1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 五月销售增速下滑，期待更多支持政策出台 报告内容 内房五月销售增速下滑。百强房企首五月全口径销售总额约28,548亿元，同比上升8.2%；权益销售总额20,136亿元，同比上升9.0%；操盘口径销售25,353亿元，同比上升9.1%。累计销售同比增速放缓，五月销售同比增速只有5.8%，比三、四月的28.7%及30.4%有所下降，五月销售环比亦下降14.5%。整体而言，凭着去年3-5月疫控所造成的低甚数红利经已完结，从趋势来看，自三月高峰过后，四、五月销售环比都持续下降，反映购房需求并不旺盛，地产行业依然处于弱复苏阶段。此外，首五月，销售面积（操盘口径）累计同比下降6.9%，销售金额上升但销量下降，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。 房企两极化依然持续。主流房企中销售表现较佳的房企包括越秀、华发、中铁建、华润、招蛇、建发、中海等累计销售同比增幅在50%以上，主要以国企为主。民企以滨江、龙湖、美的表现较为优秀，同比增长分别为78.3%、32.4%及11.1%，高于百强平均增速。其他主流民企，如旭辉、碧桂园、新城、融创等，同比跌幅仍然在20%以上，而且跌幅有所扩大。房企投资方面，百强首五月累积投资额约5,129亿元，同比下降3.6%，国企投资估算约占70%。其中，投资排名以金额计算，靠前的主流房企包括华润、万科、建发、招蛇、滨江、保利、绿城、中铁建、越秀等，依然以国企为主。 需求依然疲弱。上周五市场传闻将出台一系列措施以支持房地产市场，如降低首付、交易佣金等，并因城施策地放宽限购。此外，市场亦有传闻阶段性放宽针对地产企业的「三道红线」考核，将阶段性上调房企负债年度增速上限，对绿档房企不设年度负债增速上限，且绿档企业拿地可以用保函代替保证金。虽然消息传出后，板块行情一道上升，但我们认为现时政策的实质帮助不大。从去年开始，各地已推出多项刺激楼市政策，不过效果有限，销售复苏依然疲弱。从居民户中长期贷款情况来看，三月（同比）大幅多增后，四月又出现负增长，整体需求仍然较弱。期待更多行业支持政策出台，尤其针对高能级城市调控放松、去库存、刺激需求的政策，以带动销售复苏。 成交有所萎缩。根据同花顺金融统计数据，截至5月，30大中城市的商品房累计成交套数及面积约67.1万套及 6,805万平米，同比上升46.2%及37.5%。五月单月平均每周成交套数及面积为28,379套，比三、四月周平均值下降19.6%及18.7%，成交大幅下降。房价走势方面，综合70大中城市，四月一、二及三线城市新房价格环比变动为0.4%、0.4%及0.2%；二手房价环比变动分别为0.2%、0.0%及0.0%。一线城市价格相对较强韧，低能级线城市仍然较弱。建议继续关注土储在高能级城市的大型国企发展商如中海、华润等。 风险提示：i) 地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2023年6月6日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 华润置地 (1109.HK) 中國海外 (688.HK) 中海物业 (2669.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.101.201.3011-2212-2201-2302-2303-2304-2305-23地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.600.700.800.901.001.101.201.3011-2212-2201-2302-2303-2304-2305-23物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 31.50 不適用 未評級 7.6 7.0 6.4 0.79 0.77 0.71 4.9% 5.1% 5.6% 中國海外 688.HK 16.78 不適用 未評級 7.2 5.2 4.8 0.47 0.44 0.41 7.6% 5.5% 6.0% 中海物业 2669.HK 7.91 11.00 买入 18.6 14.5 11.5 6.54 4.72 3.57 1.7% 2.1% 2.6% 华润万象 1209.HK 37.75 不適用 未評級 35.5 26.9 21.2 5.49 4.51 3.90 1.3% 1.5% 1.9% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名） 图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2023年 2022年 同比 排名 1-5月 1-5月 增长 亿元 亿元 % 1 保利发展 1,956 1,592 22.9% 2 万科地产 1,659 1,673 -0.9% 3 中海地产 1,463 965 51.6% 4 华润置地 1,435 813 76.5% 5 碧桂园 1,399 2,012 -30.5% 6 招商蛇口 1,370 777 76.3% 7 绿城中国 827 591 40.1% 8 龙湖集团 822 621 32.4% 9 滨江集团 802 450 78.3% 10 建发房产 776 464 67.4% 11 中国金茂 728 509 43.0% 12 金地集团 724 722 0.2% 13 越秀地产 695 346 100.9% 14 