房地产：对房企10月销售、货值数据的点评-需求修复，仍在路上

需求端回暖持续性低于预期，10月房企销售降幅小幅扩大。TOP50房企10月销售金额为2606亿元，同比下跌28%，跌幅较上月扩大1.1pct,其中民企、国企、央企的销售金额分别为703亿元、604亿元、1300亿元，同比增速为-53%、-2%、-12%,分别较上月-2pct、-5pct、-4pct。从不同梯队的房企来看，头部房企的韧性更强，TOP10房企销售规模降幅收窄12pct，其中万科、华润、绿城实现10月单月销售同比正增长。10月销售表现转弱除了需求的复苏动能不足外，还受供给显著缩量的影响，根据克而瑞数据，重点30城的供给环比下降45%，供给的不足也在一定程度上对需求的扩张带来制约。 TOP50房企中仅17家新增土地储备，且行业拿地集中加剧，央企占比高达82%。TOP50房企10月新增土地货值为2746亿元，同比上涨87%，其中TOP10房企占比77%；TOP100房企中民企、国企、央企新增土地货值分别为22亿元、478亿元、2246亿元，占比分别为1%、17%、82%，分别较上月-26pct、-5pct、+31pct，综合来看本月拿地较为积极的是前10月拿地较多的央国企。另外，随着济南、合肥、厦门等多个城市就土拍提出了包括取消地价限制、放宽远郊区容积率1.0限制等政策，预期将会加剧土地市场冷热分化的情况。 货地比保持稳定，头部房企拿地强度环比提升。10月TOP50房企货地比为2.0，环比维持稳定，我们判断房企聚焦一二线高能级城市优质地块的战略在持续推进；拿地强度为1.0，同比上涨0.6，环比上涨0.3，其中头部房企涨幅更大，与本月拿地规模大幅提升有关。 继续关注政策的发力情况，静待市场逐步恢复。在9月的报告中，我们指出需要关注后续政策的出台以及需求提振的可持续性，从10月的市场反馈来看，各地政策出台的频次小幅下滑，市场表现有所回落，需求提振的持续性稍显不足，销售市场依然承压。目前市场仍处于修复期，将持续关注政策的走向，并追踪房企销售和拿地的表现。 龙头企业回到低估状态，依然继续推荐保利发展；全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 1.销售收入降幅小幅扩大，头部房企更具韧性 TOP50房企10月销售金额降幅扩大1.1pct，仅第一梯队房企实现单月销售金额降幅收窄。以权益销售金额口径对房企的销售情况进行统计和分析（下同）得到：10月TOP50房企单月销售金额为2606亿元，同比下跌28%，降幅较上月扩大1.1pct，其中第一梯队（TOP10）销售金额为1470亿元，同比下跌20%，降幅收窄12pct；第二梯队（TOP11-30）销售金额为746亿元，同比下跌38%，降幅扩大17pct，第三梯队（TOP31-50）销售金额为391亿元，同比下跌30%，降幅扩大12pct。 图1：10月TOP50房企同比增速降幅扩大1.1pct 图2：10月TOP10房企同比增速降幅收窄12pct 图3：10月TOP11-30房企同比增速降幅扩大17pct 图4：10月TO31-50房企同比增速降幅扩大12pct 10月央国企销售表现整体优于民企，单月销售金额合计占比环比上涨4pct至73%。10月TOP50房企中央企销售金额为1300亿元，同比下跌53%，降幅扩大2pct；国企销售金额为604亿元，同比增速从上月+3%回落5pct至-2%；民企销售金额为703亿元，同比下跌12%，降幅扩大4pct。从央国企合计销售金额占比来看，10月央国企合计销售金额占比上涨4pct至73%，为年内峰值。 图5：10月TOP50房企同比增速降幅扩大1.1pct 图6：10月民企同比增速降幅扩大4pct 图7：10月国企同比增速较上月下降5pct 图8：10月央企同比增速降幅扩大2pct 2.拿地规模同比上涨，央企为拿地主力 2.1.单月新增土地货值同比上涨，央企占比高达82% TOP50房企10月新增土地货值同比上涨87%，央国企拿地规模高增。 10月TOP50房企单月新增土地货值2746亿元，同比上涨87%，其中民企、国企、央企新增土地货值分别为22亿元、478亿元、2246亿元，同比增速分别-95%、+49%、+204%。10月单月拿地规模涨幅较高与2022年同期央国企拿地乏力导致基数较低有关。 图9：10月TOP50房企新增土地货值同比上涨87%图10：10月民企新增土地货值同比下跌95% 图11：10月国企新增土地货值同比上涨49% 图12：10月央企新增土地货值同比上涨204% 头部央企为拿地主力，央企拿地占比大幅提升31pct至82%。10月TOP100房企中民企、国企、央企拿地比例分别为1%、17%、82%，拿地的央企主要为前10月累计拿地金额排名前10的头部房企，包括华润置地、中海地产、保利发展、招商蛇口等。 图13：央企拿地规模占比较上月大幅上涨至82% 2.2.头部房企拿地强度环比上涨，货地比维持稳定 10月TOP50房企拿地强度为1.0，华润、保利、建发等拿地强度大于2。 以新增土地货值/全口径销售金额作为拿地强度的衡量指标，TOP50房企10月拿地强度为1.0，同比上涨0.6，环比上涨0.3。10月TOP10房企中除了未拿地的滨江集团和越秀地产，其余8家房企拿地强度均大于1.5，较上月出现大幅提升，其中华润置地、保利发展、建发房产、招商蛇口等拿地强度大于2。 图14：10月TOP50房企拿地强度为1.0 图15：TOP10房企中8家拿地强度大于1.5 货地比环比维持稳定，房企聚焦高能级城市拿地的战略持续推进。以新增土地货值/新增土地价值作为货地比的衡量指标，TOP50房企10月货地比为2.0，与上月保持一致，结合土拍市场的情况，我们判断房企依旧聚焦高能级城市的优质地块。 图16：10月TOP50房企货地比为2.0，同比下降0.4图17：头部房企的货地比大多分布在2附近 表1：重点公司盈利预测