钧濠集团二零二三年年报

目錄 公司資料2 主席報告 管理層討論與分析 董事簡歷 環境、社會及管治報告77 綜合損益表111 綜合全面收益表112 綜合現金流量表116 五年財務概要194 主要發展中物業195 公司資料 總辦事處及主要營業地點 執行董事 香港新界沙田石門安群街3號京瑞廣場一期19樓A室 馬學綿先生（主席）郭小彬先生周桂華女士郭小華女士 百慕達法律之法律顧問 獨立非執行董事 許培偉先生劉朝東先生崔慕勤先生 Conyers Dill & Pearman香港康樂廣場8號交易廣場第一期2901室 公司秘書 香港法律之法律顧問 林婉玲女士 何極輝黃偉能律師行香港德輔道中161-167號香港貿易中心15樓1502室 審核委員會 崔慕勤先生（主席）許培偉先生劉朝東先生 核數師 薪酬委員會 中匯安達會計師事務所有限公司香港九龍九龍灣宏照道38號企業廣場2座23樓 許培偉先生（主席）劉朝東先生馬學綿先生崔慕勤先生 物業估值師 提名委員會 瑞豐環球評估諮詢有限公司香港灣仔軒尼詩道427至429號張寶慶大廈7樓B室 劉朝東先生（主席）馬學綿先生崔慕勤先生 環境、社會及管治委員會 百慕達股份過戶登記處 馬學綿先生（主席）劉朝東先生崔慕勤先生 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House,2 Church Street,Hamilton HM 11,Bermuda 授權代表 周桂華女士郭小華女士 股份過戶登記處香港分處 百慕達註冊辦事處 卓佳秘書商務有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House,2 Church Street,Hamilton HM 11,Bermuda 主要往來銀行 東亞銀行有限公司網址https://www.gfghl.com 主席報告 致各位股東： 本人謹代表鈞濠集團有限公司（「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」），欣然提呈本公司截至二零二三年十二月三十一日止年度有關本公司業務的年報（「年報」）。 今年，我們伴隨著中國大陸對新冠病毒戰役的勝利告終，以及經濟的逐步解封，已開啟新的一頁。儘管內地房地產市場仍面臨挑戰，尤其是受到主要開發商等違約事件的衝擊，但這並未能阻礙我們的進步與發展。 鈞 濠 集 團 在 保 持 策 略 連 續 性 的 同 時，加 大 了 對 風 險 管 理 的 關 注 度，著 力 於 調 整 財 務 結 構，保 障 了 資 金 鍊 的 穩 定性。我們貫徹了低槓桿和審慎的經營理念，繼續主動出售非核心資產，有效降低了負債比，提升了資產質量。同時，我們通過提高資產的利用率，不僅保持了健康的現金流，也提升了物業的出租率，為集團創造了穩定的收入來源。 展望未來，鈞濠集團將繼續以穩健的步伐，優化業務結構，探索新的增長點，不斷推進技術和服務的創新，以進一步提升競爭力和市場份額。我們將緊密關注市場動態，靈活調整經營策略，確保在不斷變化的市場環境中能夠持續成長。 最後，我要感謝每一位員工在過去一年中的辛勤工作與無私奉獻，以及股東和客戶對我們的信任與支持。我們相信，依靠大家的共同努力，鈞濠集團將能夠保持繁榮，並取得更加顯著的成就。 主席 馬學綿 香港，二零二四年三月二十七日 管理層討論及分析 管理層討論與分析 財務業績 截 至 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度（「本 年 度」），收 益 由 上 年 約 港 幣139,285,000元 大 幅 增 加 至 約 港 幣264,515,000元。本年度之收益乃主要由於於深圳之商務公寓及寫字樓租金收入及一般貿易收入以及銷售額分別佔本年度總收益9%、14%及70%。相比之下，物業管理服務收入、其他收益及酒店經營收入佔比微乎其微，分別佔總收益的約2%、2%及3%。 