钧濠集团有限公司 二零二五年年报

目錄 公司資料 董事簡歷12 企業管治報告 董事會報告書62 環境、社會及管治報告81 綜合損益表119 綜合全面收益表120 綜合現金流量表124 五年財務概要204 主要發展中物業205 公司資料 總辦事處及主要營業地點 執行董事 香港新界沙田石門安群街3號京瑞廣場一期19樓A室 馬學綿先生（主席）郭小彬先生周桂華女士郭小華女士 百慕達法律之法律顧問 獨立非執行董事 許培偉先生劉朝東先生崔慕勤先生 Conyers Dill & Pearman香港康樂廣場8號交易廣場第一期2901室 公司秘書 香港法律之法律顧問 林婉玲女士 何極輝黃偉能律師行香港中環德輔道中141號中保集團大廈6樓609室 審核委員會 崔慕勤先生（主席）許培偉先生劉朝東先生 核數師 薪酬委員會 中匯安達會計師事務所有限公司香港九龍九龍灣宏照道38號企業廣場第五期2座23樓 許培偉先生（主席）劉朝東先生馬學綿先生崔慕勤先生 物業估值師 提名委員會 瑞豐環球評估諮詢有限公司香港灣仔軒尼詩道427至429號張寶慶大廈7樓B室 劉朝東先生（主席）周桂華女士（於二零二五年六月三十日獲委任）馬學綿先生（於二零二五年六月三十日辭任）崔慕勤先生 百慕達股份過戶登記處 環境、社會及管治委員會 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House,2 Church Street,Hamilton HM 11,Bermuda 馬學綿先生（主席）劉朝東先生崔慕勤先生 授權代表 股份過戶登記處香港分處 周桂華女士郭小華女士 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 百慕達註冊辦事處 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House,2 Church Street,Hamilton HM 11,Bermuda 主要往來銀行 東亞銀行有限公司 網址https://www.gfghl.com 主席報告 尊敬的各位股東： 本人謹代表鈞濠集團有限公司（「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」），欣然提呈本公司截至二零二五年十二月三十一日止年度有關業務的年報（「年報」），並向各位股東匯報本公司本年度的經營情況、發展舉措及未來規劃，衷心感謝各位股東長期以來對本公司的信任、支持與陪伴。 業務回顧 2025年是中國式現代化進程中具有重要意義的一年，也是「十四五」規劃圓滿收官、「十五五」規劃擘畫藍圖的關鍵銜接之年，更是房地產行業深度調整、加速向新發展模式轉型的攻堅之年。本年度，全球經濟復甦乏力，通脹壓力持續，國際環境複雜多變；國內經濟頂住下行壓力穩步回升，但房地產行業仍延續深度調整態勢，供給端企業信用風險持續釋放、行業集中度提升，需求端受居民預期、收入水平等因素影響，購房意願偏弱，市場分化愈發明顯，行業發展面臨諸多挑戰。 面對複雜嚴峻的行業環境與經營壓力，公司董事會始終堅守「穩健經營、轉型提質」的核心戰略，帶領全體員工凝心聚力、攻堅克難，積極應對行業變革，主動調整業務結構，全力推動公司高質量轉型。公司重點聚焦租賃住房業務，將部分存量產成品物業改造為長租公寓；同時穩步佈局酒店、購物中心、寫字樓等持有型資產，完善不動產持有與運營體系，通過精細化運營提升資產增值潛力，構建「租賃加持有」雙輪驅動模式。 在不動產綜合服務領域，公司積極推動「大物業」戰略落地，整合物業運維、招商運營、客戶服務等全鏈條資源，拓展多元化服務場景，提升綜合服務能力，形成多元業態協同發展格局。經營中，公司堅守主業底線，強化風險防控，嚴控負債規模、優化資金結構，防範各類經營風險；堅持合規經營，嚴格遵守聯交所上市規則、《公司法》等相關法律法規及監管要求，在轉型創新中積蓄動能，成功頂住行業下行壓力，實現穩健運營，切實維護全體股東合法權益。 