中国城市基础设施年报 2023

目錄 公司資料2主席報告書3管理層討論及分析4董事及高級管理人員履歷詳情10董事會報告書13環境、社會及管治報告22企業管治報告書49獨立核數師報告62綜合損益表67綜合損益及其他全面收益表68綜合財務狀況報表69綜合權益變動表71綜合現金流量報表72綜合財務報表附註74財務概要153物業資料154 註冊辦事處 董事會 執行董事李朝波先生（主席兼行政總裁）季加銘先生 Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 非執行董事張貴卿先生 主要往來銀行 集友銀行有限公司香港德輔道中78號 獨立非執行董事 吳志豪先生郭堅華先生鄺美雲女士 星展銀行（香港）有限公司香港皇后大道中99號中環中心16樓 審核委員會 吳志豪先生（委員會主席）郭堅華先生鄺美雲女士 香港上海滙豐銀行有限公司香港皇后大道中1號香港上海滙豐銀行總行大廈10樓 薪酬委員會 郭堅華先生（委員會主席）吳志豪先生鄺美雲女士 總辦事處及香港主要營業地點 香港灣仔港灣道18號中環廣場62樓6208室 提名委員會 郭堅華先生（委員會主席）吳志豪先生鄺美雲女士 主要股份過戶登記處 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 公司秘書陳愷賢先生 公司授權代表李朝波先生（主席兼行政總裁）陳愷賢先生 香港股份過戶登記處 卓佳登捷時有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 核數師天健國際會計師事務所有限公司執業會計師 網址www.city-infrastructure.com 主席報告書 本人謹代表董事會（「董事會」），欣然呈報中國城市基礎設施集團有限公司（「中國城市基礎設施」或「本集團」）及其附屬公司截至二零二三年十二月三十一日止年度之業績。 本年度面對世界局勢加快演變，國內房地產行業受到嚴峻考驗，幸而本集團近年對房地產業務投資審慎，同時致力減少經營開支、優化資本結構與業務組合，從而持續改善公司財務狀況。展望二零二四年，集團將穩中求進，將積極尋求具潛力的發展機會，以拓展本集團的主營業務，包括房地產業務和基礎建設業務。 集團將繼續審慎地把握投資機會，優化本集團之資本結構及業務組合，把股東利益最大化。最後，本人謹代表董事會衷心感謝各位股東及合作夥伴的支持，並感謝全體員工恪盡職守。 主席李朝波 香港，二零二四年三月二十七日 本集團從事房地產相關業務，並從二零一四年年底開始從事基礎設施業務。為了投放更多資源以符合本集團業務的策略方向，本集團可能會根據市況及物業組合的市場價值，適時出售其全部或部分物業組合。為支持本集團業務的進一步發展，管理層正積極尋找與本集團主營業務兼容的具潛力項目。 業績概要 本 集 團 的 綜 合 收 益（包 括 已 終 止 經 營 業 務）由 截 至 二 零 二 二 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 之 約65,600,000港 元 減 少21.1%至 截 至 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 之 約51,800,000港 元。物 業 投 資 及 物 業 管 理 業 務 的 收 益 分 別 為 約36,400,000港元及15,400,000港元。 整體毛利（包括已終止經營業務）由二零二二年的約33,200,000港元減少2.2%至二零二三年約32,500,000港元，及毛利率則由二零二二年的50.7%增加至二零二三年的62.8%。此外，截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團重估多處投資物業之公平值虧損淨額約33,100,000港元（二零二二年：約3,900,000港元）。 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本公司擁有人應佔虧損（包括已終止經營業務）約111,300,000港元（二零二二年：約114,200,000港元）。本公司擁有人應佔每股基本虧損為3.56港仙（二零二二年：3.65港仙）。董事會不建議就截至二零二三年十二月三十一日止年度派發任何末期股息。 管理層討論及分析 業務回顧 物業投資業務 本 集 團 成 立 武 漢 未 來 城 商 業 物 業 管 理 有 限 公 司，以 經 營 本 集 團 擁 有 的 未 來 城 購 物 中 心（「未 來 城」）。未 來 城 位 於 珞獅南路，毗鄰珞瑜路購物區及地鐵二號線街道口車站。未來城可出租總面積約55,029平方米（包括停車場）。未來城坐落於武漢市洪山區商業及商務中心的核心地帶，鄰近東湖、武漢大學、武漢理工大學及其他地標。未來城已成為一個時尚、充滿活力的國際化購物中心，滿足來自毗鄰的商業中心和大學區（雲集了武漢大學及武漢理工大學等超過 二 十 間 大 學 及 高 等 院 校）高 達1,000,000人 的 校 園 及 住 宅 消 費 客 戶 群 對 此 不 斷 增 加 的 需 求。於 二 零 二 三 年 十 二 月三十一日，未來城的出租率為88.6%（二零二二年十二月三十一日：89.4%）。 於 截 至 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度，本 集 團 持 有 未 來 公 館 停 車 場 的 總 建 築 面 積 為7,723.06平 方 米。於 二 零二三年十二月三十一日，停車場的公平值約為17,600,000港元。 於二零二三年十二月三十一日，本集團持有未來城及未來公館的停車場的公平值總額約為1,051,600,000港元（二零二二年十二月三十一日：約1,121,400,000港元）。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，於投資物業產生之租金收入約為36,400,000港元（二零二二年：約36,800,000港元）。 物業管理業務 本公司的間接全資附屬公司武漢未來城物業管理有限公司及武漢城基小商品城商業管理有限公司，向住戶及租戶提供安全、現代化、舒適及高質素物業管理服務。