本年度虧損約為港幣73,220,000元（二零二二年：約港幣593,714,000元）。 本年度虧損大幅減少主要由於以下原因： (i)本 集 團 收 益 及 毛 利 分 別 由 截 至 二 零 二 二 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 的 約 港 幣1 3 9 , 2 8 5 , 0 0 0元 及 港 幣18,999,000元增加至本年度的約港幣264,515,000元及港幣59,924,000元； (ii)本集團行政開支由截至二零二二年十二月三十一日止年度的約港幣61,648,000元減少至本年度的約港幣49,126,000元； (iii)於本年度，本集團確認投資物業之一次性公平值收益港幣42,403,000元，而截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集團投資物業之一次性公平值虧損為約港幣380,484,000元； (iv)於本年度，本集團發展中待售物業及商譽並無一次性減值虧損；及 (v)本集團與訴訟有關之撥備由截至二零二二年十二月三十一日止年度的約港幣49,182,000元大幅下降至本年度的約港幣725,000元。 由於上述原因，本公司擁有人應佔虧損約為港幣47,026,000元（二零二二年：約港幣392,648,000元）。 管理層討論及分析 業務回顧及展望 在2023年，隨著中國內地疫情管控措施的正式解除，鈞濠集團繼續沿著穩健發展的軌道邁進。儘管內地房地產市場仍面臨挑戰，我們集團以一貫以來穩健的作風，穩中求進，2023年順利達到今年目標，凸顯了本集團對策略調整的敏感性及執行的效率。 儘管全球市場體驗了諸多波動，例如美國的連續加息與宏觀經濟的不確定性，我們在選擇戰略投資地點方面展現出了卓越的洞察力。我們在深圳的棕科雲端大廈的運營，無論在銷售還是租務上都達到了的交收都領先於市場同區水平。這得益於我們對項目品質的堅持以及對市場趨勢的精准判斷。 在財務管理方面，我們通過出售非核心資產及債務重組策略有效降低了集團整體負債比率。通過嚴格的成本控制措施，我們最大化了營運效率，保證了在不利經濟條件下的現金流安全與企業持續的盈利能力。 展望未來，鈞濠集團將繼續採取多元化發展策略，加強資產組合的優化。我們將秉持謹慎樂觀的經營態度，持續監控市場變化，並在確保穩健的基礎上，積極尋求創新和成長機會。對於新一輪的市場機遇，我們滿懷信心，期待在實現長期戰略目標的道路上取得更顯著的進步。 管理層討論及分析 流動資金及財務資源 於二零二三年十二月三十一日，本集團之現金及現金等值項目約為港幣40,925,000元（二零二二年十二月三十一日：約港幣25,418,000元），大部分以港幣（「港幣」）及人民幣（「人民幣」）計值。 於二零二三年十二月三十一日，本集團之流動資產總額約為港幣715,847,000元（二零二二年十二月三十一日：約港幣841,066,000元），流動負債總額約為港幣728,705,000元（二零二二年十二月三十一日：約港幣745,285,000元）。本集團錄得資產總額約港幣2,632,348,000元（二零二二年十二月三十一日：約港幣2,821,259,000元）。於二零二三年十二月三十一日，本集團之計息借貸總額約為港幣641,305,000元（二零二二年十二月三十一日：約港幣648,475,000元），其中約港幣180,682,000元（二零二二年十二月三十一日：約港幣210,321,000元）須於一年內償還，約港幣27,624,000元（二零二二年十二月三十一日：約港幣3,836,000元）須於一年以上但不超過兩年內償還，約港幣432,999,000元（二零二二年十二月三十一日：約港幣434,318,000元）須於兩年以上但不超過五年內償還。 