中國城市基礎設施集團有限公司 二零二二年年報目錄 1目錄公司資料2主席報告書3管理層討論及分析4董事及高級管理人員履歷詳情11董事會報告書14環境、社會及管治報告23企業管治報告書49獨立核數師報告62綜合損益表67綜合損益及其他全面收益表68綜合財務狀況報表69綜合權益變動表71綜合現金流量報表72綜合財務報表附註74財務概要155物業資料156 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二二年年報公司資料 2公司資料董事會執行董事李朝波先生（主席兼行政總裁）季加銘先生葉天放先生（行政總裁） （於二零二二年七月二十五日辭任）非執行董事張貴卿先生獨立非執行董事吳志豪先生郭堅華先生鄺美雲女士審核委員會吳志豪先生（委員會主席）郭堅華先生鄺美雲女士薪酬委員會郭堅華先生（委員會主席）吳志豪先生鄺美雲女士提名委員會郭堅華先生（委員會主席）吳志豪先生鄺美雲女士公司秘書陳愷賢先生公司授權代表李朝波先生（主席兼行政總裁）陳愷賢先生核數師天健國際會計師事務所有限公司執業會計師網址www.city-infrastructure.com註冊辦事處Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands主要往來銀行集友銀行有限公司香港德輔道中78號星展銀行（香港）有限公司香港皇后大道中99號中環中心16樓香港上海滙豐銀行有限公司香港皇后大道中1號香港上海滙豐銀行總行大廈10樓總辦事處及香港主要營業地點香港灣仔港灣道18號中環廣場62樓6208室主要股份過戶登記處Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands香港股份過戶登記處卓佳登捷時有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二二年年報主席報告書 3本人謹代表董事會（「董事會」），欣然呈報中國城市基礎設施集團有限公司（「中國城市基礎設施」或「本集團」）及其附屬公司截至二零二二年十二月三十一日止年度之業績。面對世界局勢加快演變、全球新冠疫情反覆、經濟下行壓力加大等不可預期因素的挑戰，集團積極應對，包括減少經營開支、優化資本結構與業務組合，從而持續改善公司財務狀況。展望二零二三年，集團將穩中求進，將積極尋求具潛力的發展機會，包括房地產業務、基礎建設及可再生能源業務。集團將繼續審慎地把握投資機會，優化本集團之資本結構及業務組合，把股東利益最大化。最後，本人謹代表董事會衷心感謝各位股東及合作夥伴的支持，並感謝全體員工恪盡職守。主席李朝波香港，二零二三年三月三十日主席報告書 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二二年年報管理層討論及分析 4本集團從事房地產相關業務，並從二零一四年年底開始從事基礎設施業務。為了投放更多資源以符合本集團業務的策略方向，本集團可能會根據市場及物業組合的市場價值，適時出售其全部或部分物業組合。為支持本集團業務的進一步發展，管理層正積極尋找與本集團主營業務兼容的具潛力項目。業績概要本集團的綜合收益（包括已終止經營業務）由截至二零二一年十二月三十一日止年度之約75,100,000港元減少12.6%至截至二零二二年十二月三十一日止年度之約65,600,000港元。物業開發、物業投資及物業管理業務的收益分別為約10,600,000港元、36,800,000港元及18,200,000港元。整體毛利（包括已終止經營業務）由二零二一年的約41,000,000港元減少19.0%至二零二二年約33,200,000港元，及毛利率則由二零二一年的54.6%減少至二零二二年的50.7%。此外，截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集團分別重估多處投資物業之公平值虧損淨額約3,900,000港元。截至二零二二年十二月三十一日止年度，本公司擁有人應佔虧損（包括已終止經營業務）約114,200,000港元（二零二一年：約167,100,000港元）。本公司擁有人應佔每股基本虧損為3.65港仙（二零二一年：5.34港仙）。董事會不建議就截至二零二二年十二月三十一日止年度派發任何末期股息。管理層討論及分析 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二二年年報管理層討論及分析 5業務回顧房地產發展業務截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集團自房地產發展業務產生的收益約為10,600,000港元，代表銷售位於武漢的未來公館的32個停車場產生之收益。截至二零二一年十二月三十一日止年度，本集團並無自房地產發展業務產生任何收益。物業投資業務本集團成立武漢未來城商業物業管理有限公司，以經營本集團擁有的未來城購物中心（「未來城」）。未來城位於珞獅南路，毗鄰珞瑜路購物區及地鐵二號線街道口車站。未來城可出租總面積約55,029平方米（包括停車場）。未來城坐落於武漢市洪山區商業及商務中心的核心地帶，鄰近東湖、武漢大學、武漢理工大學及其他地標。未來城已成為一個時尚、充滿活力的國際化購物中心，滿足來自毗鄰的商業中心和大學區（雲集了武漢大學及武漢理工大學等超過二十間大學及高等院校）高達1,000,000人的校園及住宅消費客戶群對此不斷增加的需求。於二零二二年十二月三十一日，未來城的入住率為89.4%（二零二一年十二月三十一日：95.0%）。本集團於二零一九年七月十九日完成對Precious Palace Enterprises Limited（「Precious Palace」）全部已發行股本的收購，總代價約為795,000,000港元。鳳珍實業發展（深圳）有限公司是Precious Palace的間接全資擁有並於中國成立的附屬公司，持有位於中國深圳龍崗的物業。該等物業包括物業綜合大樓，土地面積為14,971.1平方米，總建築面積為36,875.72平方米（「龍崗物業」）。