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，來自物業管理的收益約為15,400,000港元（二零二二年：約18,200,000港元）。 本集團項目 湖北省武漢市 未來城 未來城的總佔地面積為19,191平方米，總建築面積為145,273平方米，包括五幢高層住宅大樓、一幢四層優質購物中心及泊車位。 未來公館 未來公館位於武漢市洪山區武珞路的優越地段，距離未來城項目僅600米。未來公館毗鄰地鐵二號及七號線交匯處。該項目的總佔地面積為5,852平方米，並已開發成建築面積42,149平方米的商住綜合大樓。 中水•龍陽廣場 中水•龍陽廣場策略性位於王家灣商業區與國家級武漢經濟技術開發區之間的優越地段，背靠武漢西中環路，毗鄰漢陽汽車客運站及龍陽大道。該項目地塊面積為30,625平方米，位於地鐵三號線漢陽站上方。此綜合物業的規劃建築面積為135,173平方米，已開發成華麗購物商場及豪華辦公樓。 下表載列本集團於二零二三年十二月三十一日之物業項目概覽： 合計 財務回顧 持續經營業務 營業額 截至二零二三年十二月三十一日止年度（「本年度」），本集團持續經營業務的營業額減少至約51,800,000港元，較去年約65,600,000港元減少約21.1%。 房地產發展、物業投資及物業管理業務營業額分別由截至二零二二年十二月三十一日止年度的約10,600,000港元減少至本年度的零、由截至二零二二年十二月三十一日止年度的約36,800,000港元減少至本年度的約36,400,000港元及由截至二零二二年十二月三十一日止年度的約18,200,000港元減少至本年度的約15,400,000港元。 管理層討論及分析 銷售成本 持 續 經 營 業 務 之 銷 售 成 本 由 截 至 二 零 二 二 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 的 約3 2 , 4 0 0 , 0 0 0港 元 減 少 至 本 年 度 的 約19,300,000港元。 本 年 度，本 集 團 持 續 經 營 業 務 的 銷 售 成 本 包 括 物 業 管 理 業 務 的 銷 售 成 本 約8,300,000港 元（較 截 至 二 零 二 二 年 十 二月三十一日止年度減少約5,000,000港元）及物業投資業務的銷售成本約11,000,000港元（較截至二零二二年十二月三十一日止年度減少約200,000港元）。由於本年度並無銷售房地產，故未產生房地產發展業務的銷售成本，而截至二零二二年十二月三十一日止年度約為8,300,000港元。 毛利及毛利率 持續經營業務之毛利由截至二零二二年十二月三十一日止年度的約33,200,000港元減少約700,000港元至本年度的約32,500,000港元，主要由於房地產發展業務（二零二三年：無；二零二二年：2,300,000港元）的毛利減少。物業投資業務（二零二三年：28,200,000港元；二零二二年：27,500,000港元）及物業管理業務（二零二三年：4,300,000港元；二零二二年：3,400,000港元）的毛利錄得增加。本集團於本年度之持續經營業務整體毛利率為62.8%，而截至二零二二年十二月三十一日止年度則為50.7%。毛利率增加乃主要由於物業管理業務增加所致。 其他經營收入 持 續 經 營 業 務 之 其 他 經 營 收 入 由 截 至 二 零 二 二 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 的 約4,600,000港 元 減 少 至 本 年 度 的 約2,200,000港元。該減少乃主要由於截至二零二二年十二月三十一日止年度的政府補助及補償收入減少約2,600,000港元所致。 其他經營開支 持 續 經 營 業 務 之 其 他 經 營 開 支 由 截 至 二 零 二 二 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 的 約6,900,000港 元 增 加 至 本 年 度 的 約31,200,000港元。該增加乃主要由於物業存貨之減值虧損增加約22,500,000港元所致。 投資物業的公平值變動 於本年度，本集團錄得所持中國投資物業組合的公平值變動產生虧損約33,100,000港元（二零二二年：3,900,000港元）。 銷售及分銷費用 持續經營業務之銷售及分銷費用由截至二零二二年十二月三十一日止年度的約740,000港元略微減少約6.8%至本年度的約690,000港元，乃主要由於物業投資業務的廣告及推廣以及佣金開支減少所致。 行政費用 持續經營業務之行政費用由截至二零二二年十二月三十一日止年度的約36,400,000港元減少約18.1%至本年度的約29,800,000港元，乃主要由於法律及專業費用以及員工成本減少所致。 財務費用 持 續 經 營 業 務 之 財 務 費 用 由 截 至 二 零 二 二 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 的 約7 5 , 4 0 0 , 0 0 0港 元 減 少 至 本 年 度 的 約45,200,000港 元。減 少 乃 主 要 由 於 借 貸 之 財 務 費 用 減 少 約6,800,000港 元、可 換 股 票 據 之 實 際 利 息 開 支 減 少 約22,200,000港元及承兌票據之利息開支減少約1,100,000港元的合併影響所致。 所得稅開支 本年度本集團之持續經營業務錄得所得稅開支約2,500,000港元（二零二二年：所得稅開支約16,900,000港元）。所得稅開支減少主要由於投資物業公平值虧損增加，令遞延稅項抵免增加。 本公司擁有人應佔虧損 本 公 司 擁 有 人 應 佔 虧 損 由 截 至 二 零 二 二 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 的 約1 1 4 , 2 0 0 , 0 0 0港 元 減 少 至 本 年 度 的 約111,300,000港元