中国城市基础设施集团有限公司 二零二五年年报

目錄 公司資料2主席報告書3管理層討論及分析4董事及高級管理人員履歷詳情10董事會報告書13環境、社會及管治報告22企業管治報告書55獨立核數師報告68綜合損益表73綜合損益及其他全面收益表74綜合財務狀況報表75綜合權益變動表77綜合現金流量報表78綜合財務報表附註80財務概要157物業資料158 註冊辦事處 董事會 執行董事李朝波先生（主席兼行政總裁）季加銘先生 Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 非執行董事張貴卿先生 主要往來銀行集友銀行有限公司香港德輔道中78號 獨立非執行董事 吳志豪先生郭堅華先生鄺美雲女士 星展銀行（香港）有限公司香港皇后大道中99號中環中心16樓 審核委員會 吳志豪先生（委員會主席）郭堅華先生鄺美雲女士 香港上海滙豐銀行有限公司香港皇后大道中1號香港上海滙豐銀行總行大廈10樓 薪酬委員會郭堅華先生（委員會主席）吳志豪先生鄺美雲女士 總辦事處及香港主要營業地點 香港灣仔港灣道18號中環廣場62樓6208室 提名委員會郭堅華先生（委員會主席）吳志豪先生鄺美雲女士 主要股份過戶登記處 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 公司秘書陳愷賢先生 公司授權代表李朝波先生（主席兼行政總裁）陳愷賢先生 香港股份過戶登記處 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 核數師天健國際會計師事務所有限公司執業會計師 網址www.city-infrastructure.com 主席報告書 本人謹代表董事會（「董事會」），欣然呈報中國城市基礎設施集團有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）截至二零二五年十二月三十一日止年度之全年業績。 中國經濟及房地產行業持續經歷長期調整，營運環境依然充滿挑戰與不確定性。幸而，本集團近年在房地產業務方面採取審慎的投資策略，並積極推行成本控制、優化資本結構及業務組合。上述措施有效提升本集團的整體財務韌性及風險管理能力。 展望未來，隨著數字技術及人工智能等前沿科技的快速發展，以及市場對智能解決方案的強勁需求，本集團將積極順應行業轉型趨勢，持續探索具高增長潛力的新業務機會及投資領域，拓展至傳統房地產業務範疇以外。透過業務多元化及收入來源擴展，本集團致力於為股東創造更可持續及穩定的長期價值，從而實現可持續發展。 本集團將繼續審慎地把握投資機會，優化本集團之資本結構及業務組合，把股東利益最大化。最後，本人謹代表董事會衷心感謝各位股東及業務合作夥伴的支持，並感謝全體員工恪盡職守。 主席李朝波 香港，二零二六年三月三十一日 本集團從事房地產相關業務，並自二零一四年年底開始從事基礎設施業務。為了投放更多資源以符合本集團業務的策略方向，本集團可能會根據市況及物業組合的市場價值，出售本集團全部或部分物業組合。為支持本集團業務的進一步發展，管理層正積極尋找具潛力項目並以多元化的業務組合來拓寬其收入來源。 業績概要 本集團的綜合收益由截至二零二四年十二月三十一日止年度之約48,400,000港元增加23.3%至截至二零二五年十二月三十一日止年度之約59,700,000港元。物業投資及物業管理業務的收益分別為約35,000,000港元（二零二四年：33,400,000港元）及24,700,000港元（二零二四年：15,000,000港元）。 整體毛利由二零二四年的約31,800,000港元增加16.3%至二零二五年的約37,000,000港元，而毛利率則由二零二四年的65.7%減少至62.0%。截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團亦重估多處投資物業之公平值虧損淨額約90,100,000港元（二零二四年：約79,500,000港元）。 截至二零二五年十二月三十一日止年度，本公司擁有人應佔虧損約96,200,000港元（二零二四年：約65,800,000港元）。本公司擁有人應佔每股基本虧損為3.08港仙（二零二四年：2.10港仙）。董事會不建議就截至二零二五年十二月三十一日止年度派發任何末期股息。 管理層討論及分析 業務回顧 物業投資業務 本集團成立武漢未來城商業物業管理有限公司，以經營本集團擁有的未來城購物中心（「未來城」）。未來城位於珞獅南路，毗鄰珞瑜路購物區及地鐵二號線街道口車站。未來城可出租總面積約55,029平方米（包括停車場）。未來城坐落於武漢市洪山區商業及商務中心的核心地帶，鄰近東湖、武漢大學、武漢理工大學及其他地標。未來城已成為一個時尚、充滿活力的國際化購物中心，滿足來自毗鄰的商業中心和大學區（包括武漢大學及武漢理工大學等超過二十間大學及高等院校）高達1,000,000學生及住宅消費客戶群不斷增加的需求。於二零二五年十二月三十一日，未來城的出租率為90.8%（二零二四年十二月三十一日：93.2%）。 本集團持有未來公館停車場以及中水•龍陽廣場停車場總建築面積分別為7,723.06平方米及135,173.09平方米，而於二零二五年十二月三十一日，停車場的公平值分別約為15,300,000港元及88,400,000港元。 於二零二五年十二月三十一日，本集團持有未來城、未來公館停車場以及中水•龍陽廣場停車場的公平值總額約為991,600,000港元（二零二四年十二月三十一日：約1,036,600,000港元）。於截至二零二五年十二月三十一日止年度，於投資物業產生之租金收入約為35,000,000港元（二零二四年：約33,400,000港元）。 物業管理業務 本公司的間接全資附屬公司武漢未來城物業管理有限公司及武漢城基小商品城商業管理有限公司，向住戶及租戶提供安全、現代化、舒適及高質素物業管理服務。