华发股份 650 350 85.8% 15 绿地控股 476 497 -4.3% 16 融创中国 449 986 -54.5% 17 中国铁建 448 253 77.6% 18 旭辉集团 365 496 -26.5% 19 新城控股 358 515 -30.5% 20 美的置业 354 319 11.1% 21 卓越集团 350 250 40.0% 22 中国恒大 340 174 94.8% 23 保利置业 332 110 201.8% 24 中交房地产 310 188 65.1% 25 联发集团 298 175 70.3% 26 首开股份 297 337 -11.9% 27 远洋集团 286 294 -2.7% 28 象屿地产 273 缺数据 29 国贸地产 264 101 160.7% 30 电建地产 258 167 54.8% 31 路劲集团 250 205 22.0% 32 世茂集团 239 343 -30.4% 33 城建集团 216 缺数据 34 大悦城控股 207 202 2.7% 35 雅居乐 206 273 -24.6% 36 中南置地 198 258 -23.5% 37 华侨城 190 133 43.0% 38 仁恒置地 186 187 -0.8% 39 伟星房产 169 107 58.1% 40 武汉城建 169 156 8.4% 41 中骏集团 168 265 -36.7% 42 阳光城 162 200 -19.1% 43 中建壹品 161 缺数据 44 佳兆业 159 92 71.9% 45 大家房产 154 86 78.7% 46 金融街 152 99 54.3% 47 宝龙地产 150 190 -21.1% 48 中建东孚 148 61 142.5% 49 大华集团 144 77 86.7% 50 合景泰富 144 199 -27.7% 百强 28,548 26,396 8.2% 权益 公司名称 2023年 2022年 同比 排名 1-5月 1-5月 增长 亿元 亿元 % 1 保利发展 1,416 1,066 32.8% 2 中海地产 1,367 902 51.6% 3 碧桂园 1,133 1,501 -24.5% 4 华润置地 1,102 518 112.6% 5 万科地产 1,078 1,088 -0.9% 6 招商蛇口 850 475 78.9% 7 建发房产 616 334 84.6% 8 龙湖集团 547 404 35.5% 9 绿城中国 517 319 61.9% 10 中国金茂 502 351 43.1% 11 华发股份 471 236 100.0% 12 金地集团 448 447 0.2% 13 绿地控股 428 448 -4.3% 14 越秀地产 417 341 22.3% 15 滨江集团 399 289 38.0% 16 中国铁建 327 189 72.8% 17 中国恒大 318 166 91.8% 18 融创中国 251 584 -57.0% 19 保利置业 248 90 174.7% 20 新城控股 243 354 -31.3% 21 路劲集团 230 189 22.0% 22 美的置业 227 208 9.0% 23 卓越集团 222 150 48.3% 24 旭辉集团 201 293 -31.5% 25 中交房地产 190 113 68.7% 26 远洋集团 186 191 -2.7% 27 电建地产 177 109 62.1% 28 首开股份 172 204 -15.5% 29 世茂集团 167 240 -30.4% 30 雅居乐 162 215 -24.6% 31 象屿地产 156 缺数据 32 伟星房产 150 99 52.4% 33 联发集团 143 121 18.7% 34 华侨城 142 96 48.4% 35 中骏集团 142 209 -32.3% 36 大华集团 141 75 87.8% 37 国贸地产 140 51 176.5% 38 中建东孚 139 41 237.2% 39 金融街 138 74 88.2% 40 佳兆业 129 75 71.8% 41 中南置地 125 165 -24.5% 42 城建集团 123 缺数据 43 中建壹品 121 缺数据 44 大悦城控股 111 104 6.3% 45 阳光城 110 141 -21.8% 46 仁恒置地 109 113 -4.0% 47 合景泰富 107 128 -16.7% 48 星河地产 106 72 47.6% 49 龙光集团 104 220 -52.8% 50 武汉城建 96 90 7.1% 百强 20,136 18,467 9.0% 资料来源：克而瑞数据、安信国际 资料来源：克而瑞数据、安信国际 3 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名） 图4：50大房企新增土地价值（克而瑞排名） 操盘 公司名称 2023年 2022年 同比 排名 1-5月 1-5月 增长 亿元 亿元 % 1 保利发展 1,803 1,449 24.4% 2 万科地产 1,613 1,652 -2.3% 3 中海地产 1,390 917 51.6% 4 华润置地 1,333 749 77.9% 5 碧桂园 1,329 1,911 -30.5% 6 招商蛇口 1,260 695 81.3% 7 绿城中国 1,086 788 37.7% 8 建发房产 775 445 74.1% 9 滨江集团 768 429 79.0% 10 金地集团 747 664 12.5% 11 龙湖集团 740 559 32.4% 12 中国金茂 664 4