Merrill Lynch 研报认为，为维护金融系统稳定，中国政策制定者正考虑推出新的房地产支持政策，尤其是住房贷款补贴。其他考虑中的措施包括提高住房贷款购房者的所得税退税（可能涵盖现有房买家，但边际所得税率通常较低，除一线城市外）以及降低住房交易成本（受地方政府财力限制）。
分析师认为，需求侧措施（而非供给侧）将更快地支撑房地产市场，住房贷款补贴可能是更有效的措施，因为购房限制已基本放松。然而，分析师也指出，仅靠住房贷款补贴不足以稳定房价预期。周四股市温和反应，表明投资者对政策可能性和/或有效性的怀疑。鉴于分析师对住房利息退税的谨慎乐观，他们继续看好优质房企。
政策可持续性是关键。在最近推出的消费贷款利息退税方案下，退税仅适用于相应时间窗口内的累计利息，且时间窗口仅为一年。政策制定者是否将住房贷款退税的时间窗口延长至至少 3-5 年尚不清楚，因为住房贷款期限较长。分析师认为，如果加权借贷成本降至 2.5%，租金回报率恢复至一线城市的 2%+（这意味着房价可能再跌 15%），购房者可能会发现购房相对于出租的成本劣势更加明显。
敏感性分析显示，假设该计划持续五年，平均每年住房交易额达到 1.2 万亿元人民币（其中 60% 通过银行贷款融资），那么第一年的年退税额可能在 360 亿至 3600 亿元人民币之间（有效退税为半年，因为购房发生在全年），五年后累积退税额可能上升到 320 亿至 3200 亿元人民币。政策制定者可能还会寻求避免将抵押贷款利率（目前为 3.05%）大幅降低至低于住房公积金利率（2.6%）。
一线城市二手房价格平均从峰值回调了约 35%。自市场低迷以来，新房价格更具韧性。一线城市租金回报率逐渐回升至平均约 1.8%。中国房地产开发企业平均交易市盈率为 2027 年预期市盈率的 8 倍，中国物业管理公司平均交易市盈率为 2026 年预期市盈率的 12 倍。
研究结论：
- C&D International (CDIGF)：12 个月目标价 21.4 港元，基于 2027 年预期市盈率 10 倍（反映 2025 年预售），或自 2022 年以来历史平均值的 2 个标准差以上，反映市场底部后的盈利复苏。
- 下行风险：历史上频繁发债、利润率低于预期、土地储备期限相对较短、政策宽松执行低于预期。
- 上行风险：优于预期的合同销售和租金收入增长。
- China Overseas Land & Investment (CAOVF)：12 个月目标价 16 港元，基于 2027 年预期市盈率 10 倍（反映 2025 年预售），或自 2018 年以来历史平均值的 2 个标准差以上，反映市场底部后的盈利复苏。
- 下行风险：若 COLI 无法实现利润增长或销售目标，其股价可能面临压力。
- 上行风险：COLI 凭借强劲的资产负债表、国企背景和执行力，有望整合小房企。若整合加速，合同销售和盈利增长可能提供上行空间。
- China Resources Land (CRBJF)：12 个月目标价 39.0 港元，基于 2027 年预期市盈率 11 倍（反映 2025 年预售），或自 2018 年以来历史平均值的 2 个标准差以上，反映来自经常性收入的盈利贡献增长。
- 目标价上行风险：优于预期的合同销售和租金收入增长。
- 下行风险：土地成本上升、售价下降、出租率低。
- CR Mixc Lifestyle (CXRMF)：目标价 46.0 港元/股，基于物业管理、商业管理和办公楼管理业务的 2026 年预期市盈率分别为 10 倍、25 倍和 10 倍。购物中心管理的高市盈率符合 CR Mixc 在商业管理和租户招募方面的专业知识所带来的消费品牌平均估值溢价。
- 上行风险：1）SSSG 进度加快；2）利润率改善超预期。
- 下行风险：1）零售销售放缓；2）物业管理回款不佳。