於 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 之 計 息 借 貸 約 港 幣641,305,000元（二 零 二 二 年 十 二 月 三 十 一 日：約 港幣648,475,000元）以人民幣計值及有關借貸以每年5.15%至12%的固定利率計息（二零二二年：每年6.35%至12%）。 於二零二三年十二月三十一日，概無以港幣計值的借貸（二零二二年十二月三十一日：零）。 於 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日，資 產 負 債 比 率（計 息 借 貸 總 額 除 以 股 東 權 益）約 為127%（二 零 二 二 年 十 二 月三十一日：約為114%）。 匯率波動風險 本集團之主要營運業務位於中華人民共和國（「中國」）且主要營運貨幣為港幣及人民幣。本集團有關匯率風險的政策並無重大變動。由於人民幣兌港幣的匯率出現波動，本集團因而承受外匯風險。人民幣兌港幣匯率預計會出現輕微波動。本集團認為，外匯風險屬可接受水平。然而，本集團管理層將密切監察外匯風險，並將考慮在有需要時使用對沖工具。 於二零二三年十二月三十一日，除人民幣外，本集團並無以外幣計值的重大負債。於本年度，本集團並無訂立任何對沖交易。 管理層討論及分析 資本架構 於二零二三年十二月三十一日，本公司之已發行股本為港幣2,449,554.13元，其已發行總數244,955,413股每股面值港幣0.01元之已發行普通股股份。 茲 提 述 本 公 司 日 期 為 二 零 二 二 年 八 月 十 二 日、二 零 二 二 年 九 月 五 日、二 零 二 二 年 十 月 五 日、二 零 二 二 年 十 月 十日、二 零 二 二 年 十 月 二 十 六 日 及 二 零 二 二 年 十 月 三 十 一 日 之 公 佈 以 及 本 公 司 日 期 為 二 零 二 二 年 十 月 十 日 之 通函。本公司已根據日期為二零二二年九月五日的有條件認購協議，於二零二二年十月三十一日向曾芷諾女士（本公司主要股東）（「認購人」）發行本金總額為港幣95,896,475.43元之可換股債券（「現有可換股債券」）。根據現有可換股債券之條款，現有可換股債券將於二零二四年四月三十日到期。 現 有 可 換 股 債 券 附 帶 權 利 可 按 兌 換 價 每 股 兌 換 股 份 港 幣0.38元（可 予 調 整）兌 換 成 兌 換 股 份。假 設 換 股 權 按 兌換價悉數行使，將向認購人配發及發行252,359,145股新普通股。現有可換股債券所附之換股權獲悉數行使後，認購人之股權將由經於現有可換股債券兌換後發行本公司股份擴大之本公司已發行股份總數約28.92%變更為64.99%。 資本承擔 於二零二三年十二月三十一日及二零二二年十二月三十一日，本集團的重大承擔如下： 集團資產抵押 於二零二三年十二月三十一日，深圳棕科置業有限公司（「深圳棕科」）及幸福假日酒店管理（深圳）有限公司於深圳擁有之賬面金額約港幣1,748,285,000元若干物業（二零二二年：物業）已就本金額約人民幣513,170,000元（二零二二年：人民幣492,000,000元）（相當於約港幣562,784,000元（二零二二年：港幣555,025,000元））之若干銀行貸款及其他借款作抵押。 管理層討論及分析 所持重大投資、附屬公司及聯屬公司的重大收購或出售事項以及重大投資或資本資產的未來計劃 於二零二三年十二月三十一日，並無持有任何重大投資，於本年度亦無重大收購及出售附屬公司。 於二零二四年，本公司將會繼續主力於擴展現有業務、探索其他業務商機及積極嘗試把握促進多元化業務發展之機會。本公司將會繼續尋求併購交易，以擴展至新市場及取得房地產開發以外的收入流。本公司在承擔任何進一步、外來且無法預期之重大不利發展的同時，會於二零二四年繼續秉持該等原則，並審慎樂觀看待本集團之進一步前景。 庫務政策 本集團採納的庫務政策以審慎理財為方針，因而於二零二三年全年均能維持合適的流動資金水平。本集團致力透過不斷對客戶的財務狀況進行信貸評級，從而降低所承受的信貸風險。為管理流動資金風險，董事