以及房企下半年的结算规模。 三季度依然是验证资产荒逻辑阶段。在6月金融数据发布之前，依然较难判断资产荒逻辑是否被打破。而在房企融资依然收紧的情况下，拥有融资优势的房企依然享受逆势成长的机会，在2022年的销售和拿地榜单已经逐渐在兑现。二线央国企融资依然受益，作为板块内的超额收益来源，受益中交地产、建发股份。低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒，享受价值重估，推荐金融街，中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测