於截至二零二五年十二月三十一日止年度，來自物業管理的收益約為24,700,000港元（二零二四年：約15,000,000港元）。 於 二 零 二 四 年 八 月，本 集 團 成 立 一 間 分 公 司 武 漢 未 來 城 物 業 管 理 有 限 公 司（河 南 分 公 司），並 於 二 零 二 五 年 十 二月 與 第 三 方 訂 立 物 業 管 理 服 務 合 約。於 截 至 二 零 二 五 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度，分 公 司 產 生 物 業 管 理 服 務 收 入 約7,200,000港元。 本集團項目 湖北省武漢市 未來城 未來城總佔地面積為19,191平方米，總建築面積為145,273平方米，包括五幢高層住宅大樓、一幢四層優質購物中心及泊車位。 未來公館 未來公館位於武漢市洪山區武珞路的優越地段，距離未來城項目僅600米。未來公館毗鄰地鐵二號及七號線交匯處。該項目總佔地面積為5,852平方米，並已開發成建築面積42,149平方米的商住綜合大樓。 中水•龍陽廣場 中水•龍陽廣場策略性位於王家灣商業區與國家級武漢經濟技術開發區之間的優越地段，背靠武漢西中環路，毗鄰漢陽汽車客運站及龍陽大道。該項目地塊面積為30,625平方米，位於地鐵三號線漢陽站上方。此綜合物業的規劃建築面積為135,173平方米，已開發成華麗購物商場及豪華辦公樓。 下表載列本集團於二零二五年十二月三十一日之物業項目概覽： 合計 財務回顧 收益 截至二零二五年十二月三十一日止年度（「本年度」），本集團的收益增加至約59,700,000港元，較去年約48,400,000港元增加約23.3%。 房 地 產 投 資 及 物 業 管 理 業 務 收 益 分 別 由 截 至 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 的 約33,400,000港 元 增 加 至 本年 度 的 約35,000,000港 元，及 由 截 至 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 的 約15,000,000港 元 增 加 至 本 年 度 的 約24,700,000港元。 管理層討論及分析 銷售成本 銷售成本由截至二零二四年十二月三十一日止年度的約16,600,000港元增加至本年度的約22,700,000港元。 本 年 度，本 集 團 銷 售 成 本 包 括 物 業 管 理 業 務 約12,500,000港 元（較 截 至 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 增 加 約4,300,000港元）及物業投資業務約10,200,000港元（較截至二零二四年十二月三十一日止年度增加約1,800,000港元）。 毛利及毛利率 毛利由截至二零二四年十二月三十一日止年度的約31,800,000港元增加約5,200,000港元至本年度的約37,000,000港元。物業投資業務（二零二五年：24,800,000港元；二零二四年：24,900,000港元）的毛利錄得減少及物業管理業務（二零二五年：12,200,000港元；二零二四年：6,900,000港元）錄得增加。本集團於本年度之整體毛利率為62.0%，而截至二零二四年十二月三十一日止年度則為65.7%。本集團毛利率減少乃主要由於物業投資及物業管理業務的維護及保養增加所致。 其他經營收入 其他經營收入由截至二零二四年十二月三十一日止年度的約1,500,000港元增加至本年度的約3,000,000港元。該增加乃主要由於截至二零二五年十二月三十一日止年度臨時場地租賃收入及瓶裝飲用水銷售收入增加所致。 其他經營開支 其他經營開支由截至二零二四年十二月三十一日止年度的約50,400,000港元減少至本年度的約800,000港元。該減少乃主要由於截至二零二四年十二月三十一日止年度物業存貨、使用權資產及物業、廠房及設備之減值虧損合共約44,800,000港元所致。 投資物業的公平值變動 於本年度，本集團錄得所持中國投資物業組合的公平值變動產生虧損約90,100,000港元（二零二四年：79,500,000港元）。 銷售及分銷費用 銷售及分銷費用由截至二零二四年十二月三十一日止年度的約80,000港元增加至本年度的約390,000港元，乃主要由於物業投資業務的廣告及推廣以及佣金開支增加所致。 行政費用 行政費用由截至二零二四年十二月三十一日止年度的約27,900,000港元減少約8.4%至本年度的約25,600,000港元，乃主要由於法律及專業費用以及員工成本減少所致。 財務費用 財務費用由截至二零二四年十二月三十一日止年度的約42,400,000港元減少至本年度的約39,500,000港元。減少乃主要由於借款之利息開支減少約2,900,000港元所致。 所得稅抵免 本年度，本集團錄得所得稅抵免約22,500,000港元（二零二四年：所得稅抵免約19,900,000港元）。所得稅開支減少主要由於投資物業公平值虧損增加，令遞延稅項抵免增加。 本公司擁有人應佔虧損 本公司擁有人應佔虧損由截至二零二四年十二月三十一日止年度的約65,800,000港元增加至本年度的約96,200,000港元。 流動資金、財務及資本資源 現金狀況 於二零二五年十二月三十一日，本集團之現金及現金等值物總額約為22,300,000港元（二零二四年十二月三十一日：約9,700,000港元），較二零二四年十二月三十一日增加約12,600,000港元。 借款及本集團資產的抵押 於二零二五年十二月三十一日，本集團的借款總額包括銀行貸款及其他貸款約403,300,000港元（二零二四年十二月三十一日：約358,100,000港元）。於該等借款中，約13,300,000港元（二零二四年十二月三十一日：約8,500,000港元）於一年內償還及約390,000,000港元（二零二四年十二月三十一日：