主席報告 公司董事會高度重視內部管理體系建設，以「提質增效、規範運營、防範風險」為核心，持續優化治理結構、完善管理制度、提升管理水平。我們嚴格規範董事會、監事會運作流程，健全決策機制，保障股東的知情權、參與權、表達權和監督權，確保公司決策科學、高效、合規，推動治理水平持續提升。 展望未來 展望未來，房地產行業轉型持續深化，公司發展仍面臨諸多挑戰。與此同時，全球能源產業結構加速優化升級，綠色低碳轉型深入推進，新能源領域迎來重要戰略機遇期。隨着「十五五」規劃全面實施，國家大力推動新型電力系統建設、儲能及清潔能源推廣應用，政策支持與市場需求雙重驅動，為新能源產業高質量發展提供廣闊空間。公司將繼續堅守「穩健經營、轉型提質」戰略導向，優化產業佈局，聚焦新能源核心賽道，將穩步佈局儲能、清潔能源等新能源項目；同時依託現有資源優勢，推動不動產運營與綠色能源融合發展，構建「新能源加綜合服務」協同發展新格局，培育新業績增長點，增強核心競爭力。公司將堅定信心、砥礪前行，持續提升經營管理水平，加快綠色轉型步伐，全力實現可持續高質量發展，以更優異的經營業績為全體股東創造更大價值。 主席 馬學綿 香港，二零二六年三月三十日 管理層討論及分析 財務業績 截 至 二 零 二 五 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度（「本 年 度」），收 益 由 上 年 約 港 幣236,371,000元 略 微 增 加 至 約 港 幣242,609,000元。本 年 度 之 收 益 乃 主 要 歸 因 於 深 圳 之 商 務 公 寓 及 寫 字 樓 租 金 收 入 及 銷 售 額，分 別 佔 本 年 度 總 收益9%及86%。相比 之 下，一 般 貿 易 收 入、物 業 管 理 服 務 收 入 及 酒 店 經 營 收 入 佔 比 微 乎 其 微，分 別 佔 總 收 益 的 約0%、2%及3%。 本年度虧損約為港幣189,952,000元（二零二四年：虧損約港幣386,605,000元）。 虧損減少主要由於以下原因： (i)由於收益增加，本集團毛利由截至二零二四年十二月三十一日止年度的約港幣16百萬元增加至截至二零二五年十二月三十一日止年度的約港幣20百萬元； (ii)截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團的行政開支較去年同期減少約21.7%，主要由於本集團積極審視及精簡其成本結構，旨在提高各項業務的資本效率； (iii)於截至二零二五年十二月三十一日止年度由於出售嘉豐實業有限公司之100%股權而確認一次性出售收益約港幣60百萬元；及 截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團確認投資物業的公平值虧損較去年同期大幅減少。 由於上述原因，本公司擁有人應佔虧損約為港幣82,067,000元（二零二四年：虧損約港幣251,341,000元）。 管理層討論及分析 業務回顧及展望 2025年，中國內地房地產市場相對較為疲弱，市場需求及價格增長面臨一定挑戰。然而，我們集團依然按計劃穩步推進，無論是銷售還是租務表現均超過市場平均水平，顯示出我們在市場中的強大競爭力和清晰定位。 於2025年，本集團繼續集中資源營運深圳MIX PARK及徐州金港灣廣場項目。深圳MIX PARK項目方面，集團持續優化銷售策略，透過精準的市場定位和優質的客戶服務，保持了較為強勁的銷售表現。特別是在2025年5月中旬至6月期間，通過創新的線上線下聯動策略，集團在全市房地產銷售排行榜中躍居首位。主要得益於： 差異化定價策略：精准定位加合理回報雙輪驅動投資客：針對投資客群體，集團聚焦「羅湖北高鐵站旁加穩健租金」雙重價值點，通過市場調研鎖定年化回報率4.5%-5.5%的合理區間，並結合深圳前海、龍華等核心片區的升值的預期。 全管道營銷網絡：整合線上線下直播推廣、私域流量運營及傳統媒介資源，潛在客戶轉化率提高19%。其中，短視頻平台「項目價值闡釋加出租實錄」內容播放量破200萬次，帶動線上諮詢量環比增長87%，線下管道帶客到訪達到1,000多批次。 