於二零二二年三月九日，本公司之全資附屬公司綠色城市開發有限公司（作為賣方 ）（「 賣 方 」）與Sky Climber Development Limited（作為買方）（「買方」）訂立諒解備忘錄，內容有關可能轉回Precious Palace之100%股權。買方為(i)本公司向買方發行尚未償還本金為431,500,000港元之可換股債券（「可換股債券」）；及(ii)本公司向買方發行尚未償還本金為53,500,000港元之承兌票據（「承兌票據」）的持有人。可換股債券及承兌票據於二零二二年七月到期。於二零二二年四月二十五日，本集團與買方訂立買賣協議出售Precious Palace的全部已發行股本，總代價為840,000,000港元。出售事項已於二零二二年七月十五日完成。有關出售事項的詳情載於本公司日期為二零二二年四月二十五日之公佈。於截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集團已將總建築面積為7,723.06平方米的未來公館的停車場從物業存貨轉至投資物業。於二零二二年十二月三十一日，停車場的公平值約為19,100,000港元。於二零二二年十二月三十一日，本集團持有未來城及未來公館的停車場的公平值總額約為1,121,400,000港元（二零二一年十二月三十一日：約1,175,600,000港元）。於截至二零二二年十二月三十一日止年度，於投資物業產生之租金收入約為36,800,000港元（二零二一年：約39,700,000港 元 ）。 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二二年年報管理層討論及分析 6物業管理業務本公司的間接全資附屬公司武漢未來城物業管理有限公司及武漢城基小商品城商業管理有限公司，向住戶及租戶提供安全、現代化、舒適及高質素物業管理服務。於截至二零二二年十二月三十一日止年度，來自物業管理的收益約為18,200,000港元（二零二一年：約24,700,000港 元 ）。酒店業務COVID-19大流行已影響旅遊業及酒店業。自二零二零年以來，收入已明顯減少。於截至二零二二年十二月三十一日止年度，考慮到該業務無利可賺，本集團決定終止酒店業務營運，而終止酒店業務可令本集團更好地將其資源用於在其他分部。因此，酒店業務分部被分類為已終止經營業務。已終止經營業務詳情載綜合財務報表附註12。本集團項目湖北省武漢市未來城未來城是位於珞獅南路的大型綜合發展項目，毗鄰珞瑜路購物區及地鐵二號線街道口車站。未來城坐落於武漢市洪山區商業及商務中心的核心地帶，鄰近東湖、武漢大學、武漢理工大學及附近的其他地標，有1,000,000名學生及住宅消費客戶群。未來城的總佔地面積為19,191平方米，總建築面積為145,273平方米，包括五幢高層住宅大樓、一幢四層優質購物中心及泊車位。未來公館未來公館位於武漢市洪山區武珞路的優越地段，距離未來城項目僅600米。未來公館毗鄰地鐵二號及七號線交匯處。該項目的總佔地面積為5,852平方米，並已開發成建築面積42,149平方米的商住綜合大樓。中水•龍陽廣場中水•龍陽廣場策略性位於王家灣商業區與國家級武漢經濟技術開發區之間的優越地段，背靠武漢西中環路，毗鄰漢陽汽車客運站及龍陽大道。該項目地塊面積為30,625平方米，位於地鐵三號線漢陽站上方。此綜合物業的規劃建築面積為135,173平方米，已開發成華麗購物商場及豪華辦公樓。 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二二年年報管理層討論及分析 7深圳龍崗龍崗物業龍崗物業包括位於中國深圳的物業綜合大樓，土地面積為14,971平方米，總建築面積為36,876平方米。龍崗物業之建設已完成，包括(1)總建築面積3,786平方米作出租用途的華江大樓；(2)總建築面積12,249平方米的美洲大廈，其中約9,785平方米作出租用途，而約2,464平方米則為空置；及(3)總建築面積20,841平方米作出租用途的兩座廠房及兩棟員工宿舍。於二零二二年四月二十五日，本集團與買方訂立買賣協議出售Precious Palace的全部已發行股本，總代價為840,000,000港元。出售事項已於二零二二年七月十五日完成。有關出售事項的詳情載於本公司日期為二零二二年四月二十五日、二零二二年六月二十三日、二零二二年七月八日及二零二二年七月十五日之公佈。下表載列本集團於二零二二年十二月三十一日之物業項目概覽：項目城市於項目之股權地盤面積總建築面積╱規劃建築面積平方米平方米已完成項目未來城武漢100%19,191145,273未來公館武漢100%5,85242,149中水•龍陽廣場武漢100%30,625135,173小計55,668322,595財務回顧持續經營業務營業額截至二零二二年十二月三十一日止年度（「本年度」），本集團持續經營業務的營業額增加至約65,600,000港元，較去年約64,300,000港元（經重列）增加約2.0%。房地產發展、物業投資及物業管理業務營業額分別由截至二零二一年十二月三十一日止年度的零增至本年度的約10,600,000港元、由截至二零二一年十二月三十一日止年度的約39,700,000港元減至本年度的約36,800,000港元及由截至二零二一年十二月三十一日止年度的約24,700,000港元減至本年度的約18,200,000港元。 中國城市基礎設施集團有限公司 二零二二年年報管理層討論及分析 8銷售成本持續經營業務之銷售成本由截至二零二一年十二月三十一日止年度的約21,500,000港元（經重列）增加至本年度的約32,400,000港元。本年度，本集團持續經營業務的銷售成本包括房地產發展業務的銷售成本約8,300,000港元（由於截至二零二一年十二月三十一日止年度並無產生銷售營業額，故相比之下增加約8,300,000港元）、物業管理業務的銷售成本約13,300,000港元（較截至二零二一年十二月三十一日止年度減少約1,500,000港元）及物業投資業務的銷售成本約10,800,000港元，（較截至二零二一年十二月三十一日止年度增加約1,100,000港 元 ）。毛利及毛利率持續經營業務之毛利由截至