核心區域項目突圍：項目憑藉戶型優勢和深圳羅湖北高鐵旁地段優勢，帶動整體銷售業績。 在租務方面，我們積極拓展多元化業務板塊，形成「物業加服務」雙輪驅動模式。酒店業務數字化轉型酒店板塊聚焦 線 上 業 務 深 耕，通 過 自 建 平 台 與 主 流 預 訂 管 道 深 度 對 接，實 現 線 上 訂 房 率 突 破80%。配 合 智 慧 化 客 房 管 理 系統，住房率長期穩定在85%左右。通過智慧化語音控制與物聯網設備，客戶滿意度達到92%。商業租務及流量運營方面，我們重點引進區域首進品牌，2025年新增6家標誌性品牌入駐，並成功引入一家大型品牌超市超愛家，增加了商場人氣，能更多吸引新的商戶入駐。 管理層討論及分析 徐州金港灣廣場項目方面，利用金港灣廣場獨特的位置，將其打造成區域內的遊客住宿中心，爭取未來把餘下的物業庫存出售。 總體來看，儘管市場環境較為困難，集團在多方面仍然保持穩步發展，並通過有效的調整應對市場變化，為未來的增長奠定了堅實的基礎。未來，我們將繼續秉持謹慎穩健的發展策略，靈活應對市場變化，確保集團在競爭激烈的市場中保持優勢，並實現可持續。 流動資金及財務資源 於二零二五年十二月三十一日，本集團之現金及現金等值項目約為港幣25,090,000元（二零二四年十二月三十一日：約港幣43,969,000元），大部分以港幣（「港幣」）及人民幣（「人民幣」）計值。 於二零二五年十二月三十一日，本集團之流動資產總額約為港幣241,023,000元（二零二四年十二月三十一日：約港幣529,482,000元），流動負債總額約為港幣719,044,000元（二零二四年十二月三十一日：約港幣884,723,000元）。本集團錄得資產總額約港幣1,699,573,000元（二零二四年十二月三十一日：約港幣2,141,537,000元）。於二零二五年十二月三十一日，本集團之計息借貸總額約為港幣480,888,000元（二零二四年十二月三十一日：約港幣577,328,000元），其中約港幣281,309,000元（二零二四年十二月三十一日：約港幣291,235,000元）須於一年內償還，約港幣14,599,000元（二零二四年十二月三十一日：約港幣57,076,000元）須於一年以上但不超過兩年內償還，約港幣184,980,000元（二零二四年十二月三十一日：約港幣229,017,000元）須於兩年以上但不超過五年內償還。 於 二 零 二 五 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 之 計 息 借 貸 約 港 幣480,888,000元（二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日：約 港幣577,328,000元）以人民幣計值及有關借貸以每年4.35%至12%的固定利率計息（二零二四年：每年4.35%至12%）。 於二零二五年十二月三十一日，概無以港幣計值的借貸（二零二四年十二月三十一日：零）。 於 二 零 二 五 年 十 二 月 三 十 一 日，資 產 負 債 比 率（計 息 借 貸 總 額 除 以 股 東 權 益）約 為275%（二 零 二 四 年 十 二 月三十一日：約為242%）。 管理層討論及分析 匯率波動風險 本集團之主要營運業務位於中華人民共和國（「中國」）且主要營運貨幣為港幣及人民幣。本集團有關匯率風險的政策並無重大變動。由於人民幣兌港幣的匯率出現波動，本集團因而承受外匯風險。人民幣兌港幣匯率預計會出現輕微波動。本集團認為，外匯風險屬可接受水平。然而，本集團管理層將密切監察外匯風險，並將考慮在有需要時使用對沖工具。 於二零二五年十二月三十一日，除人民幣外，本集團並無以外幣計值的重大負債。於本年度，本集團並無訂立任何對沖交易。 資本架構 茲 提 述 本 公 司 日 期 為 二 零 二 二 年 八 月 十 二 日、二 零 二 二 年 九 月 五 日、二 零 二 二 年 十 月 五 日、二 零 二